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Comment réduire ses impôts avec la loi Pinel ?

loi pinel

Alice Bled

Mis à jour le 22 septembre 2021

Vous cherchez un investissement locatif en 2021 ? Un placement qui vous permet à la fois de vous constituer un patrimoine tout en réduisant vos impôts ? Présentation du dispositif de défiscalisation immobilière le plus connu en France : la loi Pinel. Qu'est-ce que la loi Pinel et qui peut en bénéficier ? Comment investir en loi Pinel en 2021 et bénéficier d'une réduction d'impôt ? Loyers, revenus des locataires, zones éligibles et définition : Tacotax vous explique en détail la loi Pinel en France.

Comment ça marche, la loi Pinel ?

La loi Pinel doit son nom à la ministre du logement, Sylvia Pinel. La loi Pinel est un dispositif légal qui vous permet de réduire votre impôt, depuis le 1er septembre 2014, en contrepartie d’un investissement dans l’immobilier locatif. Vous pourrez bénéficier de cette loi en respectant certaines conditions liées :

  • à l’état du logement (neuf, VEFA, ancien) ;
  • aux revenus des locataires ;
  • à la zone géographique du logement ;
  • au montant des loyers.

Loi Pinel location : l'état du logement 

Pas besoin de se rendre sur Wikipédia pour comprendre le fonctionnement de la loi Pinel : on vous dit tout ! Pour commencer, vous devez acquérir un logement neuf ou acheter sur plan un logement qui a été ou sera achevé dans les 30 mois suivant l’achat. On parle de Vente en État Futur d'Achèvement (VEFA).

Il sera alors nécessaire de mettre votre bien en location pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux offerts par la loi de défiscalisation Pinel : selon la durée de mise en location, vous pourrez recevoir une réduction d'impôt proportionnelle, comme indiqué ci-dessous :

Réduction d'impôtDurée de mise en location
12 %6 ans
18 %9 ans
21 %12 ans

La durée de mise en location de votre bien immobilier neuf, que l'on appelle durée d'engagement, est déterminée à l'avance, mais vous pouvez la prolonger par la suite. Un investissement Pinel sur une durée de 12 ans vous permet ainsi de bénéficier d'une réduction d'impôt de 63 000 € maximum sur ces douze années.

Qui peut louer en loi Pinel ?

Le dispositif Pinel est accessible à toute personne fiscalement domiciliée en France. Chaque contribuable français peut ainsi investir dans l'immobilier locatif en passant par le dispositif Pinel, tant que le logement est neuf ou en VEFA, et ce jusqu'au 31 décembre 2024.

Qui a le droit à la loi Pinel ?

Les logements acquis dans un programme immobilier en loi Pinel doivent être loués à des personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. Ces plafonds ont été revus à la hausse par rapport à l’ancien dispositif Duflot, afin de permettre à plus de familles de pouvoir se loger. Le calcul des plafonds de loyer maximum Pinel se décompose en 3 étapes d'après le texte de loi :

  • on commence par calculer la surface utile du logement ;
  • ensuite, on calcule le coefficient multiplicateur ;
  • enfin, on calcule les plafonds de loyers en appliquant le barème Pinel.

C'est quoi la loi Pinel 2021 ?

Loi Pinel : les plafonds de ressources des locataires en 2021

Tout le monde ne peut pas louer un bien immobilier acheté en loi Pinel : le locataire doit respecter les plafonds mis en place par le gouvernement. Pour calculer le montant annuel des loyers, on applique un coefficient multiplicateur aux barèmes présentés dans le tableau suivant (ressources annuelles maximum selon le revenu fiscal de référence de l'année 2019) :

Foyer fiscal

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Célibataire

38 377 €

38 377 €

31 280 €

Couple

57 357 €

57 357 €

41 772 €

+ 1 personne à charge

75 188 €

68 946 €

50 233 €

+ 2 personnes à charge

89 769 €

82 586 €

60 643 €

+ 3 personnes à charge

106 807 €

97 766 €

71 340 €

+ 4 personnes à charge

120 186 €

110 017 €

80 399 €

Par personne à charge supplémentaire

+ 13 390 €

+ 12 258 €

+ 8 969 €

Ce logement doit également se situer dans une zone d’habitation éligible à Pinel. On vous explique.

À noter

En tant que propriétaire, vous devez loué votre logement au titre de résidence principale, et le louer nu, c'est-à-dire en non meublé.

Les zones Pinel 2021

Cette loi de défiscalisation a vu le jour dans un objectif de combattre la crise immobilière locative que connaissent certaines zones dans l'Hexagone. Ainsi, c'est sans surprise que l'on retrouve un découpage du territoire français dans ce dispositif. Comprenez par là que toutes les villes de France ne sont pas éligibles à cette loi de finances, centrée sur les zones où les ménages aux revenus modestes peinent à accéder à des logements neufs.

Retrouvez ci-dessous les communes éligibles au dispositif Pinel en 2021 :

ZoneCommunes éligibles
Zone A bisParis ainsi que ses 29 communes environnantes
Zone AL’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
Zone B1La totalité des métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’outre-mer).

Révision du zonage Pinel : quelles sont les communes concernées ?

La répartition des zones Pinel a changé en 2018. Pour les villes situées en zone A bis, A et B1, rien à signaler : elles demeurent éligibles au dispositif. Pour les villes situées en zone B2 et C, le dispositif n'est plus accessible. Une révision qui devrait permettre une meilleure adaptation par rapport au marché actuel. Ce sont environ 1 200 communes qui sont concernées et seront reclassées dans une nouvelle zone Pinel correspondant mieux aux réalités du marché. 

Quelles sont les conséquences de cette nouvelle segmentation ? En 2021, seules trois zones sont éligibles au dispositif Pinel. Avec l'exclusion des zones B2 et C; ce sont huit millions de contribuables qui sont exclus de cet outil de défiscalisation pour investisseurs locatifs. Ces zones représentaient 90 % du territoire (environ 80 % pour la zone C et moins de 10 % pour la zone B2).

Lire aussi : La loi Pinel dans votre ville

Comment sont fixés les loyers en loi Pinel ?

Enfin, dernière condition pour pouvoir investir en Pinel :  vous devrez également respecter un plafonnement pour les loyers exigés. L'idée est de permettre aux familles d'accéder au logement plus facilement. Des loyers trop chers iraient à l'encontre même du dispositif Pinel. Même avec les loyers plafonnés, n'importe quelle simulation d'investissement en loi Pinel montre que ce plafonnement permet d’obtenir un bon rendement locatif. 

    Le prix au m² est calculé en fonction de la zone où se trouve le logement (zone a a bis, B1). Voici le barème des loyers du dispositif Pinel pour l'année 2021 :

    ZonePrix du loyer au m²
    Zone A bis17,55 €
    Zone A13,04 €
    Zone B110,51 €

    La réduction d’impôt est toujours calculée dans la limite de deux plafonds :

    • 300 000 € par personne et par an ;
    • 5 500 € par m² de surface habitable.

    Autre limite : la réduction d’impôt s’applique sur deux logements maximum par an et rentre dans le plafond global des niches fiscales fixé à 10 000 € par an.

    Il vous est possible de réaliser une estimation du montant de loyer maximum (hors charge) possible dans le cadre d'un investissement immobilier locatif Pinel : un coefficient multiplicateur entre en jeu pour donner la formule suivante :

    0,7 + 19/surface = montant maximum du loyer.

    La surface plancher (le sol) est la surface à prendre en compte pour ce calcul, mais elle n'est pas la seule : la surface des annexes est divisée de moitié pour également entrer dans le calcul (un balcon par exemple), dans la limite de 8 m². Ainsi, si le logement dont vous venez de faire l'acquisition a une surface de 62 m² et qu'il y a également un balcon de 6 m², la surface à utiliser pour ce calcul sera de (6/2) + 62 = 65 m².

    Puisqu'une image vaut mille mots, voici un exemple concret de calcul du loyer maximum dans le cadre d'un investissement Pinel :

    • Vous devenez l'heureux propriétaire d'un T2 à Lyon en zone A.
    • L'appartement vous a couté 279 000 € et a une surface totale de 40 m².
    • Vous effectuez le calcul suivant : 13,04 x (0,7 + 19/40) = 15,32.
    • Vous multipliez cette valeur par la surface du logement : 15,32 x 40 = 612,88 €.
    • Via votre investissement Pinel, vous ne pourrez pas fixer un loyer supérieur à 612,88 €.

    ► Lire aussi : Loi Pinel : explication, évolution et conditions d'éligibilité

    Les délais de construction du logement

    Outre les conditions liées au logement en lui-même, le futur propriétaire doit également prendre en compte la durée de construction du futur bien immobilier. En effet, pour pouvoir prétendre à investir via le dispositif Pinel, il faudra respecter certains délais de construction, qui diffèrent selon le type de logement :

    • Dans les 30 mois qui suivent la signature de l'acte authentique pour un bien immobilier en VEFA.
    • Dans les 30 mois qui suivent la date du dépôt de permis de construire pour un bien immobilier construit par un particulier.
    • Au plus tard au 31 décembre de l'année N+2 de celle de l'achat du logement pour les travaux de réhabilitation et de rénovation.

    Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

    L’investissement en loi Pinel vous apporte de nombreux avantages : en plus de la réduction d’impôt, vous pouvez vous constituer un patrimoine, préparer votre retraite et même protéger votre famille en leur louant votre bien, puisque le dispositif permet au propriétaire de louer son logement à ses ascendants (parents, grands-parents) ou à ses descendants, tant qu'ils ne sont pas présents au sein de son foyer fiscal. 

    Mais surtout, la loi Pinel permet de réaliser un investissement durable avec peu ou pas d'apport. Sur ce point, on conseille aux contribuables qui souhaitent investir en Pinel de contracter un prêt immobilier à la banque plutôt que de puiser dans leur épargne personnelle. La raison ? Les intérêts du prêt immobilier sont déductibles des loyers perçus.

    Attention, cet investissement suppose également de votre part d’avoir quelques notions en immobilier et de faire preuve de vigilance. Si ce monde vous est étranger, mieux vaut vous faire accompagner par un conseiller spécialisé pour éviter de tomber dans les pièges classiques de ce type d’investissement.

    ► Lire aussi : Épargner pour sa retraite

    La preuve par l’exemple !

    Voici un exemple d'investissement avec le dispositif Pinel : imaginez que vous investissez 300 000 € dans un bien éligible Pinel que vous louez pendant 9 ans pour 800 € par mois.

    Dans ce cas, vous bénéficiez de 6 000 € de réductions d'impôt par an. Vous pourrez ajouter à cela la totalité des loyers que vous percevrez, soit plus de 85 000 € sur 9 ans. Au final, vous devenez propriétaire d'un appartement neuf pour quelques centaines d'euros d'efforts d'épargne par mois !

    Vous trouverez un simulateur complet loi Pinel sur cette page. 

    Focus sur les avantages fiscaux du Pinel

    Quand vais-je bénéficier de la réduction d'impôt Pinel ?

    C'est l'un des arguments les plus intéressants du dispositif Pinel : la réduction d'impôt offerte en échange de votre investissement immobilier locatif permet de défiscaliser tout en se constituant un patrimoine et se créer une source de revenus complémentaire mensuelle. Mais à partir de quand cette réduction entre-t-elle en jeu ? 

    La réponse diffère selon la nature de votre acquisition immobilière. En effet, si vous devenez propriétaire d'un logement construit, la date d'achat servira de base au calcul de l'application de la réduction d'impôt. À l'inverse, un logement acheté en VEFA verra l'année de finalisation des travaux servir de base à ce calcul. 

    Déclarer son investissement Pinel

    Bien évidemment, un investissement immobilier en loi Pinel devra être déclaré à l'administration fiscale au moment de votre déclaration de revenus, dans le but de bénéficier de l'avantage fiscal promis. Comment faire ? Suivez le guide :

    • La première année de votre investissement (année de fin des travaux de construction en VEFA ou année de l'achat immobilier si le logement est construit), remplissez l'imprimé 2044 EB pour notifier l'administration fiscale des différentes caractéristiques du logement ainsi que la durée d'engagement.
    • Munissez-vous du formulaire 2044 ou 2044 SPE et indiquez le bilan de votre investissement Pinel (en prenant en compte la déduction des charges des revenus locatifs).
    • Dans l'imprimé 2042 (impôt sur le revenu), annotez votre résultat foncier.
    • Indiquez le montant de la réduction d'impôt dont vous devez bénéficier sur le formulaire 2042 C.

    À noter que, pendant la première année de votre investissement, il vous faudra préciser ce qu'on nomme le prix de revient du bien immobilier : prix d'achat + frais de notaires + autres charges. Ce prix de revient servira de référence à l'administration fiscale pour calculer le montant annuel de la réduction d'impôt dont vous pourrez bénéficier. 

    Dès la deuxième année, il vous suffira de reprendre le montant de la réduction d'impôt qui apparaît sur votre avis d'imposition de l'année passée.

    La réforme du Pinel

    Après plusieurs reports, la fin annoncée du dispositif Pinel a été dernièrement reculée une dernière fois : le Pinel prendra donc officiellement fin en 2024, plutôt qu'en 2021 comme prévu. Une aubaine pour les promoteurs immobiliers, mais aussi pour les contribuables qui pourront continuer d'allier investissement immobilier locatif et réductions d'impôts.

    Sur ce point, le Pinel offre plusieurs changements notables : la réduction d'impôt offerte aux investisseurs va baisser selon l'année d'achat du bien immobilier. Ainsi, en 2023, l'avantage fiscal prendra la forme suivante :

    Durée d'engagement20232024
    6 ans10,5 %9 %
    9 ans15 %12 %
    12 ans17,5 %14 %

    Ces chiffres sont voués à baisser une seconde fois, dès 2024, pour atteindre respectivement 9, 12 et 14 % de réduction d'impôt. À noter que, dans le cas où le bien immobilier respecte certaines normes de performances énergétiques, votre investissement ne subira pas les changements mentionnés ci-dessus, et les taux de réduction d'impôt resteront les mêmes.

    Le Super Pinel

    Dès 2023, le Super Pinel entre en scène ! Avec la baisse de la réduction d'impôts offerte par le Pinel en 2023 et 2024, le gouvernement cherche à pallier la potentielle chute de vente de biens immobiliers - les ventes Pinel représentant parfois jusqu'à 30 % du chiffre de vente des promoteurs !

    Aussi, il sera possible de conserver les avantages fiscaux tant convoités avec le Super Pinel. Mais les conditions d'éligibilité diffèrent quelque peu.

    En fer de lance, les critères environnementaux : la Réglementation Environnementale 2020 doit être respectée, ainsi que certains standards de qualité d'usage. L'architecte urbaniste François Leclercq et le directeur général d'Epamarne sont chargés de définir ces critères visant à réduire l'impact carbone des bâtiments.

    L’outre-mer et SCPI : deux cas particuliers

    Si vous achetez puis louez votre bien dans les DOM-TOM, vous bénéficiez de la loi Pinel outre-mer. Vous pouvez réduire votre impôt à un taux encore plus avantageux qu’en métropole ! Les autres conditions sont les mêmes que pour un investissements réalisés en Pinel classique.

    Enfin, il est possible d’investir via une Société Civile Immobilière ou Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), c'est-à-dire via une SCI ou SCPI en loi Pinel. Cependant, il faudra remplir des conditions différentes pour chacune de ces sociétés. Les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier sont également spécifiques à chaque type de société civile.

    La loi Pinel ancien

    Réaliser un Pinel dans l’immobilier ancien est légèrement différent de la loi Pinel classique. Pour tirer parti de cette loi, vous devez bien sûr investir dans un bien ancien. Celui-ci doit en outre nécessiter des travaux lourds pour le réhabiliter ou le transformer.

    Comme son nom l'indique, la loi Pinel ancien (aussi appelée Pinel réhabilité au déficit foncier) offre aux contribuables la possibilité d'investir dans un logement ancien, et non dans une construction neuve. Tout comme le Pinel, elle requiert certaines conditions :

    • Le logement ancien doit être considéré comme insalubre et inhabitable en état. Le propriétaire s'engage donc à faire des travaux de rénovation.
    • Une fois les travaux achevés, le bien doit être soumis à la TVA immobilière.
    • Une fois réhabilité, le logement doit présenter une performance énergétique égale à celle d'un logement neuf. Il doit être doté du label Bâtiment Basse Consommation rénovation 2009 (BBC) ou du label Haute Performance Énergétique rénovation 2009 (HPE).

    En plus de bénéficier du crédit d'impôt offert par la loi Pinel, rénover le logement ancien pour l'optimisation énergétique vous permettra de faire des économies sur le long terme. Par exemple, la durée estimée d'amortissement des travaux d'isolation des murs par l'intérieur est de 6 ans. Ainsi, la différence sera facile à constater sur la facture de votre fournisseur d'énergie, que ce soit EDF, Engie ou Direct Energie. En effet, les labels BBC et HPE garantissent que votre habitation consommera moins d'énergie, de par son isolation et l'utilisation d'énergies renouvelables notamment.

    Attention : cet investissement est plafonné à 300 000 euros.

    ► Lire aussi : Loi Pinel et bail commercial

    Loi Pinel : les pièges à éviter 

    Très attractif, critère décisif d'achat pour 65 % des particuliers (d'après une étude conduite par le crédit foncier), ce dispositif de défiscalisation demeure un investissement à long terme qui demande réflexion avant investissement. D'autant plus que certaines arnaques, plus ou moins détectables, sont à éliminer dès le départ, à savoir :

    • Une localisation mal choisie : projetez-vous dans l'avenir et mettez-vous à la place de vos locataires. La plupart préfèrent un logement en centre-ville, proche des commerces et des transports. 
    • Un loyer surestimé : dans les zones tendues A bis, les loyers marchés sont souvent supérieurs au plafond Pinel. De fait, les rendements locatifs sont faibles et rendent l’investissement Pinel peu attractif.
    • Un prix du logement trop élevé : il doit correspondre aux tendances du marché immobilier de la zone où il se trouve. Renseignez-vous attentivement sur ce point.
    • Un mauvais agencement du logement : trop petit, vous risquez de subir un roulement fréquent de locations. Trop grand, il sera difficile à louer dans certains quartiers, comme les quartiers étudiants.
    • La qualité de construction du bien : elle doit être optimale, sans quoi vous en serez quittes pour des travaux de remise en état et de rénovation. D'autant plus que le logement sera plus difficile à revendre, une fois le délai de location passé.
    • Un mauvais promoteur : tournez-vous vers un promoteur de confiance, n'hésitez pas à vous référer aux avis présents sur internet pour vous aider dans votre choix.

    N'hésitez pas à consulter les avis d'investisseurs en loi Pinel en 2020 ou 2021, qui sauront éclaircir certains points du fait de leur expérience ! Vous trouverez également plus d'informations sur ce sujet sur les sites officiels de la loi Pinel (service-public.fr ou loipinel-gouv.org).

    ► Découvrez nos guides complets :

    Foire aux questions

    🤷 Qui a créé la loi Pinel ?

    La loi Pinel est née avec le gouvernement Valls. Elle a été nommée d'après la ministre du logement Sylvia Pinel, qui a succédé à Cécile Duflot en qualité de ministre du Logement. C'est elle la ministre à l'origine du projet de loi Pinel pour l'investissement locatif.

    🤷 Jusqu'à quelle date la loi Pinel va-t-elle s'appliquer ?

    La loi Pinel s'applique à tout logement acheté neuf ou en état futur d'achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.

    🤷 Que faire si les revenus du locataire augmentent en cours de bail ?

    L'augmentation du niveau de ressources du locataire pendant la durée du bail ne remet pas en cause l'avantage fiscal lorsque le plafond de ressources du locataire était respecté à la date de signature du bail. Les ressources du locataire sont appréciées à la date de conclusion du bail et non pendant la durée du bail. Si ces ressources, qui étaient conformes au seuil exigé lors de la signature du bail, viennent à augmenter en cours de bail, cela ne change rien ni pour le locataire ni pour son bailleur.

    🤷 Quel justificatif demander aux locataires ?

    Les ressources des locations Pinel sont plafonnées, selon la composition du foyer fiscal et la zone géographique du logement. En tant que propriétaire bailleur investissant en Pinel, vous êtes en droit d'exiger de vos locataires potentiels qu'ils vous fournissent la preuve que leurs revenus entrent bien dans la fourchette de revenus exigée, comme une copie de l’avis d’imposition de l’année N-2 de la signature du bail. 

    🤷 Quelle loi va succéder à la loi Pinel ?

    Sans doute la loi Wargon, d'après la nouvelle ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, Emmanuelle Wargon, entrée en poste le 6 juillet 2020. Il était question de la remplacer par la loi Mézard, qui tire son nom du ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard. Ce dernier a été remplacé à son poste par Jacqueline Gourault. Au final, la loi Pinel est reconduite jusqu'en 2024 et complétée par la loi Denormandie.