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Loi Pinel Outre-Mer : les points importants

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Sommaire de l'article

Vous pouvez fortement réduire votre impôt en investissant dans l’immobilier Outre-Mer grâce à cette loi. Elle possède un avantage considérable par rapport à la loi Pinel pour la métropole. En effet, vos taux de défiscalisation sont bien plus importants ! Comment fonctionne la défiscalisation en Outre-Mer en 2020 ? Quelles sont les meilleures destinations pour investir en Pinel Outre-Mer ? La Réunion ? La Martinique ? Comment faire une simulation de la loi Pinel en Outre-Mer ? Voici un petit guide qui vous permettra de comprendre ce dispositif en un clin d’œil.

Loi Pinel Outre-Mer : programme

La loi Pinel Outre-Mer reprend le principe de la loi Pinel Métropole : il s'agit d'un dispositif de défiscalisation immobilière permettant aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un logement neuf ou réhabilité sur les territoires ultra-marins. En contrepartie de la mise en location du bien, le bailleur récupère un pourcentage du montant de son investissement sur sa déclaration de revenus annuelle.

Le Pinel Outre-Mer pour une retraite dorée

Contrairement au dispositif Robien ou aux lois portant sur la diminution du revenu globale imposable, la loi Pinel ne prend pas en compte la tranche marginale d'imposition (TMI). La défiscalisation réside dans l’application d’une réduction d’impôts. En conséquence, la réduction est la même pour tous les contribuables, indépendamment de leur tranche marginale d’imposition.

Conditions requises

Le dispositif Pinel Outre-Mer s'adresse à tous les contribuables domiciliés en France, directement ou via une Société Civile Immobilière (SCI). Il est ouvert également à l'acquisition en indivision : en couple non marié/pacsé, membre d'une même fratrie, etc. Dans ce cas, la réduction d’impôt se fait au prorata des parts. En revanche, la réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré

►En savoir plus : Quelles sont les conditions pour investir en Pinel ?

Point sémantique : le démembrement de propriété

Le démembrement consiste à diviser la pleine propriété d’un bien entre :

  • le droit de jouissance (occupation du logement, perception d’un loyer, s’il est loué…) qui revient à l’usufruitier ;
  • et le droit de propriété qui revient au nu-propriétaire.

L'investissement en loi Pinel dans un bien démembré est impossible, en métropole comme en Outre-Mer, pour les particuliers comme pour les SCI. Dans le cas du démembrement en loi Pinel, les avantages démembrement s’annulent. Il est en effet impossible de séparer usufruit et nue-propriété.

►Lire aussi Loi Pinel et bail commercial

Quels sont les logements éligibles à la loi Pinel Outre-Mer ?

Les investissements concernés par la loi Pinel Outre-Mer sont :

  • les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement,
  • les acquisitions en vue de leur réhabilitation, des logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence,
  • les acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation,
  • les logements que le contribuable fait construire.

Une fois acquis ou terminé, le bien immobilier doit être mis en location dans les 12 mois suivants :

  • La date d’achèvement des travaux (en cas de construction ou d’acquisition d’un logement en état futur d’achèvement)
  • La date de l’achèvement des travaux de transformation (en cas d’acquisition d’un local suivi de sa transformation en logement)
  • La date d’acquisition (en cas d’acquisition d’un logement neuf ou réhabilité)

Contrairement aux investissements Pinel métropole qui doivent respecter les normes du label BBC (Bâtiment Basse Consommation), les constructions Pinel n'ont pas d'obligations spécifiques en matière de performance énergétiques. De la même manière qu’en loi Pinel « Métropole », la loi Pinel Outre-Mer n’a pas, comme ce fut le cas avec la loi Scellier, de pendant social. Il n’existe qu’une seule loi Pinel Outre-Mer avec à la fois des plafonnements de montants des loyers et de revenus des locataires.

En métropole, la réduction d'impôt maximale avec la loi Pinel est de 63 000 € selon les zones. En Outre-Mer, pour un investissement de 300 000 €, la réduction maximale est de l’ordre de 96 000 €.

À qui profite ce dispositif ?

La loi Pinel est un dispositif défiscalisant ouvert à toute personne fiscalement domiciliée en France, qui acquiert ou fait construire un bien immobilier sous conditions entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2020. Elle s'adresse avant tout aux contribuables situés dans les hautes tranches marginales d'imposition : 30%, 41% et 45%.

Vous pouvez bénéficier de cette loi si vous investissez dans un bien immobilier locatif se trouvant dans l’un des territoires suivants : la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, Îles de Wallis et Futuna. 

Quels sont vos avantages fiscaux ?

Le principe est toujours le même que pour un investissement Pinel en métropole : vous achetez un bien neuf que vous vous engagez à louer pendant 6, 9 ou 12 ans. Dans ce cas, vous pouvez profiter des taux de défiscalisation suivants : 

Durée de locationTaux de réduction d’impôts DROM-TOMTaux de réduction d’impôts en Métropole
6 ans23%12%
9 ans29%18%
12 ans32%21%

Notez bien que votre bien doit également répondre à certaines normes de construction. Vous devez par exemple posséder le label d’étude thermique RT 2012 comme pour le dispositif Pinel en métropole.

Enfin, il vous faudra respecter plusieurs plafonds spécifiques :

  • le prix d’acquisition du bien ne doit pas dépasser 5 500€ par m²
  • le montant d’investissement soumis à la réduction est de 300 000€ maximum
  • le nombre d’acquisitions couvertes par la loi est de 2 par an
  • le montant du loyer maximum que vous pouvez demander en 2020 :
TerritoiresPlafond de loyer mensuel au m²
Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Mayotte et Saint-Martin10,48 € par m²
Nouvelle-Calédonie, Polynésie et Wallis et Futuna12,81 € par m²

Mise à jour le 22 mai 2020

  • Les ressources financières maximum annuelles de vos locataires sont également plafonnées :
Foyer du locataireGuadeloupe, Martinique, La Réunion, Mayotte et Saint-MartinNouvelle-Calédonie, Polynésie et Wallis et Futuna
Personne seule28 408  €31 042 €
Couple37 938 €41 452 €
Avec 1 enfant à charge45 623 €49 850 €
Avec 2 enfants à charge55 077 €60 180 €
Avec 3 enfants à charge64 123 €70 723 €
Avec 4 enfants à charge73 018 €79 783 €
Chaque personne complémentaire+ 8 149 €+ 8 903 €

Mise à jour le 22 mai 2020.

►Lire aussi : Simulation Pinel : exemples de cas concrets

Faut-il investir en Pinel Outre-Mer ? Notre avis

Un petit coin de paradis, oui mais à quel prix ?

En matière de défiscalisation, la loi Pinel 2020 Outre-Mer est plus intéressante qu'en métropole, à condition que le projet de départ soir viable. Investir dans un logement on une construction à des centaines de milliers de kilomètres de chez soi comporte des risques, sur le plan fiscal et immobilier, mais également sur le plan psychologique.

►Lire aussi : Pourquoi investir en loi Pinel ?

Un investissement Pinel peut être extrêmement rentable à condition de poser des bases solides dès le début. Tout d’abord, il faut s’assurer que l’investissement défiscalisant correspond à une véritable réalité fiscale. Ainsi il faut d’une part avoir l’assurance que pendant les années de défiscalisation, l’impôt payé soit supérieur au montant de la défiscalisation. Dans le cas contraire (un impôt inférieur au montant de la défiscalisation) le différentiel serait perdu que ce soit en loi Pinel Outre-Mer ou en loi Girardin (même si celle-ci a dans les faits, et sauf exception, presque disparue).

La question de la demande locative

Pour pouvoir bénéficier d'une défiscalisation, les logements construis ou acquis dans le cadre du dispositif Pinel Outre-Mer doivent impérativement être loués 12 mois après acquisition / fin des travaux. Encore faut-il trouver à qui les louer. En métropole, la question inquiète les investisseurs. En Outre-Mer, le problème est moindre car certains territoires manquent de façon structurelle de logements. C'est particulièrement le cas en Guyane. Dans d'autres régions comme la Réunion, Saint-Martin ou Tahiti ont connu une croissance dans la construction au début des années 2000, croissance qui a largement ralenti depuis. L'équilibre entre l'offre et la demande est donc potentiellement profitable. 

Le prix

Inutile de comparer les prix d'un DROM à l'autre : les disparités sont liées à certains éléments intrinsèques aux territoires. Les Antilles par exemple, qui sont des zones cycloniques ou sismiques, sont relativement plus chères, du fait de contraintes supplémentaires de constructions dues à l'instabilité des terrains. Même chose pour les petites îles (moins de terrains constructibles, et donc des prix plus élevés). Pour s'assurer de payer le juste prix, il faut contextualiser le bien dans son territoire (qualité du terrain) et dans son marché (prix du m2 local, demande locative, tarifs pratiqués par les promoteurs, etc). 

Le choix du promoteur

Inutile de chercher les promoteurs Pinel connus en métropole, comme Nexity ou Pichet Immobilier. Ils ne sont pas implantés en Outre-Mer. Le marché est géré par des acteurs locaux. L'investisseur a tout intérêt à vérifier méticuleusement l'historique de construction, la réputation et les garanties du promoteur qu'il choisit. 

► Lire aussi : Loi Pinel : explication, évolution et conditions d'éligibilité

Le facteur psychologique

C'est rarement le premier sujet de préoccupation des investisseurs Outre-Mer, mais c'est celui qui peut impacter le plus l'investisseur à la longue. Comme nous l'avons mentionné, investir dans une construction à plusieurs heures d'avions de chez soi n'est pas anodin. Nouveau marché, nouveaux acteurs, nouvelle réglementation de construction en vigueur, etc. Certes, l'ère numérique a grandement simplifié la tâche des épargnants qui disposent maintenant de moyens de communications plus rapides et efficaces. Il n'en demeure pas moins qu'investir en Pinel Outre-Mer est un projet à long-terme qu'il faudra mener de bout en bout. 

Foire aux questions

Existe-t-il des SCPI Pinel outre-mer ?

Il existe de nombreuses SCPI Pinel en France et en Outre mer.

Comment calculer la surface Pinel en outre-mer ?

Pour calculer la surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer des logements, il faut se référer à larticle R 111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, qui définit la surface habitable d'un logement. Dans les grandes lignes, la surface habitable en Pinel Outre-mer s’entend de la même manière qu’en Métropole, à un détail près : la harangue. Ce type de terrasse couverte, très présent dans les logements ultra marins, s'apprécie dans sa surface totale et non dans la limite de 14 m² comme c'est le cas en métropole. La prise en compte de la harangue dans le calcul de la surface Pinel permet donc de majorer légèrement le loyer maximum par la loi Pinel.

Quels sont les départements les plus intéressants pour investir en Pinel en Outre-Mer ?

Les Antilles (Martinique, Guadeloupe, Saint-Martin) et La Réunion sont des valeurs sûres.

Quelle est la date d'extinction de la loi Pinel Outre-Mer ?

La fin du dispositif Pinel Outre-Mer était initialement prévue pour 2017. Il était alors question de la remplacer par la loi Mézard. Le gouvernement Macron a décidé de reporter cette décision au 31 décembre 2021. C'est ensuite la loi Wargon qui devrait lui succéder.

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