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Investir en SCPI : comment fonctionne la pierre papier ?

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Marine-Sophie Brudon

Marine-Sophie Brudon

Mis à jour le 24 novembre 2021

Les SCPI pourraient être la solution idéale pour diversifier votre patrimoine immobilier. Accessible, rentable et surtout diversifiée, la pierre papier a de nombreux avantages, sans oublier sa fiscalité très avantageuse. Comment fonctionne cet investissement immobilier locatif ? Quelle est la fiscalité d’une SCPI ? Quels sont les différents types de SCPI ? On vous explique comment et pourquoi investir dans la pierre papier en 2021 !

SCPI : Qu’est-ce que c’est ? 

Une SCPI est un véhicule financier qui a pour but d’acquérir un patrimoine immobilier locatif et de s’occuper de sa gestion. Son fonctionnement est simple : la société va investir dans des biens immobiliers - généralement dans le tertiaire - qu’elle va mettre en location. Son parc immobilier est ainsi créé via l’argent des investisseurs : ces derniers perçoivent ensuite une partie des loyers que la SCPI va collecter. 

Ainsi, plus on détient de parts de société, meilleurs seront les revenus perçus ! Ce qui permet aux particuliers de bénéficier de revenus locatifs réguliers tout en laissant à la société de gestion le soin de gérer son parc immobilier. Produits d’épargne existant depuis plusieurs décennies, les SCPI chamboulent le paysage du marché immobilier aujourd’hui de par le prix de la pierre, certes tangible et palpable, mais toujours plus onéreuse. 

En collectant des fonds auprès d’investisseurs et d’épargnants, la société civile de placement immobilier se constitue un portefeuille de biens immobiliers, généralement dans le tertiaire, tandis que ses actionnaires peuvent jouir d’un portefeuille d’actifs immobiliers diversifié

Comment ça marche ? 

Les SCPI sont donc des sociétés de gestion qui vont acquérir des biens immobiliers en utilisant le capital investi par les investisseurs de parts. Puis, dans un second temps elles mettront ces biens en location. C’est un peu comme une ruche, chaque membre a un rôle bien précis pour faire fonctionner la SCPI. Voyons tout cela d’un peu plus près :

  • souscription de parts de SCPI : les épargnants,

  • achat et gestion locative des biens immobiliers : la société de gestion,

  • redistribution des loyers aux actionnaires : la SCPI,

  • contrôle et surveillance : l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), 

  • l’assemblée générale des associés, du conseil de surveillance, du commissaire aux comptes et d’un expert immobilier. Ensemble, ils constituent un organe de contrôle qui s’assure que tout fonctionne bien.

Quels sont les différents types de SCPI ?

Le fonctionnement des SCPI de rendement 

Pas de surprise, les SCPI de rendement poursuivent un objectif de rendement. Ce sont d’ailleurs les plus connues. Elles sont principalement composées de bureaux loués à des entreprises, d’entrepôts ou de locaux commerciaux. Mais on trouve aussi différents types de biens immobiliers moins communs : résidences de services (ce peut être des logements étudiants, des Ehpad ou encore des résidences médicalisées) ou même murs de magasins. Investir dans une SCPI de rendement peut se faire de plusieurs manières, via l’achat de parts :

  • en direct, via une plateforme en ligne, par exemple,

  • au comptant, 

  • à crédit, pour bénéficier de l’effet de levier,

  • en nue-propriété, pour assurer une succession optimale, 

  • en unités de compte dans un contrat d’assurance vie, pour une fiscalité adoucie.

Bon à savoir 

Les frais de souscriptions peuvent être de 8 à 10 %. Tandis que les frais de gestion varient de 0,5 à 1 % par an.

Le fonctionnement des SCPI fiscales 

Les SCPI Pinel font partie de la catégorie des SCPI fiscales : elles permettent d'investir dans la pierre papier tout en réduisant ses impôts. Les SCPI fiscales sont plus adaptées aux investisseurs cherchant à réduire leurs impôts avec : 

  • les SCPI Pinel, 

  • les SCPI Malraux

  • les SCPI de déficit foncier.

En clair, il s’agit principalement d’immobilier résidentiel locatif ou encore de biens neufs ou rénovés. Ils sont ensuite mis en location à des particuliers qui versent un loyer à la société de gestion. Contrairement aux SCPI de rendement, les réductions d’impôt dépendent du produit fiscal sur lequel la SCPI fiscale se greffent. Par exemple, pour la loi Pinel, l’avantage fiscal est de :

  • 12 % de réduction d’impôt pour une durée de mise en location de 6 ans,

  • 18 % pour 9 ans,

  • 21 % pour 12 ans.

Bon à savoir

Il est possible de souscrire des parts de SCPI fiscale au comptant ou à crédit, en prenant en compte les frais de souscription et de gestion

Les SCPI de plus-value

Comme leur nom l’indique, c’est la plus-value qui compte ici. Tout repose sur le potentiel des biens immobiliers à gagner en valeur. L’objectif : investir dans des biens immobiliers qui ont de grandes chances de générer des plus-value, c’est-à-dire que leur prix à la vente sera supérieur à celui auquel il a été acheté. Résultat : lorsque vous revendez vos parts de SCPI, vous générez une plus-value plus ou moins importante sous forme de capital.

Attention

Les SCPI de plus-value ne sont pas faites pour les pressés ! En effet, à l’inverse des SCPI de rendement, vous ne pourrez pas bénéficier de revenus durant la période de détention des parts. Il faudra donc être patient puisqu’il s’agit d’un investissement à (très) long terme.

Investir en SCPI : comment faire ?

Comment choisir une SCPI ?

Choisir la meilleure SCPI n’est pas toujours si simple. Il est tout d’abord important de vous fixer des objectifs tant financiers que personnels, mais aussi de bien connaître votre profil d’investisseur. Inutile de se lancer dans un projet que vous ne comprenez pas ou qui comporte trop de risques. Une fois que vous aurez répondu à toutes ces questions, vous pourrez établir des critères de recherche. On aurait tous tendance à privilégier le rendement sans s’intéresser au reste. Certes, le rendement est primordial lorsqu’on se lance dans un investissement. Mais ce n’est pas le seul indicateur qui a son importance : 

  • la valeur du patrimoine de la SCPI, 

  • le Taux d’Occupation Financier (TOF) : proportion des biens détenus par la SCPI qui sont loués. Cela nous permet de comprendre les possibles vacances locatives, 

  • les mises en réserves de la SCPI : une sorte de bas de laine qui permet de faire face aux difficultés rencontrées sur le marché. 

Une fois que toutes ces informations sont mises à votre disposition, vous n’avez plus qu’à faire votre choix en fonction de vos attentes.  Voilà pourquoi il est essentiel de faire une simulation avant de faire votre choix. En effet, un placement en pierre papier doit être envisagé sur le long terme. Pour optimiser son investissement et éviter de faire des erreurs financières ou fiscales, il est essentiel de réaliser une simulation SCPI. Vous saurez ainsi quelle rentabilité votre investissement peut vous apporter en fonction des différents paramètres indiqués. 

Deux types de frais pour les SCPI :

  • frais de souscription : de l’ordre de 10 à 12 %, ils concernent la revente des parts.

  • frais de gestion : dépendent de chaque SCPI, ils concernent les revenus locatifs perçus par les investisseurs.

Où acheter des parts de SCPI ?

Vous pouvez tout simplement faire un achat en SCPI dans votre banque. Seul problème : peu de SCPI vous seront proposées. En effet, la plupart seront des produits de l’établissement bancaire lui-même, ce qui n’a que moyennement d’intérêt. Sinon, vous avez aussi la possibilité de vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine ou de vous informer sur internet.

Enfin, il est également possible de se tourner directement vers la société de gestion d’une SCPI ou opter pour une plateforme spécialisée en ligne pour souscrire facilement des parts de société.

Quand revendre ses parts de SCPI ?

Vous l’aurez compris, un placement en SCPI doit s’envisager sur le long terme voir le très long terme. Voilà pourquoi, on conserve généralement ses parts de SCPI au moins 8 ou 10 ans avant de penser à les revendre. De plus, il est vivement conseillé de les vendre après avoir touché les dividendes. Voilà pour les conseils, mais vous pouvez tout à fait revendre vos parts à n’importe quel moment, sauf exception : 

  • SCPI fiscale : attendre la fin du délai de détention pour éviter de voir annuler l’avantage fiscal qui avait été accordé,

  • SCPI en assurance-vie : conserver ses parts pendant 8 ans afin de bénéficier de sa fiscalité avantageuse, 

  • SCPI en nue-propriété : la revente ne peut se faire qu’après accord de l’usufruitier.

Quelle somme investir ? 

Nous savons à présent, pourquoi, quoi et comment investir. Reste à présent à savoir combien investir. Il faut déjà connaître la somme qui est à votre disposition. Ne nous mettons pas à dépenser ce que nous n’avons pas ! On a tendance à conseiller aux investisseurs de ne pas mettre tous leurs œufs dans le même panier. Ainsi, se limiter à 15 ou 20 % de son capital semble être un bon compromis. Bien sûr, ce n’est qu’un simple conseil, tout dépend de votre profil ou du stade de construction de votre patrimoine. 

Quoi qu’il en soit, le mot d’ordre reste la diversification ! Rappelons que les SCPI sont là pour ça, mais veillez à ne pas trop en abuser non plus. De ce fait, il est généralement conseillé d’étaler son capital investi sur différentes SCPI - dans un objectif de diversification - si vous investissez plus de 20 000 € dans cet actif. Pourquoi ? Mutualiser les risques de perte est un objectif que tout investisseur se doit de poursuivre !

Intéressé ? Retrouvez ci-dessous certaines SCPI parmi les plus populaires actuellement :
 

SCPI

Frais d’entrée TTC

Frais de gestion TTC

Prix des parts

Spécialités

Pierval Santé

10,51 %

8,4 % ou 9,6 %

1 000 €

Santé
Diversification géographique

PFO2

10,2 %

13,8 %

196 €

Bureaux

Biens diversifiées en termes de biens et locataires

Diversifiées géographiquement

PF Grand Paris

11,5 %

12 %

532 €

Grand Paris
Bureaux

Primofamily

9 %

10 %

194 €

Résidentiel

Commerce et hôtellerie

Bonne diversité géographique

Primovie

9 %

10 %

203 €

Senior / santé

Bien diversifiée

Secteur d'avenir

Diversification géographique

Primopierre

10,6 %

10 %

208 €

Bureaux

Paris

Immorente

12 %

12 %

337 €

Bureaux

Commerces

Province

Europe

Sofipierre

12 %

12 %

615 €

Commerces

Province et IDF

Comment déclarer les revenus d’une SCPI ? 

Comment choisir son régime d’imposition ? 

Les revenus locatifs générés par vos parts de SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Résultat : ils sont assujettis à la fois à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Toutefois, la déclaration des revenus issus d’un placement en SCPI ne se fait pas de la même manière selon que vous soyez concerné par le régime micro foncier ou le régime réel. 

Le régime micro foncier : vous devez ajouter à votre base imposable le montant des revenus locatifs générés auxquels est soustrait l’abattement de 30 %. La somme totale est ensuite déclarée sur le formulaire 2042

Le régime réel : vous devez remplir la déclaration n° 2044, accessible sur le site impots.gouv. Si vous avez investi en SCPI de rendement, ce sont surtout les cases 111, 112 et 113 qui vous intéresseront. 

Comment déclarer une plus-value ?

S’il est possible d’investir en SCPI, il est également possible de revendre ses parts. La cession de parts de SCPI vous permet alors de bénéficier d’une éventuelle plus-value immobilière. Cette dernière est imposée au taux global de 36,2 %, soit : 

  • 19 % au titre de l’imposition forfaitaire ; 

  • 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. 

La SCPI peut vendre des biens qui font partie de son parc immobilier pour de multiples raisons. Comme les revenus financiers, ces plus-values sont intégrées directement à votre déclaration de revenus. 

Comment déclarer des revenus SCPI de source étrangère ? 

Comme vous le savez sûrement, il est tout à fait possible d’investir dans une SCPI étrangère. Si vous faites ce choix, les revenus locatifs générés ne sont pas taxés en France, mais dans le pays où sont situés les biens en question. 

Bien qu’il n’existe pas de double imposition, il est tout de même nécessaire de remplir le formulaire n° 2047 pour indiquer les gains perçus à l’administration fiscale. Rassurez-vous : vous n’aurez aucun calcul à réaliser vous-même. Il vous suffira de reporter les informations que vous aura communiquées la société de gestion dans les cases correspondantes.

Sources :

Foire aux questions

🤝 Comment déclarer ses revenus financiers ?

C’est tout simple : ils sont automatiquement intégrés à votre formulaire 2042. Il ne vous reste plus qu’à vérifier que ce document ne contient aucune erreur.

🤷 Comment fonctionne le rendement d’une SCPI ?

Pour calculer un taux de rendement immobilier, il suffit de diviser les revenus annuels générés par un bien par le prix du bien. Le calcul du taux de rendement a pour principal utilité de déterminer si le placement est viable. Mais attention, ce taux ne prend pas en compte les charges à payer comme :

  • des charges de copropriété,
  • de la taxe foncière,
  • des éventuelles charges de gestion

🤝 Comment créer une SCPI ?

Les démarches pour créer une SCPI ne sont pas compliquées à condition de respecter les étapes suivantes :

  • avant toute chose, vous devez vous rapprocher de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) pour lui demander son approbation quant à la garantie bancaire apportée,  
  • il faut être au moins deux pour créer une SCPI,
  • le capital social constituant votre SCPI doit être supérieur à 760 000 €,
  • il faut procéder à la rédaction des statuts, ces derniers devant contenir les éléments indiqués à l’article 1835 du Code Civil. 
  • il faut rédiger une annonce légale en bonne et due forme,
  • enfin, vous devez déposer votre dossier complet au greffe du Tribunal de commerce du lieu où est situé le siège social de votre SCPI. 

🤝 Comment revendre ses parts de SCPI ?

Même s’il est conseillé de les conserver au moins, huit à dix ans, vous pouvez généralement mettre en vente vos parts de SCPI quand vous le souhaitez. Les modalités de la vente de vos parts vont dépendre de la forme juridique de la société : capital fixe ou capital variable.