1. Investir en SCPI : comment fonctionne la pierre papier ?

Investir en SCPI : comment fonctionne la pierre papier ?

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Comment diversifier votre patrimoine immobilier ? Si vous cherchez à laisser la pierre de côté, un placement bien particulier vous permet d’allier revenus locatifs et délégation de gestion locative sur le long terme : les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Comment fonctionne cet investissement immobilier locatif 100 % financier ? Définition, classement et fiscalité : on vous explique comment et pourquoi investir dans la pierre papier en 2021 !

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Comment ça marche, une SCPI ?

Quel est le fonctionnement des SCPI ? Ces sociétés de gestion utilisent le capital investi des souscripteurs de parts pour faire l’acquisition de biens immobiliers dans le tertiaire, qu’elle mettra par la suite en location :

  • Les épargnants souscrivent une SCPI en achetant des parts,
  • La société de gestion achète des immeubles et en assure la gestion locative grâce à cet argent,
  • Les loyers perçus par la SCPI sont par la suite redistribués aux actionnaires, au prorata des parts qu’ils détiennent,
  • L’AMF, l’assemblée générale des associés, le conseil de surveillance, le commissaire aux comptes et un expert immobilier font office d’organe de contrôle pour s’assurer du bon fonctionnement.

SCPI : définition

Sites spécialisés, sites officiels, Wikipedia… bon nombre de définitions peuvent être facilement trouvées sur internet aujourd’hui. Prenons celle du code monétaire et financier (plus précisément l’article L214-50) qui définit une SCPI comme  un véhicule qui a pour but exclusif d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif.

Pour faire simple, une SCPI achète et met en location des biens immobiliers grâce à l’argent des investisseurs, et leur reverse une partie des revenus perçus à hauteur du montant de leur investissement. Ce qui permet aux particuliers de bénéficier de revenus locatifs réguliers tout en laissant à la société de gestion le soin de gérer son parc immobilier.

Produit d’épargne existant depuis plusieurs décennies, les SCPI chamboulent le paysage du marché immobilier aujourd’hui de par le prix de la pierre, certes tangible et palpable, mais toujours plus onéreuse. 

En collectant des fonds auprès d’investisseurs et d’épargnants, la société civile de placement immobilier se constitue un portefeuille d’immobilier d’entreprises physiques, tandis que ses actionnaires peuvent jouir d’un portefeuille d’actifs immobiliers.

Le rôle des épargnants

L’objectif premier des épargnants est de se constituer un patrimoine, ou d’en renforcer un déjà existant. En outre, la possibilité de percevoir des revenus immédiats et différés attire bon nombre d’investisseurs.

Souscrire des parts de SCPI et ainsi devenir copropriétaire de son parc immobilier apparaît ainsi comme une solution patrimoniale très intéressante avec, en prime, la possibilité d’optimiser sa fiscalité sur le revenu et la succession en passant par un contrat d’assurance vie.

Le rôle de la société de gestion

C’est la société de gestion qui se charge de l’achat et de l’arbitrage des immeubles. Elle en assure également la gestion locative et organise le marché des parts de la SCPI. Quels types d’actifs immobiliers peut-on trouver dans des SCPI ? Ces dernières sont généralement composées de :

  • Biens immobiliers classiques dans le tertiaire : bureaux, locaux d’activité, entrepôts…
  • Murs de magasins : centres commerciaux, boutiques…
  • Plus-values : immeubles résidentiels par exemple.

Les locataires de ces immeubles versent un loyer à la SCPI, qui le redistribue à ses actionnaires, généralement de manière trimestrielle.

Le rôle des organes de contrôle

Tout ce beau monde est encadré par différents organes de contrôle qui s’assurent du bon fonctionnement de la SCPI. En premier lieu, l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui se charge de la délivrance des agréments, qui veille à informer les investisseurs sur ce placement et qui établit les règles générales de bon fonctionnement en sanctionnant les écarts. 

Mais l’AMF n’est pas le seuil organe de contrôle d’une société civile de placement immobilier :

  • L’assemblée générale des associés : elle se charge d'élire les membres du conseil de surveillance, elle approuve ou non les valeurs et les comptes d’expertise et elle nomme un commissaire aux comptes et un expert immobilier.
  • Le conseil de surveillance : son but est de contrôler les actes de gestion.
  • Le commissaire aux comptes : son rôle est de certifier les comptes.
  • L’expert immobilier : il se charge de l’évaluation et du choix des actifs immobiliers.

Les différents types de SCPI

On distingue trois formes de SCPI bien distinctes : les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de plus-value. Quelle différence ?

Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?

Les SCPI de rendement poursuivent un objectif de… rendement. Sans surprise. La distribution de revenus locatifs et la revalorisation du patrimoine sont les fers de lance d’une société civile de placement immobilier de ce type.

Plus présentes et plus rentables que leurs sœurs fiscales, les SCPI de rendement sont composées d’immobilier classique diversifié - c’est-à-dire de bureaux, de locaux d’activité, etc. - mais aussi de murs de magasins ou encore de résidences de services (seniors, étudiantes, médicalisées, etc.). 

Pour investir dans une société de ce type, vous pourrez en acheter des parts en direct, au comptant, à crédit (ce qui vous permettra, en prime, de jouir de l’effet de levier du crédit immobilier), en nue-propriété, ou bien inclure des parts en tant qu’unités de compte d’une assurance vie. Les frais de souscriptions sont inclus dans le prix de souscription de parts : ils varient entre 8 et 10 %. Les frais de gestion, quant à eux, sont de 0,5 à 1 % par an

Vous avez la possibilité de revendre tout ou partie de vos parts via une demande de retrait des parts en continu dans le cas d’une SCPI à capital variable ou en les revendant sur le marché secondaire à des dates fixées au préalable dans le cas d’une SCPI à capital fixe.

Retrouvez ci-dessous un classement des SCPI de rendement parmi les plus populaires :

SCPISociété de gestionCapitalisation 2020Rentabilité
Corum OriginCorum AM1 993 M d'€6,2 %
Épargne PierreAtland Voisin1 361 M d'€5,4 %
Pierval SantéEuryale1 387 M d'€5 %
PrimoviePrimonial Reim3 396 M d'€4,5 %
ImmorenteSofidy3 479 M d'€4,4 %
PrimopierrePrimonial Reim3 299 M d'€5 %
Novapierre AllemagneParef Gestion519 M d'€4,5 %
EurovalysAdvenis611 M d'€4,5 %

Les SCPI Corum, Primovie, Pierval Santé, Épargne Pierre, Primopierre et Immorente présentent une capitalisation élevée, et se hissent au rang des plus rentables du marché. Investir dans ces SCPI vous permet ainsi de bénéficier de rendements intéressants chaque trimestre sans pour autant devoir vous soucier de la gestion d’un bien immobilier mis en location.

Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?

Là où les SCPI de rendement apparaissent comme un investissement visant la rentabilité, les SCPI fiscales seront plus adaptées aux investisseurs cherchant à réduire leur impôt sur le revenu : les SCPI Pinel, Malraux et de déficit foncier reprennent ainsi les avantages fiscaux proposés par différents dispositifs d’investissement immobilier.

De ce fait, les sont composées d’immobilier résidentiel locatif : des biens neufs ou rénovés sont mis en location à des particuliers qui versent donc un loyer à la société de gestion. Les réductions d’impôt dépendent de la loi de finances sur laquelle se greffent ces SCPI fiscales. Par exemple, dans le cas de la loi Pinel, l’avantage fiscal est le suivant :

  • 12 % de réduction d’impôt pour une durée de mise en location de 6 ans,
  • 18 % pour 9 ans,
  • 21 % pour 12 ans.

Il est possible de souscrire des parts de SCPI fiscale au comptant ou à crédit, en prenant en compte les frais de souscription à hauteur de 8 à 10 % et les frais de gestion de l’ordre de 0,5 à 1 % par an.

Bon à savoir : censé prendre fin en 2021, le dispositif Pinel a été prolongé jusqu’en 2024, mais l’avantage fiscal est revu à la baisse pour une acquisition d’un logement neuf ou en VEFA en 2023 et 2024, sauf exception.

Les SCPI de plus-value

Ici, c'est le potentiel de revalorisation des biens composant le parc immobilier qui est visé par les sociétés de gestion. Pour un investisseur, investir en SCPI de plus-value permet d'investir dans des biens immobilier dont les prix ont de grandes chances d'augmenter entre leur achat et leur revente. De ce fait, lorsque vous revendez vos parts de SCPI, vous générerez une plus-value plus ou moins importante sous forme de capital.

Prudence cependant, ce type de SCPI ne permet pas de bénéficier de revenus durant la période de détention des parts, contrairement aux SCPI de rendement. C'est donc un investissement à long, voire très long, terme.

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Comment investir dans une SCPI de rendement ?

Les différents moyens

Pour investir en SCPI, plusieurs moyens s’offrent à vous. Premièrement, l’achat de parts à crédit : au même titre qu’un investissement immobilier classique, il est possible de souscrire un crédit auprès d’une banque ou tout autre organisme pour financer votre placement. Ce qui vous permet de jouir de plusieurs avantages :

  • L’effet de levier du crédit vous permet de rembourser votre crédit tout en générant des revenus complémentaires,
  • Toute votre épargne n’est pas mobilisée sur un seul placement,
  • Vous pouvez donc acheter plusieurs parts et générer ainsi plus de rendement.

Prudence cependant : le remboursement de votre prêt doit se faire indépendamment des revenus perçus via votre investissement en SCPI, dont le rendement n’est pas garanti !

La souscription de parts peut ainsi se faire auprès de votre banque : investir en SCPI avec BNP Paribas, le Crédit Agricole, Boursorama ou encore le Crédit Mutuel est possible.

Autre moyen : l’achat de parts au comptant. Si vous souhaitez obtenir des revenus réguliers très rapidement, c’est la méthode idéale. Il faudra cependant respecter un délai de jouissance (d’environ 4 mois) pour commencer à percevoir vos revenus.

Des plateformes en ligne spécialisées proposent ce type d’investissement, mais vous pouvez également vous tourner vers les banques qui permettent également d’investir dans la pierre papier.

Enfin, il est également possible d’investir dans une société civile de placement immobilier en démembrement : acquérir des parts de SCPI en nue-propriété est un moyen efficace de mettre un pied dans le marché de l’immobilier à prix réduit tout en bénéficiant d’une exonération de l’impôt sur la fortune immobilière

La plus-value à long terme présente un potentiel très intéressant, mais attention ! Le nu-propriétaire ne touche aucun revenu pendant le démembrement, et il n’y a aucune garantie quant au montant des loyers.

Quelle somme investir en SCPI ?

Sans surprise, cela dépendra principalement du montant de votre capital à investir. Les investisseurs s’accordent à dire qu’une limite de 15 à 20 % de son capital investi en SCPI est une bonne chose. Mais là encore, tout dépend du stade de construction de votre patrimoine. 

Quoi qu’il en soit, gardez en tête la règle d’or : diversifiez votre patrimoine ! Si les SCPI sont un excellent moyen de le faire, il est conseillé de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Ainsi, au-delà de 20 000 € d’investissement en SCPI, vous devriez étaler votre capital investi sur plusieurs SCPI afin de mutualiser au mieux les risques.

Retrouvez ci-dessous les prix des parts des SCPI de rendement les plus populaires en 2021 :

SCPIPrix de la part
Corum Origin1 090 €
Épargne Pierre205 €
Pierval Santé200 €
Primovie203 €
Immorente337 €
Primopierre208 €
Novapierre Allemagne260 €
Eurovalys1 015 €

Pourquoi investir en SCPI ?

Les avantages de la pierre papier

Devenir rentier grâce aux SCPI ne devrait pas être une fin en soi : la pierre papier a de nombreuses cordes à son arc, mais répond principalement à une logique de diversification de patrimoine et de revenus complémentaires. Au final, pourquoi souscrire des parts de SCPI en 2021 ? 

  • C’est un excellent moyen de devenir propriétaire immobilier à moindre coût,
  • Cela permet de diversifier votre patrimoine existant ou bien de poser des bases solides pour s’en créer un,
  • Il est possible de bénéficier de l’effet de levier du crédit immobilier, réduisant ainsi l’effort d’épargne,
  • Le risque de perte en capital est mutualisé du fait de la présence d’un parc immobilier, et non pas d’un bien loué seul,
  • C’est un investissement plus liquide que l’immobilier classique, c’est-à-dire qu’il vous sera possible de revendre tout ou partie de vos parts de SCPI en cours d’année si nécessaire.

Quels sont les risques des SCPI ?

Tout investissement comporte des risques, ce n’est pas une nouveauté. En tant que placement immobilier, la pierre papier est soumise aux variations de son marché, au même titre que la pierre classique. Et tout comme cette dernière, il s’agit d’un investissement sur le long terme, idéal pour préparer sa retraite, par exemple.

Ainsi, le principal critère de risque à prendre en compte concerne les revenus distribués : il n’existe aucune garantie sur les revenus que vous percevrez ni sur la valeur du capital de la SCPI. La valeur du patrimoine immobilier détenu par une SCPI est sujette au marché de l’immobilier en lui-même.

Heureusement, la diversification du parc immobilier que détient une société civile de placement immobilier permet de mutualiser les risques de perte en capital et de carence locative. 

Comment bien choisir sa SCPI ?

Le choix d’un bien immobilier ne se fait pas en une heure, et il en est de même avec les SCPI ! Pour vous assurer de faire le bon choix dans votre investissement, il est primordial d’étudier certains critères de chaque société civile de placement immobilier :

  • La rentabilité et l’évolution historique du dividende versé,
  • Le taux de distribution,
  • La qualité des immeubles au sein de la SCPI,
  • Le taux d’occupation du parc immobilier,
  • Le volume d’échange annuel sur le marché des parts,
  • Les délais de transaction,
  • L’historique de la société de gestion,
  • La méthode de sourcing immobilier.

Bien sûr, toute information est bonne à prendre : n’hésitez pas à visiter des forums d’investisseurs pour découvrir les avis relatifs à telle ou telle SCPI et à utiliser un outil de simulation pour comparer les différentes SCPI entre elles et trouver chaussure à votre pied. 

La fiscalité des SCPI

Les revenus générés par un investissement dans la pierre papier prennent deux formes : les revenus fonciers et les revenus financiers. Pour l’associé (l’investisseur, donc), ces nouveaux revenus seront soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. 

Revenus fonciers

Dans un premier temps, le revenu locatif que l'épargnant perçoit est directement imposé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) et soumis aux prélèvements sociaux obligatoires, comme le sont la grande majorité des produits d’épargne.

Bon à savoir : si vous avez investi en pleine propriété à crédit, vous pourrez déduire vos intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers !

Revenus financiers

Le revenu financier, de son côté, est généré par les liquidités détenues par une SCPI : il peut s’agir de dépôts de garanties, de sommes perçues en attente d’investissement ou encore de reports à nouveau). Ces produits financiers font alors partie intégrante de la part marginale du revenu global qui est distribué aux épargnants. 

Ces revenus financiers sont eux aussi imposés sur l’IR. En outre, un prélèvement à la source obligatoire est appliqué à hauteur de 24 % à titre d’acompte. Ce à quoi s’ajoutent les prélèvements sociaux

Le saviez-vous ? Choisir le régime micro foncier est idéal pour jouir d’un abattement de 30 % à condition que l’ensemble de vos revenus fonciers ne dépasse pas 15 000 € par an, que vous perceviez d’autres revenus fonciers que ceux délivrés par les SCPI et que vous ne bénéficiez pas d’un régime fiscal dérogatoire via un investissement (en Pinel ou Malraux par exemple), SCPI comprises.

Plus-values à la revente

Les plus-values générées par un investissement en SCPI, c'est-à-dire la différence positive entre le prix d’achat de parts et leur prix de cession, sont imposées selon le régime général des plus-values immobilières classiques. 

Ainsi, en cas de cession de parts de SCPI, l’épargnant vendeur est imposé sur l’impôt sur la plus-value dans le cas où il a détenu ses parts pendant moins de 22 ans. S’il les cède avant d’atteindre les 30 ans de détention, les prélèvements sociaux s’appliquent également. 

En d’autres termes, un épargnant peut tout à fait conserver ses parts de SCPI au-delà de 30 ans pour être exonéré de l’impôt sur les plus-values ainsi que des prélèvements sociaux ! On a ici un exemple parfait de l’intérêt d’un investissement en SCPI sur le long terme. 

En cas d’imposition, la plus-value s’obtient après y avoir appliqué un abattement pour durée de détention (de 0 à 30 ans, donc) : cette valeur nette est alors imposée à l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 %, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Nouveauté de la loi de finances de 2018, l’IFI (ex-ISF) prend en compte la détention de parts de SCPI dans l’assiette imposable d’un particulier. Il faudra donc déclarer la valeur de chaque part au 31 décembre de l’année passée au titre de l’impôt sur la fortune immobilière.

Bon à savoir : si vous détenez des parts de SCPI en nue-propriété, ces dernières sont déductibles de votre assiette d’imposition de l’IFI, sauf en cas de démembrement issu d’une succession.

► Pour aller plus loin : 

Foire aux questions

🤝 Peut-on investir en SCPI en Belgique ?

Bien sûr, il est possible d’acheter des parts de SCPI lorsqu’on est résident belge. De plus, de nombreuses sociétés civiles de placement immobilier possèdent des actifs en Belgique : c’est notamment le cas de Immorente, Sofipierre ou encore Corum Origin.

🤷 Comment sortir d’une SCPI ?

Pour revendre vos parts de SCPI, plusieurs possibilités s’offrent à vous : s’il n’y a aucune durée de détention obligatoire (comme c’est le cas pour les SCPI fiscales par exemple), rendez-vous sur le marché secondaire de parts qui est géré par la société de gestion de la SCPI à capital fixe. 

En cas de capital variable, il faudra directement en faire la demande auprès de la société de gestion, puisqu’un marché secondaire n’existe pas en principe pour ce type de pierre papier.

🤝 Quelle est la différence entre SCI et SCPI ?

Deux acronymes certes similaires, mais qui ne signifient pas la même chose : une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Il s’agit d’un fonds commun de placement qui utilise le capital investi des épargnants pour se constituer un parc immobilier locatif et reverser les loyers à ses actionnaires. De l’autre côté, une SCI est une Société Civile Immobilière, un outil de transmission de patrimoine permettant à plusieurs personnes de réaliser un achat immobilier et d’effectuer un partage familial. 

On confond également les SCPI avec les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) ou encore avec les FCPI (Fonds Communs de Placement dans l’Immobilier ou Fonds Communs de Placement dans l’Innovation). 

🤝 Où investir dans une SCPI ?

L’achat de parts de SCPI peut se faire en direct (en contactant la société de gestion) ou bien par l’intermédiaire d’un tiers : un conseiller en gestion de patrimoine ou bien votre banque, par exemple. Une autre possibilité est d’acquérir ses parts via un contrat d’assurance vie.

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