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Tout savoir sur la défiscalisation Pinel

Le dispositif Pinel, mis en place en 2015 pour inciter l’investissement immobilier, arrive après plusieurs lois en la matière, et a connu un succès tel qu’il a été prolongé au minimum jusqu’à la fin de l’année 2017 (la loi Mézard lui succède en 2018). Vous trouverez dans cet article introductif une explication sur le fonctionnement de la loi Pinel, avec notamment les conditions de location, les changements pour 2018, ainsi que ses avantages fiscaux et les pièges à éviter. Nous vous présentons aussi deux cas particuliers : la loi Pinel Outre-Mer et les projets Pinel en SCPI !

Loi Pinel : comment ça marche ?

Acheter un logement neuf pour avoir une réduction d'impôts
Neuf ou ancien, votre logement peut vous rapporter gros !

La loi Pinel est un dispositif légal qui vous permet de réduire votre impôt en contrepartie d’un investissement dans l’immobilier locatif. Vous pourrez bénéficier de cette loi en respectant certaines conditions liées :

• à l’état du logement (neuf, VEFA, ancien)

• aux revenus des locataires

• à la zone géographique du logement

• au montant des loyers

L'état du logement

Pour commencer, vous devez acquérir un logement neuf ou acheter sur plan un logement qui a été ou sera achevé dans les 30 mois suivant l’achat. On parle de vente en état futur d'achèvement (VEFA).

Vous devrez ensuite mettre votre bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, vous obtiendrez une réduction d’impôts de respectivement 12%, 18% ou 21% du montant investi pour l’achat du bien. Plus vous louez longtemps, plus la réduction d’impôts est importante !

Loi Pinel et locataires : la question des revenus

Les logements acquis dans un programme immobilier en loi Pinel doivent être loués à des personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. Ces plafonds ont été revus à la hausse par rapport à l’ancien dispositif Duflot, afin de permettre à plus de familles de pouvoir se loger. Pour calculer le montant annuel des loyers, on applique un coefficient multiplicateur aux barèmes présentés dans le tableau ci-dessous :

  Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36 993 € 36 993 € 30 151 € 27 136 €
Couple 55 287 € 55 287 € 40 265 € 36 238 €
Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge 72 476 € 66 460 € 48 422 € 43 580 €
Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge 86 531 € 79 606 € 58 456 € 52 611 €
Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge 102 955 € 94 240 € 68 766 € 61 890 €
Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge 115 851 € 106 049 € 77 499 € 69 749 €
Personne à charge supplémentaire + 12 908 € + 11 816 € + 8 646 € + 7 780 €

 

Ce logement doit également se situer dans une zone d’habitation éligible.

Loi Pinel : zones

Zone A bis Paris ainsi que ses 29 communes environnantes
Zone A L’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
Zone B1 La totalité des métropoles de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’Outre-Mer).
Zone B2 Les villes de plus de 50.000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture.
Zone C Reste du territoire, non éligible à la loi Pinel jusqu’en 2016, sauf exceptions en 2017 et en 2018.

Révision du zonage PInel : quelles sont les communes concernées ?

La répartition des zones Pinel change en 2018. Pour les villes situées en zone A bis, A et B1, rien ne change : elles demeurent éligibles au dispositif. Pour les villes situées en zone B2 et C, le dispositif n'est plus accessible depuis le 1er janvier 2018. Une révision qui devrait permettre une meilleure adaptation par rapport au marché actuel. Ce sont environ 1200 communes qui sont concernées et seront reclassées dans une nouvelle zone Pinel correspondant mieux aux réalités du marché. 

Quelles sont les conséquences de cette nouvelle segmentation ? En 2019, seules trois zone seront éligibles au dispositif Pinel. Avec l'exclusion des zones B2 et C; ce sont huit millions de contribuables qui seront supprimés de cet outil de défiscalisation pour investisseurs locatifs. Ces zones représentaient 90 % du territoire (environ 80 % pour la zone C et moins de 10 % pour la zone B2).

Pinel : le montant des loyers

loyer loi pinel plafonnement
Investir en Pinel : un placement sûr

Enfin, dernière condition pour pouvoir investir en Pinel :  vous devrez également respecter un plafonnement pour les loyers exigés. L'idée est de permettre aux familles d'accéder au logement plus facilement. Des loyers trop chers iraient à l'encontre même du dispositif Pinel. Même avec les loyers plafonnées, n'importe quelle simulation d'investissement en loi Pinel montre que ce plafonnement permet d’obtenir un bon rendement locatif. 

Le prix au m2 est calculé en fonction de la zone où se trouve le logement :

• Zone A bis : 16,96 euros
• Zone A : 12,59 euros
• Zone B1 : 10,15 euros
• Zone B2 (sur agrément) : 8,82 euros

La réduction d’impôt est toujours calculée dans la limite de deux plafonds :

• 300 000 euros par personne et par an

• 5500 euros par m2 de surface habitable

Autre limite : la réduction d’impôt s’applique sur deux logements maximum par an et rentre dans le plafond global des niches fiscales fixé à 10 000 euros par an.

La loi Pinel dans l’immobilier ancien est légèrement différente de la loi Pinel classique. Pour tirer parti de cette loi, vous devez bien sûr investir dans un bien ancien. Celui-ci doit en outre nécessiter des travaux lourds pour le réhabiliter ou le transformer.

Vous devez obtenir un label énergétique HPE rénovation ou BBC rénovation après les travaux pour bénéficier de cette loi. De plus, le bien doit être mis en location et vous devez respecter le même plafonnement que la loi Pinel classique pour le loyer demandé.

Si vous remplissez ces conditions, vous profiterez d'une réduction d’impôts allant jusqu’à 21% du montant de votre investissement. Attention : cet investissement est plafonné à 300 000 euros.

 

Pourquoi investir ?

L’investissement en loi Pinel vous apporte de nombreux avantages. En plus de la réduction d’impôt, vous pouvez vous constituer un patrimoine, préparer votre retraite et même protéger votre famille en leur louant votre bien. Mais surtout, la loi Pinel permet de réaliser un investissement durable avec peu ou pas d'apport. Sur ce point, on conseille aux contribuables qui souhaitent investir en Pinel de contracter un prêt immobilier à la banque plutôt que de puiser dans leur épargne personnelle. La raison ? Les intérêts du prêt immobilier sont déductibles des loyers perçus.

Attention, cet investissement suppose également de votre part d’avoir quelques notions en immobilier et de faire preuve de vigilance. Si ce monde vous est étranger, mieux vaut vous faire accompagner par un conseiller spécialisé pour éviter de tomber dans les pièges classiques de ce type d’investissement.

La preuve par l’exemple !

Réduction d'impôts : la SCI et SCPI, c'est quoi ?
Un calcul relativement simple !

Imaginez que vous investissez 300 000€ dans un bien éligible Pinel que vous louez pendant 9 ans pour 800€ par mois.

Dans ce cas, vous bénéficiez de 6 000€ de réductions d'impôt par an. Vous pourrez ajouter à cela la totalité des loyers que vous percevrez, soit plus de 85 000€ sur 9 ans. Au final, vous devenez propriétaire d'un appartement neuf pour quelques centaines d'euros d'efforts d'épargne par mois !

N’hésitez pas à regarder sur notre site comment calculer votre avantage en loi Pinel !

L’Outre-Mer et SCPI : deux cas particuliers

Si vous achetez puis louez votre bien dans les DOM-TOM, vous bénéficiez de la loi Pinel Outre-Mer. Vous pouvez réduire votre impôt à un taux encore plus avantageux qu’en métropole ! Les autres conditions sont les mêmes que pour un investissement en loi Pinel classique.

Enfin, Il est possible d’investir via une Société Civile Immobilière (SCI) ou une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) en loi Pinel. Cependant, il faudra remplir des conditions différentes pour chacune de ces sociétés. Les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier sont également spécifiques à chaque type de société civile.

La loi Pinel ancien

Comme son nom l'indique, la loi Pinel ancien offre aux contribuables la possibilité d'investir dans un logement ancien, et non dans une construction neuve. Tout comme le Pinel, elle requiert certaines conditions :

• Le logement ancien doit être considéré comme insalubre et inhabitable en état. Le propriétaire s'engage donc à faire des travaux de rénovation.

• Une fois les travaux achevé, le bien doit être soumis à la TVA immobilière.

• Une fois réhabilité, le logement doit présenter une performance énergétique égale à celle d'un logement. Il doit être doté du label Bâtiment Basse Consommation (BBC) ou du label Haute Performance Energétique

Loi PINEL : les pièges à éviter 

Très attractive, critère décisif d'achat pour 65% des particulier (d'après une étude conduite par le crédit foncier), la loi Pinel demeure un investissement à long-terme qui demande réflexion avant investissement. D'autant plus que certains pièges, plus ou moins détectables, sont à éliminer dès le départ, à savoir :

• Une localisation mal choisie : projetez-vous dans l'avenir et mettez-vous à la place de vos locataires. La plupart préfère un logement en centre-ville, proche des commerces et des transports. 

• Un loyer surestimé : dans les zones tendues A bis, les loyers marchés sont souvent supérieurs au plafond Pinel. De fait, les rendements locatifs sont faibles et rendent l’investissement Pinel peu attractif.

• Un prix du logement trop élevé : il doit correspondre aux tendances du marché immobilier de la zone où il se trouve. Renseignez-vous attentivement sur ce point.

• Un mauvais agencement du logement : trop petit, vous risquez de subir un roulement fréquents de locations. Trop grand, il sera difficile à louer dans certains quartiers, comme les quartiers étudiants.

• La qualité de construction du bien : elle doit être optimale, sans quoi vous en serez quittes pour des travaux de remise en état et de rénovation. D'autant plus que le logement sera plus difficile à revendre, une fois le délai de location passé.

►Lire aussi : Pièges à éviter lors d’un investissement en loi Pinel

 

Foire aux questions

Quelle loi va succéder à la loi Pinel ?

Elle sera remplacée par la loi Mézard, qui tire son nom du Ministre de la cohésion des territoires, Jacques Mézard, chargé du portefeuille du logement et souhaite apporter des modifications à la loi Pinel. La défiscalisation Mézard pourrait moduler l’avantage fiscal du dispositif Pinel pour le rendre encore plus avantageux fiscalement.

►Lire aussi Le successeur de la loi Pinel : la loi Mézard

Que faire si les revenus du locataire augmente en cours de bail ?

L'augmentation du niveau de ressources du locataire pendant la durée du bail ne remet pas en cause l'avantage fiscal lorsque le plafond de ressources du locataire était respecté à la date de signature du bail. Les ressources du locataire sont appréciées à la date de conclusion du bail et non pendant la durée du bail. Si ces ressources, qui étaient conformes au seuil exigé lors de la signature du bail, viennent à augmenter en cours de bail, cela ne change rien ni pour le locataire ni pour son bailleur.

Quel justificatif demander aux locataires ?

Les ressources des locations Pinel sont plafonnées, selon la composition du foyer fiscal et la zone géographique du logement. En tant que propriétaires bailleur investissant en Pinel, vous êtes en droit d'exiger de vos locataires potentiel qu'ils vous fournissent la preuve que leurs revenus entrent bien dans la fourchette des revenus exigée, comme une une copie de l’avis d’imposition de l’année N-2 de la signature du bail. 

► Lire aussi : Loi Pinel et bail commercial

Qui a crée la loi PINEL ?

La loi PINEL est née avec le gouvernement Valls. Elle a été nommée d'après la Ministre Sylvia Pinel, qui a succédé à Cécile Duflot en qualité de ministre du Logement. C'est elle la Ministre à l'origine du projet de loi Pinel pour l'investissement locatif.

Découvrez nos guides complets :

L'impôt sur le revenu

Les impôts locaux

La défiscalisation

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