1. Tout savoir sur les crédits immobiliers

Tout savoir sur le crédit immobilier

Sommaire de l'article

Vous avez un projet en cours ? Son financement sera forcément au centre de vos préoccupations ! Pour votre premier achat immobilier, l'acquisition d'une résidence secondaire ou encore un rachat de prêt immobilier, les conditions de financement peuvent changer du tout au tout. Comment se calcule un crédit immobilier en 2020 ? Comment être sûr de trouver le meilleur taux ? Investir sans apport, impossible ? Tacotax vous aide à comprendre les crédits immobiliers !

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    Le contenu de cet article a été mis à jour le 23 septembre 2020.

    Petit benchmark du crédit immobilier

    Quelle est l'utilité d'un crédit immobilier en 2020 ? Par définition, le crédit immobilier concerne les opérations d'achat d'un immeuble à usage d'habitation (ou professionnel et d'habitation) ou d'un terrain destiné à sa construction. Il existe différents types de prêts, lesquels sont conçus pour répondre aux attentes des emprunteurs en fonction de leur situation, de leur niveau de vie et du projet :

    Nature du projetOption de financement
    Acquisition de la résidence principaleLe ménage peut prétendre aux aides financières de l’Etat, s’il en remplit les conditions d’obtention. L’optimisation du financement pourra également se faire à travers les caractéristiques financières des prêts immobiliers et les prêts complémentaires qui lui sont offerts.
    Achat d’une résidence locativeFinancement personnalisé pour répondre à une stratégie d’investissement.
    Acquisition d’une résidence secondaireL’emprunteur cherchera à optimiser son financement en jouant sur toutes les caractéristiques financières d’un prêt immobilier.
    Rachat de crédit immobilierL'emprunteur cherche à réduire ses mensualités, regrouper ses différents crédits en cours ou encore faire racheter son prêt par une autre banque

    Les Français sont de grands consommateurs de crédits. Selon une étude de l'Association française des sociétés financières (ASF), les voitures et les motos sont les principaux biens acquis par le biais d'un prêt à la consommation, tandis que 90 % des crédits obtenus servent à financer un projet de consommation durable. 

    En revanche, si 2017 avait signé une recrudescence des taux de détention de prêts par les ménages français, l'année 2018 a vu ce taux se stabiliser à 47,8 %. En 2019, il tombe à 47,4 %.

    Véritable institution en France, le crédit immobilier est presque devenu un passage obligé pour quiconque cherche à devenir propriétaire. C'est dans cette optique que le groupe Crédit Immobilier de France a été crée.

    Dans tous les cas, le principe est le même : l'emprunteur contracte, sur dossier, un crédit immobilier auprès de son établissement bancaire afin de financer la construction ou l'acquisition de son logement. Le contrat, les modalités d'obtention du crédit, de remboursement et d'assurance sont encadrés par une réglementation très stricte. 

    La durée est variable, et fait souvent l'objet d'une négociation entre l'établissement prêteur et l'emprunteur. Ainsi, la durée moyenne d'un prêt est de 20 à 25 ans mais peut parfois aller jusqu'à 30 ou 35 ans.

    Les crédits immobiliers ne sont pas plafonnés : il n'existe pas de montant maximum. Cependant, le montant du prêt est généralement proportionnel aux ressources du ménage. 

    Évolution des taux de crédit immobilier en 2020

    Comment obtenir le meilleur taux de crédit immobilier ?

    Qui dit crédit immobilier dit taux. Plafonnés par la Banque de France, les taux de crédits immobiliers dépendent de l'établissement prêteur. C'est pour cette raison que les particuliers qui cherchent à contracter un prêt immobilier sont vivement encouragés à comparer les différents taux d'emprunt pratiqués par les banques et organismes de crédit.

    Par ailleurs, l'année 2012 a marqué le début d'une baisse historique des taux immobiliers ce qui n'est pas sans conséquence pour l'emprunteur.

    Le taux d'intérêt est défini par le prêteur. Il peut être fixe pendant toute la durée du prêt ou variable, en fonction de sa durée ou d'un indice (Euribor 3 mois ou 1 an, par exemple). Retrouvez ci-dessous les taux moyens des crédits immobiliers en 2020 (fixes, hors assurance et selon profil) :

    DuréeTaux moyenMeilleur taux
    7 ans0,85 %0,39 %
    10 ans0,95 %0,50 %
    15 ans1,15 %0,75 %
    20 ans1,30 %0,90 %
    25 ans1,60 %1,08 %
    30 ans2,05 %1,78 %

    Ces taux sont hors assurance emprunteur. En effet, lorsque vous contractez un prêt immobilier, l'établissement ou l'organisme prêteur peut exiger une assurance (mais ne peut pas imposer le choix de l'assureur) pour pallier les risques liés au décès et à l'invalidité. Le calcul du taux d'intérêt dépend de trois principaux paramètres :

    • La durée de l'emprunt : qui désigne le délai de remboursement accordé à l'emprunteur. Un emprunt à long-terme augmente immanquablement le taux d'intérêt.
    • Le profil de l'emprunteur : accorder un prêt immobilier constitue un risque pour l'établissement prêteur, qui doit s'assurer du remboursement du capital qu'elle prête. Plus le risque est élevé (revenus faibles ou décroissants, endettement, apport personnel faible, etc.), plus le taux d'intérêt proposé sera élevé.
    • Le taux de l'OAT (pour Obligation assimilable du Trésor), notamment celui de l'OAT à 10 ans, actuellement très bas.

    Quel taux choisir ? Fixe ou variable ?

    La majeure partie des emprunteurs optent pour le prêt à taux fixe, gage de sécurité. Le taux variable représente un pari financier. Il est davantage conseillé aux emprunteurs dont les revenus sont stables et/ou augmentent régulièrement (les fonctionnaires, les jeunes entrepreneurs et les investisseurs locatifs). L'important pour l'emprunteur est de conserver la maîtrise du risque, en toutes circonstances. 

    Simulation de la capacité d'emprunt

    La capacité d'emprunt d'un particulier correspond au montant maximum qu'il lui serait permis d'emprunter dans un établissement bancaire. Elle dépend des critères suivants :

    • son âge,
    • son département de résidence,
    • ses revenus annuels,
    • ses autres crédits / emprunts en cours,
    • le type de bien visé (neuf, ancien, terrain à bâtir),
    • la durée du prêt,
    • le taux d'emprunt.

    De nombreux outils de simulation de capacité d'emprunt pour un crédit immobilier sont disponibles gratuitement en ligne.

    Comment se déroule une demande de prêt immobilier ?

    Une démarche de demande de prêt immobilier suit plusieurs étapes. Pour une demande de financement de l'achat de votre maison de rêve, pensez, dans un premier temps, à signer un compromis de vente avec une clause suspensive afin de déterminer la date maximum pour obtenir votre crédit immobilier.

    Par la suite, à vous de jouer ! Il vous faudra comparer les offres des différentes banques : un crédit immobilier sera peut-être plus intéressant chez Boursorama que chez la Société Générale, ou inversement. Vous avez également la possibilité de faire appel à un courtier pour remplir cette mission.

    Vient ensuite le montage de votre dossier. En béton s'il vous plaît ! Pensez à présenter à la banque tous les documents nécessaires (revenus, stabilité professionnelle, capacité d'épargne, description de votre projet, etc.). Lorsque la banque vous donnera son accord de principe, vous pourrez y ouvrir un compte et recevoir votre offre de prêt officielle.

    Un délai de réflexion vous est offert afin de mettre de l'ordre dans vos idées et de vous assurer que le crédit proposé vous convient. Ce délai est de 10 jours. À vous d'accepter l'offre en renvoyant le dossier signé. Vous voilà bénéficiaire de votre crédit !

    N'oubliez pas de signer et d'enregistrer votre acte de vente auprès d'un notaire pour devenir propriétaire. La première mensualité du remboursement du prêt intervient le mois suivant la signature de votre acte de vente. 

    Avec la crise sanitaire et économique liée au coronavirus, comment gérer votre crédit immobilier ? Si vos revenus ont diminués, vous pouvez moduler ou reporter vos échéances sous conditions. Renseignez-vous auprès de votre banque.

    ► Lire aussi : L'assurance vie : présentation du couteau suisse de l'investisseur

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    Crédit immobilier : conditions d'emprunt

    L'obtention d'un crédit immobilier est liée aux conditions de revenus, de façon bilatérale. C'est-à-dire que si pour certains types de prêts, des revenus élevés maximisent les chances d'obtention du prêt, certains crédits comme le prêt taux zéro (PTZ) sont accordés sous conditions de ressources. Autrement dit, au-delà d'un certain seuil de revenus, l'emprunteur perd son éligibilité. 

    Plus, les prêts action logement et Paris logement sont réservés aux emprunteurs à revenus modestes et dans ce cas, les revenus du ménage ne doivent pas dépasser un certain plafond.

    Comme nous l'avons mentionné, les demandes de prêt immobilier s'effectuent sur dossier, que vous pouvez présenter dans un ou plusieurs établissements bancaires (recommandé). Le dossier est constitué de différentes sources de revenus des emprunteurs (salaires, rentes, revenus fonciers, BIC, BNC, etc.). Les banques s'assurent également que les emprunteurs n'aient pas un taux d'endettement supérieur à 33 %.

    Cela étant, si votre taux d'endettement avoisine les 30 % mais que vos revenus sont élevés, les banques sont généralement clémentes et prêtes à faire un geste. Surtout si votre apport personnel est important. 

    Le saviez-vous ? Dans la nuit du 15 au 16 mars 2019, les députés ont adopté un amendement au projet de loi Pacte qui prévoit la suppression de l’obligation de la domiciliation de revenus pour les emprunteurs souscrivant un prêt immobilier dans un établissement bancaire.

    ►Lire aussiQue faire en cas de refus de crédit immobilier ?

    L'apport personnel dans le crédit immobilier

    Sans lancer dans un projet d'acquisition immobilière sans apport est risqué pour l'emprunteur. Dans l’idéal, mieux vaut être en mesure de présenter un apport personnel correspondant à 20 % de la somme empruntée (10 % dans le cas de l'achat d'une première résidence principale). Cet apport personnel sert à payer :

    • les frais de notaire,
    • les frais de garantie,
    • les frais de dossier de prêt.

    En outre, avoir un apport facilite maximise vos chances de décrocher un prêt immobilier. Plus votre apport personnel est important, plus les conditions d'obtention du prêt seront optimales : taux plus bas, frais de dossier réduits, obtention plus rapide, etc.

    Pour un établissement bancaire, accorder un prêt constitue un risque. Un apport personnel conséquent montre à la banque votre capacité à épargner (et donc à terme à rembourser votre prêt).

    Le prêt à 110 %

    De plus en plus rare, le prêt à 110 % n'a pas disparu pour autant. Avec cet emprunt, la banque finance les 10 % que l’emprunteur ne possède pas (frais de notaire, d'agence et de garantie) en plus des 100 % du prêt.

    Les prétendants au prêt à 110 % sont le plus souvent des jeunes actifs, sans épargne mais à fort potentiel, et des actifs plus aisés, plus avancés dans la vie professionnelle et dont l’épargne, quoique déjà conséquente, ne peut être mobilisée immédiatement. Sachez par ailleurs qu'avec un prêt à 110 %, le taux d'emprunt sera bien plus élevé qu'avec un prêt classique.

    ► Lire aussi : Épargne retraite : les placements pour préparer votre retraite

    Les types de prêts immobiliers bancaires

    Les prêts bancaires ne sont pas exclusivement réservés à l'acquisition de résidences principales. Il est tout à fait possible d'obtenir un crédit immobilier pour acheter sa résidence secondaire ou pour un investissement locatif. Ce sont les financements les plus communs, pouvant être distribués par tous les organismes financiers ou presque.

    Type de prêt immobilierCaractéristiques
    Le prêt amortissable

    C'est le plus commun en France. Avec ce type de prêt, la mensualité versée par l’emprunteur amorti une partie du montant emprunté et rembourse les intérêts du crédit immobilier. À la dernière échéance le prêt est totalement remboursé. 

    Le prêt In FineNon amortissable, il concerne les emprunteurs ayant une épargne disponible sur laquelle le financement sera adossé. Le capital n’est pas remboursé à travers les mensualités : l’emprunteur remboursera la totalité du capital emprunté à la dernière échéance. 
    Le prêt relaisÉgalement non amortissable, il est destiné aux emprunteurs déjà propriétaires d’un bien immobilier qu’ils ont mis ou vont mettre en vente et qui ne sera pas vendu avant l’achat du nouveau logement. 

    ► Lire aussi : Emprunt immobilier : cas particuliers

    Les prêts d’aide à l’accession

    Pour les ménages dont les revenus sont modestes, voire très modestes, l'accession à la propriété relève parfois de l'impossible. C'est pour les aider à financer l'acquisition de leur logement que les prêts d’aides à l’accession ont été instaurés.

    Avant tout destinés à financer l'achat de résidences principales, certains de ces prêts peuvent aller jusqu'à couvrir la totalité du prix du bien. D’autres, dits "complémentaires au financement", ne pourront dépasser un certain montant :

    Type de prêtCaractéristiques
    Le prêt accession sociale/Prêt PASIl est accordé sous conditions de ressources aux emprunteurs pouvant financer la totalité du bien et certains frais annexes. Il permet d’ouvrir les droits aux APL et de bénéficier de frais réduits. 
    Le prêt conventionné/Prêt PCAccordé sans condition de revenus, il permet d’ouvrir les droits aux APL et de financer la totalité du bien immobilier.
    Le prêt à taux zéro plus/PTZ+Il permet d’aider un ménage primo-accédant à accéder à la propriété. Le PTZ+ est focalisé sur le financement de biens neufs mais il peut également financer des biens anciens dans certains cas. C’est un prêt complémentaire au financement, l’emprunteur peut y prétendre s’il remplit les conditions qui y sont liées.

    ► Pour aller plus loin :

    Foire aux questions

    🤷 Comment obtenir un crédit immobilier rapidement ?

    Il n'y a pas de secret : pour éviter de vous voir refuser un prêt immobilier dans n'importe quelle banque, il vous faudra vous présenter sous votre meilleur jour. La situation professionnelle, l'apport, votre gestion de vos finances personnelles, votre projet, ou encore le bien immobilier convoité sont autant d'éléments qui vous permettront, s'ils sont bien mis en avant, de bénéficier d'un crédit immobilier le plus rapidement possible. 

    🤷 Quels sont les taux actuels de crédit immobilier au Crédit Agricole ?

    Le Crédit Agricole est historiquement la banque des agriculteurs. Aujourd’hui, elle propose des financements à toutes les professions. Les taux d'emprunt en vigueur actuellement sont compris entre 1,41 % et 1,53 % pour un prêt d'une durée de 15 ans. 

    🤝 Peut-on contracter un crédit immobilier sans apport ?

    Certaines banques acceptent de financer les crédits immobiliers sans apport de l'emprunteur, sous conditions. Avec le prêt à 110 % par exemple. Cependant, ce type de crédit est réservé aux "bons" profils : pas de découvert, une gestion optimale des finances personnelle et surtout une situation professionnelle stable.

    Les banques commencent par étudier le statut professionnel (CDD, freelance, CDI, avec une préférence marquée pour ce dernier) et l'adresse du logement. C'est précisément ce dernier qui fait office de garantie au prêt via par l'intermédiaire de l'hypothèque ou de la caution. Un bien immobilier bien placé résistera mieux à une éventuelle baisse des prix. 

    🤝 Quel salaire pour un prêt de 150 000 € ?

    Tout dépend de la durée du prêt. En termes d'estimation, on considère qu'un prêt de 150 000 € sur 15 ans demande un salaire minimum de 2 380 €, sur 20 ans 1 785 € et 1 188 € sur 30 ans. 

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