1. Le guide de la Loi Pinel

Comment réduire ses impôts avec la loi Pinel ?

Qu'est-ce que le label énergétique HPE rénovation ou BBC rénovation

Sommaire de l'article

Vous cherchez un investissement locatif en 2020 ? Un placement qui vous permette à la fois de vous constituer un patrimoine tout en réduisant vos impôts ? Présentation du dispositif de défiscalisation immobilière le plus connu en France : la loi Pinel. Qu'est-ce que la loi Pinel et qui peut en bénéficier ? Cet article vous explique en détail comment investir en loi Pinel en 2020 et bénéficier d'une réduction d'impôt grâce à l'investissement locatif.

Article crée le 6 janvier 2017. Mis à jour le 15 mai 2020.

Comment ça marche, la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif légal qui vous permet de réduire votre impôt en contrepartie d’un investissement dans l’immobilier locatif. Vous pourrez bénéficier de cette loi en respectant certaines conditions liées :

  • à l’état du logement (neuf, VEFA, ancien)
  • aux revenus des locataires
  • à la zone géographique du logement
  • au montant des loyers

L'état du logement

Loi Pinel : dispositif-phare de la défiscalisation en France

Pour commencer, vous devez acquérir un logement neuf ou acheter sur plan un logement qui a été ou sera achevé dans les 30 mois suivant l’achat. On parle de Vente en État Futur d'Achèvement (VEFA).

Vous devrez ensuite mettre votre bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, vous obtiendrez une réduction d’impôts de respectivement 12%, 18% ou 21% du montant investi pour l’achat du bien. Plus vous louez longtemps, plus la réduction d’impôts est importante !

Qui peut louer en loi Pinel ?

La loi Pinel est accessible à toute personne fiscalement domiciliée en France. 

Qui a le droit à la loi Pinel ?

Les logements acquis dans un programme immobilier en loi Pinel doivent être loués à des personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. Ces plafonds ont été revus à la hausse par rapport à l’ancien dispositif Duflot, afin de permettre à plus de familles de pouvoir se loger. Le calcul d’un plafond de loyer maximum Pinel se décompose en 3 étapes :

  • on commence par calculer la surface utile du logement...
  • ensuite, on calcule le coefficient multiplicateur...
  • enfin, on calcule le plafond de loyer en appliquant le barème Pinel

Loi Pinel : plafond de ressources des locataires 2020

Pour calculer le montant annuel des loyers, on applique un coefficient multiplicateur aux barèmes présentés dans le tableau ci-dessous (à jour en 2020) :

Composition du foyerZone A BisZone AZone B1
Personne seule38 465 €38 465 €31 352 €
Couple57 489 €57 489 €41 868 €
Personne seule ou couple + 1 enfant75 361 €69 105 €50 349 €
Personne seule ou couple + 2 enfants89 976 €82 776 €60 783 €
Personne seule ou couple + 3 enfants107 463 €97 991 €71 504 €
Personne seule ou couple + 4 enfants120 463 €110 271 €80 584 €
Personne à charge supplémentaire+ 13 421 €+ 12 286 €+ 8 990 €

Ce logement doit également se situer dans une zone d’habitation éligible.

Loi Pinel : zones 2020

ZoneCommunes éligibles
Zone A bisParis ainsi que ses 29 communes environnantes
Zone AL’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
Zone B1La totalité des métropoles de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’Outre-Mer).

Révision du zonage PInel : quelles sont les communes concernées ?

La répartition des zones Pinel a changé en 2018. Pour les villes situées en zone A bis, A et B1, rien à signaler : elles demeurent éligibles au dispositif. Pour les villes situées en zone B2 et C, le dispositif n'est plus accessible. Une révision qui devrait permettre une meilleure adaptation par rapport au marché actuel. Ce sont environ 1 200 communes qui sont concernées et seront reclassées dans une nouvelle zone Pinel correspondant mieux aux réalités du marché. 

Quelles sont les conséquences de cette nouvelle segmentation ? En 2020, seules trois zone sont éligibles au dispositif Pinel. Avec l'exclusion des zones B2 et C; ce sont huit millions de contribuables qui seront exclus de cet outil de défiscalisation pour investisseurs locatifs. Ces zones représentaient 90 % du territoire (environ 80 % pour la zone C et moins de 10 % pour la zone B2).

Lire aussi La loi Pinel dans votre ville

Comment sont fixés les loyers en loi Pinel ?

Investir en Pinel : jusqu'à 21% de réduction fiscale

Enfin, dernière condition pour pouvoir investir en Pinel :  vous devrez également respecter un plafonnement pour les loyers exigés. L'idée est de permettre aux familles d'accéder au logement plus facilement. Des loyers trop chers iraient à l'encontre même du dispositif Pinel. Même avec les loyers plafonnées, n'importe quelle simulation d'investissement en loi Pinel montre que ce plafonnement permet d’obtenir un bon rendement locatif. 

    Le prix au m² est calculé en fonction de la zone où se trouve le logement. Voici le barème des loyers Pinel pour l'année 2020 :

    ZonePrix du loyer au m²
    Zone A bis17,43 €
    Zone A12,95 €
    Zone B110,44 €

    La réduction d’impôt est toujours calculée dans la limite de deux plafonds :

    • 300 000 € par personne et par an ;
    • 5 500 € par m² de surface habitable.

    Autre limite : la réduction d’impôt s’applique sur deux logements maximum par an et rentre dans le plafond global des niches fiscales fixé à 10 000 euros par an.

    La loi Pinel dans l’immobilier ancien est légèrement différente de la loi Pinel classique. Pour tirer parti de cette loi, vous devez bien sûr investir dans un bien ancien. Celui-ci doit en outre nécessiter des travaux lourds pour le réhabiliter ou le transformer.

    Vous devez obtenir un label énergétique HPE rénovation ou BBC rénovation après les travaux pour bénéficier de cette loi. De plus, le bien doit être mis en location et vous devez respecter le même plafonnement que la loi Pinel classique pour le loyer demandé.

    Si vous remplissez ces conditions, vous profiterez d'une réduction d’impôts allant jusqu’à 21% du montant de votre investissement. Attention : cet investissement est plafonné à 300 000 euros.

    ► Lire aussi : Loi Pinel : explication, évolution et conditions d'éligibilité

    Pourquoi investir en loi Pinel ?

    L’investissement en loi Pinel vous apporte de nombreux avantages. En plus de la réduction d’impôt, vous pouvez vous constituer un patrimoine, préparer votre retraite et même protéger votre famille en leur louant votre bien. Mais surtout, la loi Pinel permet de réaliser un investissement durable avec peu ou pas d'apport. Sur ce point, on conseille aux contribuables qui souhaitent investir en Pinel de contracter un prêt immobilier à la banque plutôt que de puiser dans leur épargne personnelle. La raison ? Les intérêts du prêt immobilier sont déductibles des loyers perçus.

    Attention, cet investissement suppose également de votre part d’avoir quelques notions en immobilier et de faire preuve de vigilance. Si ce monde vous est étranger, mieux vaut vous faire accompagner par un conseiller spécialisé pour éviter de tomber dans les pièges classiques de ce type d’investissement.

    La preuve par l’exemple !

    Investir en loi Pinel : un placement stable et sécurisant

    Imaginez que vous investissez 300 000 € dans un bien éligible Pinel que vous louez pendant 9 ans pour 800 € par mois.

    Dans ce cas, vous bénéficiez de 6 000 € de réductions d'impôt par an. Vous pourrez ajouter à cela la totalité des loyers que vous percevrez, soit plus de 85 000 € sur 9 ans. Au final, vous devenez propriétaire d'un appartement neuf pour quelques centaines d'euros d'efforts d'épargne par mois !

    Vous trouverez un simulateur complet loi Pinel sur cette page. 

    L’Outre-Mer et SCPI : deux cas particuliers

    Si vous achetez puis louez votre bien dans les DOM-TOM, vous bénéficiez de la loi Pinel Outre-Mer. Vous pouvez réduire votre impôt à un taux encore plus avantageux qu’en métropole ! Les autres conditions sont les mêmes que pour un investissement en loi Pinel classique.

    Enfin, Il est possible d’investir via une Société Civile Immobilière (SCI) ou Placement Immobilier (SCPI) en loi Pinel. Cependant, il faudra remplir des conditions différentes pour chacune de ces sociétés. Les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier sont également spécifiques à chaque type de société civile.

    La loi Pinel ancien

    Comme son nom l'indique, la loi Pinel ancien (aussi appelée Pinel réhabilité au déficit foncier) offre aux contribuables la possibilité d'investir dans un logement ancien, et non dans une construction neuve. Tout comme le Pinel, elle requiert certaines conditions :

    • Le logement ancien doit être considéré comme insalubre et inhabitable en état. Le propriétaire s'engage donc à faire des travaux de rénovation.
    • Une fois les travaux achevé, le bien doit être soumis à la TVA immobilière.
    • Une fois réhabilité, le logement doit présenter une performance énergétique égale à celle d'un logement neuf. Il doit être doté du label Bâtiment Basse Consommation (BBC) ou du label Haute Performance Énergétique

    En plus de bénéficier du crédit d'impôt offert par la loi Pinel, rénover le logement ancien pour l'optimisation énergétique vous permettra de faire des économies sur le long terme. Par exemple, la durée estimée d'amortissement des travaux d'isolation des murs par l'intérieur est de 6 ans. Ainsi, la différence sera facile à constater sur la facture de votre fournisseur d'énergie, que ce soit EDF, Engie ou Direct Energie. En effet, les labels BBC et HPE garantissent que votre habitation consommera moins d'énergie, de par son isolation et l'utilisation d'énergies renouvelables notamment.   

    Loi PINEL : les pièges à éviter 

    Très attractive, critère décisif d'achat pour 65% des particulier (d'après une étude conduite par le crédit foncier), la loi Pinel demeure un investissement à long-terme qui demande réflexion avant investissement. D'autant plus que certaines arnaques, plus ou moins détectables, sont à éliminer dès le départ, à savoir :

    • une localisation mal choisie : projetez-vous dans l'avenir et mettez-vous à la place de vos locataires. La plupart préfère un logement en centre-ville, proche des commerces et des transports. 
    • un loyer surestimé : dans les zones tendues A bis, les loyers marchés sont souvent supérieurs au plafond Pinel. De fait, les rendements locatifs sont faibles et rendent l’investissement Pinel peu attractif.
    • un prix du logement trop élevé : il doit correspondre aux tendances du marché immobilier de la zone où il se trouve. Renseignez-vous attentivement sur ce point.
    • un mauvais agencement du logement : trop petit, vous risquez de subir un roulement fréquents de locations. Trop grand, il sera difficile à louer dans certains quartiers, comme les quartiers étudiants.
    • la qualité de construction du bien : elle doit être optimale, sans quoi vous en serez quittes pour des travaux de remise en état et de rénovation. D'autant plus que le logement sera plus difficile à revendre, une fois le délai de location passé.

    ►Lire aussi : Pièges à éviter lors d’un investissement en loi Pinel

    Foire aux questions

    Jusqu'à quelle date la loi Pinel va-t-elle s'appliquer ?

    La loi Pinel s'applique à tout logement acheté neuf ou en état futur d'achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.

    Quelle loi va succéder à la loi Pinel ?

    Il était question de la remplacer par la loi Mézard, qui tire son nom du Ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard. Ce dernier a été remplacé à son poste par Jacqueline Gourault. Au final, la loi Pinel est reconduite jusqu'en 2021 et complétée par la loi Denormandie, du nom de l’actuel ministre délégué à la Ville et au Logement, Julien Denormandie.

    Que faire si les revenus du locataire augmente en cours de bail ?

    L'augmentation du niveau de ressources du locataire pendant la durée du bail ne remet pas en cause l'avantage fiscal lorsque le plafond de ressources du locataire était respecté à la date de signature du bail. Les ressources du locataire sont appréciées à la date de conclusion du bail et non pendant la durée du bail. Si ces ressources, qui étaient conformes au seuil exigé lors de la signature du bail, viennent à augmenter en cours de bail, cela ne change rien ni pour le locataire ni pour son bailleur.

    Quel justificatif demander aux locataires ?

    Les ressources des locations Pinel sont plafonnées, selon la composition du foyer fiscal et la zone géographique du logement. En tant que propriétaires bailleur investissant en Pinel, vous êtes en droit d'exiger de vos locataires potentiel qu'ils vous fournissent la preuve que leurs revenus entrent bien dans la fourchette des revenus exigée, comme une une copie de l’avis d’imposition de l’année N-2 de la signature du bail. 

    ► Lire aussi : Loi Pinel et bail commercial

    Qui a crée la loi PINEL ?

    La loi PINEL est née avec le gouvernement Valls. Elle a été nommée d'après la Ministre Sylvia Pinel, qui a succédé à Cécile Duflot en qualité de ministre du Logement. C'est elle la Ministre à l'origine du projet de loi Pinel pour l'investissement locatif.

    ►Découvrez nos guides complets :

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