1. LMNP : comprendre la location meublée non professionnelle

LMNP : comprendre la location meublée non professionnelle

Sommaire de l'article

Le statut de loueur en meublé non professionnel, sous l’acronyme LMNP, est ouvert à tous les contribuables souhaitant réaliser un investissement immobilier locatif dans le neuf ou dans l’ancien. Via l’acquisition d’un bien immobilier meublé mis en location, vous pourrez bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable, en plus des revenus globaux tirés de la location du logement, soit les revenus locatifs. Quelles sont les conditions requises pour investir en LMNP ? Quelle est la définition du statut LMNP ? Pour quel régime fiscal opter ? Pas de panique, Tacotax vous dit tout !

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Statut LMNP : définition et présentation

Comment investir en LMNP ? Ce statut bien particulier est accessible en respectant certaines conditions, et vous permet ainsi de :

  • Préparer efficacement votre retraite,
  • Vous constituer un capital sur le long terme,
  • Générer des revenus complémentaires rapidement,
  • Bénéficier d’avantages fiscaux,
  • Devenir propriétaire facilement.

Un investissement immobilier locatif particulier

L’immobilier, la pierre, tangible et pérenne, fait bien souvent office de figure de proue du patrimoine d’un contribuable. Alors que nous sommes de plus en plus nombreux à nous questionner sur le système de retraite français, qu’une crise sanitaire et économique modifie nos modes de consommation et d’investissement, et que les taux immobiliers connaissent une chute en 2020, l’immobilier locatif apparaît plus que jamais comme une porte de secours que l’on se doit d’entrouvrir. 

C’est bien connu : nous, les Français, sommes friands d’immobilier. Mais, lorsqu’on peut allier revenus locatifs et avantage fiscal, pourquoi ne pas se tourner vers les nombreuses niches fiscales existant dans l’Hexagone ? Parmi elles, le statut de loueur en meublé non professionnel. Quelle signification a ce statut LMNP concrètement ? 

Investir en LMNP vous permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier meublé, de le mettre en location, de percevoir des revenus locatifs et de récupérer la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) si le logement est neuf. Faisant le bonheur des investisseurs depuis 1949, cette niche fiscale est l’une des plus anciennes, et permet de répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux : retraite, optimisation fiscale, augmentation de capital, source de revenus passifs...

Qui peut louer en LMNP ?

Tous les contribuables français peuvent potentiellement obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Solution idéale pour préparer sa retraite, puisqu’un investissement de ce type permet de bénéficier de la valorisation du bien immobilier sur le long terme, le LMNP ne sera effectif qu’en respectant certaines conditions inhérentes à ce statut, à savoir : 

  • Être propriétaire du logement mis en location,
  • Percevoir moins de 23 000 € de revenus locatifs par an (ou que ces revenus représentent moins de 50 % de vos revenus globaux),
  • Ne pas être inscrit en tant que Loueur de Meublés Professionnel (LMP) au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). 

En effet, un investissement immobilier locatif peut globalement être réalisé sous deux statuts : le LMNP et le LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Ce dernier entre en vigueur dès lors que vos recettes annuelles excèdent le montant de 23 000 € et qu’elles sont supérieures aux autres revenus de votre foyer fiscal.

En tant qu’investissement sur le long terme, il sera utile de s’accompagner des conseils d’un expert avant de se lancer en LMNP : n’hésitez pas à réaliser des simulations en ligne afin d’avoir une estimation du rendement de votre investissement !

Pourquoi louer en LMNP ?

Un investissement en LMNP offre de nombreux avantages :

  • La possibilité de devenir propriétaire d’un logement,
  • Percevoir des revenus complémentaires,
  • L’amortissement de votre bien sur le long terme,
  • La déduction des charges liées à la gestion du bien et des intérêts de votre crédit immobilier,
  • La récupération de la TVA à 20 % sous certaines conditions,
  • La possibilité de coupler le statut LMNP à la loi de défiscalisation Censi-Bouvard.

 

Comment devenir loueur en meublé non professionnel ?

Comment faire un LMNP ?

Dans un premier temps, il est important de préciser que si vous souhaitez obtenir le statut de loueur meublé non professionnel, il faudra procéder à une inscription auprès d’un CFE (Centre de Formalité des Entreprises). Pour ce type d’investissement, il faudra vous tourner vers le Greffe du Tribunal de Commerce affilié au bien immobilier que vous achetez.

Pour vous enregistrer, récupérez le formulaire Cerfa n°11921*05 intitulé “Déclaration de début d’activité - Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante” - que vous trouverez en ligne sur impots.gouv.fr - et remplissez-le avant de l’envoyer au Greffe du Tribunal de Commerce.

Vous obtiendrez par la suite votre immatriculation (numéro de SIRET), ce qui vous permettra dès lors de débuter votre activité de loueur en location meublée non professionnel. 

À noter que vous disposez d’un délai de 15 jours pour déclarer votre statut LMNP à partir du moment où votre bien a été mis en location !

Où investir en LMNP ?

Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation tels que l’investissement en loi Pinel, le LMNP ne demande pas aux investisseurs de respecter certaines zones pour leur achat immobilier. En revanche, tous les biens ne sont pas concernés par ce dispositif ! En effet, certains critères doivent être respectés pour prétendre au statut LMNP.

Dans un premier temps, le bien immobilier concerné doit être meublé et habitable dès l’arrivée d’un locataire. C’est pourquoi les investisseurs en LMNP privilégient bien souvent les résidences de services neuves : ils possèdent déjà tous les services nécessaires à l’appellation “logement meublé”, à savoir : 

  • Service pour le petit-déjeuner,
  • Service de nettoyage des locaux,
  • Fourniture du linge de maison,
  • Réception de la clientèle.

Un établissement qui propose au moins 3 de ces 4 critères imposés pourra ainsi faire l’objet d’un investissement en LMNP. Si vous souhaitez investir dans le neuf, investissez dans une résidence senior, résidence étudiante, EHPAD ou résidence meublée de tourisme pour coupler votre statut LMNP au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, qui porte sur les résidences de services !

Outre ce type de logements bien précis, il vous est également possible d’investir dans l’immobilier ancien. Pour ce qui est de la location, elle pourra être à titre de résidence principale, à titre temporaire ou même saisonnière (les chambres d’hôtes et autres meublés de tourisme sont des investissements qui font le bonheur de nombreux contribuables !).

Enfin, le dernier cas de figure concerne la location d’une chambre au sein de son propre logement. Prenons un exemple classique : vous vivez seul dans un 3 pièces et vous souhaitez mettre en location une chambre inutilisée pour faire le bonheur d’un étudiant. Pouvez-vous pour autant bénéficier du statut LMNP ? 

Oui, ce qui vous permettra également de défiscaliser une partie de vos revenus ! En revanche, pas de récupération de TVA : cet avantage est réservé aux investissements LMNP en résidences neuves de services…

Les obligations du bien immobilier

Entrons plus en détail dans les obligations liées au logement que vous souhaitez mettre en location : l’une des conditions obligatoires concerne notamment la taille du bien meublé. Pour prétendre au statut LMNP, le logement mis en location doit ainsi avoir une surface de 9 mètres carrés au minimum.

En outre, en ce qui concerne les meubles en tant que tels, un minimum est requis, selon des critères de décence. Ainsi, le logement devra être équipé :

  • De volets ou de rideaux dans la ou les chambre(s),
  • De literie (couettes ou couvertures),
  • D’un four ou d’un micro-ondes,
  • De plaques de cuisson,
  • D’un réfrigérateur avec un compartiment à congélation de - 6° C maximum (ou d’un congélateur externe),
  • De vaisselle et ustensiles de cuisine,
  • D’une table avec des chaises,
  • D’une ou plusieurs étagère(s) de rangement,
  • De luminaires,
  • De matériel d’entretien ménager.

Concrètement, les biens immobiliers que l’on peut louer en meublé sont les appartements et maisons, les résidences de tourisme, les résidences hôtelières, les chambres d’hôtes, les gîtes ruraux, les maisons de retraite et les résidences de services. Cette dernière option permet notamment de récupérer la TVA, et de cumuler son statut LMNP au dispositif Censi-Bouvard.

Les obligations du bailleur

Du côté du propriétaire, outre la nécessité de s’enregistrer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, il faudra également s’assurer que les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an, pour bénéficier du statut LMNP. En effet, au-delà, c’est le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) qui s’applique. Attention également à veiller à ce que votre activité de loueur en meublé ne représente pas plus de la moitié (50 %) de vos revenus globaux !

Il ne restera alors plus qu’à choisir votre régime d’imposition…

Louer en meublé : quel avantage fiscal ?

La rentabilité

Dans les faits, louer un logement en meublé requiert de la part du bailleur des dépenses supplémentaires, via l’achat de meubles, de fournitures, etc. Des dépenses qui sont par la suite compensées par une augmentation du loyer, qui sont plus élevés (de 10 à 20 % en moyenne) que dans le cadre d’une location en nue. 

Ainsi, en termes de rendement brut, louer son bien en meublé se révèle plus intéressant : cela permet au propriétaire de se lancer notamment dans la location saisonnière, qui peut rapporter gros, mais aussi louer son logement à une colocation, via Airbnb ou même en location étudiante. Des locations fortement recherchées et appréciées du grand public. 

Pour calculer le rendement brut d’un investissement en LMNP, et notamment comparer ces données avec le rendement brut d’un investissement immobilier locatif en nu, il faut prendre en compte plusieurs critères. Prenons l’exemple d’un appartement simple : 

DépensesLocation meubléeLocation nue
Achat du bien150 000 €150 000 €
Frais de notaire12 000 €12 000 €
Travaux à réaliser15 000 €15 000 €
Achat de meubles4 000 €0 €
Coût total d'investissement181 000 €177 000 €
Loyer mensuel fixé950 €790 €

En partant du principe que le montant des loyers sera supérieur dans le cadre d’un LMNP, on peut réaliser une estimation du rendement brut de son investissement via le calcul suivant : (Loyer mensuel x 12 mois) / coût total d’investissement = rendement brut (x100 pour le pourcentage). Soit, dans cet exemple, pour une location meublée : 

(950 x 12) / 181 000 = 0,0629 x 100 = 6,29 %.

À l’inverse, dans cet exemple, un investissement en nu sera moins intéressant en termes de rentabilité, avec le calcul suivant : 

(790 x 12) / 177 000 = 0,0535 x 100 = 5,35 %.

Mais, lorsqu’on se penche sur le rendement net, le LMNP tire encore plus son épingle du jeu, notamment en matière d’impôts. En effet, la fiscalité de la location meublée non professionnelle (LMNP) propose une niche fiscale non négligeable en 2019 comme en 2020. Explications.

L’avantage fiscal du LMNP

Les revenus issus de la location d’un bien immobilier en meublé appartiennent à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ainsi, le bailleur subit une imposition de catégorie BIC, et non de revenus fonciers, comme ça peut être le cas dans le cadre d’un investissement immobilier locatif classique.

Dès lors, vous aurez le choix entre deux options, en tant que bailleur : opter pour le régime micro BIC (qui propose un abattement de 50 % sur les revenus locatifs perçus) ou pour le régime réel (pas d’abattement forfaitaire, mais des charges déductibles réelles qui réduisent l’assiette imposable). Mais est-ce pour autant ce choix qui fait du LMNP une niche fiscale ? Non, ce statut est intéressant d’un point de vue fiscal pour d’autres raisons.

En premier lieu, le régime micro BIC. Si vous optez pour ce dernier, seuls 50 % de vos revenus locatifs seront imposés, selon le taux d’abattement forfaitaire propre à ce régime : 50 % pour le meublé, contre 30 % pour la location nue. Tout est dit !

Autrement, le régime réel vous permet d’amortir le prix d’achat du logement. On parle alors d’amortissement comptable, qui n’est possible qu’en location meublée. Les charges déductibles prises en compte dans le cadre d’une location meublée non professionnelle sont les suivantes :

  • Intérêts d’emprunts,
  • Taxe foncière,
  • Honoraires versés à un tiers,
  • Travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du bien,
  • Frais de notaire,
  • Primes d’assurance,
  • Charges de copropriété.

Le régime réel peut être choisi lorsque vos recettes locatives sont inférieures à 70 000 € par an. Au-delà de ce montant, il s’applique de plein droit. Enfin, le statut LMNP au régime réel vous permet également de bénéficier d’une plus-value à la revente intéressante, puisqu’elle sera basée sur le prix d’achat du bien, sans pour autant tenir compte de l’amortissement réalisé !

Que vous optiez pour le régime réel ou le régime micro BIC pour votre investissement LMNP, la fiscalité d’une location meublée de ce type est intéressante en 2020 : une imposition sur 50 % de ses revenus locatifs pour le micro BIC ou réduction de l’assiette taxable pour le réel. Ces deux régimes permettent au propriétaire de réduire très fortement le montant de son impôt sur les revenus de sa location meublée pendant le temps de l’amortissement du logement.

LMNP et Censi-Bouvard

Il est possible d’associer un statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) à un investissement en Censi-Bouvard. En revanche, il n’y a pas d’amortissement du bien immobilier acquis dans ce cas de figure : en effet, il n’est tout simplement pas possible d’amortir le prix d’achat d’un bien pour lequel vous bénéficiez déjà d’une réduction d’impôts, en l’occurrence celle offerte par le dispositif Censi-Bouvard.

En revanche, il vous sera possible de réaliser un amortissement de la fraction du bien qui excède 300 000 €, qui a déjà été prise en compte pour calculer le montant maximum de la réduction d’impôt.

Pour rappel, la loi Censi-Bouvard permet de réduire le montant de son impôt sur le revenu (IR), dans la limite du prix de revient des logements (à hauteur de 11 % du prix hors taxe (HT) de ces derniers). 

Couplé au LMNP, un investissement de ce type permet de bénéficier de la réduction d’impôt, et de récupérer la TVA sur votre acquisition, à hauteur de 20 % du prix du logement (sous réserve d’investir dans une résidence de services). Seuls les logements suivants sont éligibles au dispositif Censi-Bouvard, qui prend fin le 31 décembre 2020 :

  • Les résidences d’accueil et de soins agréées,
  • Les résidences avec services pour étudiants,
  • Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées.

Plus d'informations sur la loi Censi-Bouvard juste ici.

Les inconvénients du statut LMNP

Rien n’est tout noir ni tout blanc, et c’est particulièrement vrai en matière d’investissement. Si le statut LMNP peut parfaitement convenir à certains investisseurs, il peut être beaucoup moins intéressant pour d’autres. 

Si la location meublée non professionnelle représente une niche fiscale très intéressante, elle présente également certains inconvénients qu’il est important de garder en tête. 

En premier lieu, la durée du bail, qui est plus courte en location meublée qu’en location nue, avec un choix de 3 baux différents : 

  • Un bail meublé d’une durée d’un an (renouvelable),
  • Un bail meublé étudiant d’une durée de 9 mois (non renouvelable),
  • Un bail mobilité (d’une durée renouvelable jusqu’à 10 mois).

Vient ensuite la nature même de la location : il faudra, en tant que propriétaire, acheter tous les biens nécessaires pour qu’un locataire puisse y dormir, manger et vivre convenablement, ce qui représente un coût supplémentaire. Coût qui sera, de manière générale, compensé par un loyer plus élevé qu’en location nue. 

Enfin, les démarches administratives liées à la déclaration de début d’activité et à la déclaration de revenus peuvent s’avérer fastidieuses. Heureusement, on vous explique tout, tout de suite !

Comment se déclarer en LMNP ?

Comment déclarer une location meublée non professionnelle ?

Si la paperasse vous effraie, vous n’allez pas apprécier cette partie. Une activité de Loueur en Meublé Non Professionnel doit obligatoirement faire l’objet d’une déclaration de début d’activité, dont la date correspond tout simplement au jour où vous avez signé l’acte authentique de vente.

Dans les quinze jours suivant cette signature, qui fait office de début d’activité, il vous faudra renseigner le formulaire P0i, pour vous enregistrer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, qui vous délivrera alors votre SIRET, ce qui correspond à votre numéro d’immatriculation de loueur en meublé non professionnel, nécessaire pour vos démarches fiscales futures. 

Dès lors, le Service des Impôts des Entreprises (SIE) prendra directement contact avec vous, et il sera obligatoire de remplir les formulaires 1447 portant sur la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), qui est une taxe annuelle dont vous serez redevable.

L’obligation comptable en LMNP

Si la location en meublé est plus rentable qu’une location en nu, la comptabilité et les démarches administratives du LMNP sont plus complexes ! Pour cette raison, il est conseillé de se tourner vers un expert-comptable qui vous sera d’une grande aide pour gérer à votre place les démarches nécessaires. Pas de panique ! Les frais de comptabilité sont également considérés comme des charges déductibles des recettes LMNP. 

Déclaration de revenus

Les recettes issues d’une location meublée non professionnelle sont évidemment imposables. De ce fait, ils doivent figurer sur votre déclaration de revenus annuelle, en tant que bailleur. Les obligations comptables et déclaratives dépendent en partie du régime d’imposition que vous aurez choisi : au réel ou au micro BIC.

Pour un LMNP au régime micro BIC, il vous faudra remplir le formulaire 2042 C Pro. En cas de déclaration papier, il faudra joindre l’imprimé annexe Cerfa n°11222*22. En cas de déclaration en ligne sur impots.gouv.fr, cochez la case “Revenus des locations meublées non professionnelle” pour déclarer votre activité de LMNP.

Au régime réel, remplissez une déclaration de résultat via le formulaire 2031 et des annexes 2033-A à 2033-E, que vous enverrez au SIE via leur plateforme en ligne. Le résultat final obtenu devra ensuite être reporté dans votre déclaration de revenus 2042 C Pro.

► Découvrez également nos autres guides :

Foire aux questions

🤷 LMNP ou SCI ?

Attention ! Une SCI (Société Civile Immobilière) ne peut pas pratiquer une activité de location meublée, réservée uniquement aux personnes physiques en nom propre. Il faudra donc faire un choix entre ces deux pratiques. Pas de réponse miracle dans ce cas : tout dépendra de vos objectifs patrimoniaux. Mais, si vous cherchez à vous lancer un investissement immobilier locatif, le LMNP s’impose de lui-même.

🤔 Peut-on investir en LMNP dans l’ancien ?

Oui, c’est possible. Si vous investissez en LMNP dans un logement ancien, l’achat immobilier sera HT sans aucun avancement (ni récupération) de TVA, puisqu’elle aura déjà été régularisée. Ce qui n’est pas le cas dans le cadre d’un achat immobilier neuf. De plus, coupler le statut LMNP au dispositif Censi-Bouvard n’est possible que dans le neuf !

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