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Tout savoir sur les crédits immobiliers

Parce que vous vous lancez dans un projet immobilier, un premier achat, un investissement locatif, l'achat d'une résidence secondaire ou encore un rachat de prêt immobilier, les conditions de financement de votre projet sont au cœur de vos préoccupations. Et c'est bien normal. Comment calculer un crédit immobilier ? Quel taux choisir ? Avec ou sans apport ? Comment faire une simulation de sa capacité d'emprunt ? Voici le guide TacoTax des crédits immobiliers 2018 ! 

 

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Petit benchmark du crédit immobilier

prêt et crédit à la consommation
Maison, voiture, il est peu de choses qui ne puissent s'acheter à crédit

Les Français sont de grands consommateurs de crédits. En 2017, le taux de détention de crédit par foyer s'élevait à 47,8% contre 46,4% en 2016 et 46,5% en 2015. Soit près de 8 millions de ménages ayant contracté un nouveau crédit dans l'année, selon le dernier rapport de l'Observatoire. En bref, un peu moins d'un Français sur deux est détenteur d'un crédit dans un établissement bancaire. La même étude révélait par ailleurs une nette hausse des crédits immobiliers en 2017 :  30,8% contre 30,7% en 2016. Une remontée qui s'explique à la fois par une forte demande et des conditions de crédits toujours très favorables, avec notamment des taux à des niveaux historiquement bas

Véritable institution en France, le crédit immobilier est presque devenu un passage obligé pour quiconque cherche à devenir propriétaire. C'est dans cette optique que le groupe Crédit Immobilier de France a été crée.

Par définition, le crédit immobilier concerne les opérations d'achat d'un immeuble à usage d'habitation (ou professionnel et d'habitation) ou d'un terrain destiné à sa construction. Il existe différents types de prêts, lesquels sont conçus pour répondre aux attentes des emprunteurs en fonction de leur situation, de leur niveau de vie et du projet.

Nature du projet Option de financement
Acquisition de la résidence principale Le ménage peut prétendre aux aides financières de l’Etat, s’il en remplit les conditions d’obtention. L’optimisation du financement pourra également se faire à travers les caractéristiques financières des prêts immobiliers et les prêts complémentaires qui lui sont offerts.
Achat d’une résidence locative Financement personnalisé pour répondre à une stratégie d’investissement.
Acquisition d’une résidence secondaire L’emprunteur cherchera à optimiser son financement en jouant sur toutes les caractéristiques financières d’un prêt immobilier.
Rachat de crédit immobilier L'emprunteur cherche à réduire ses mensualités, regrouper ses différents crédits en cours ou encore faire racheter son prêt par une autre banque

Dans tous les cas, le principe est le même : l'emprunteur contracte, sur dossier, un crédit immobilier auprès de son établissement bancaire afin de financer la construction ou l'acquisition de son logement. Le contrat, les modalités d'obtention du crédit, de remboursement et d'assurance sont encadrés par une réglementation très stricte. La durée est variable, et fait souvent l'objet d'une négociation entre l'établissement prêteur et l'emprunteur. Ainsi, la durée moyenne d'un prêt est de 20 à 25 ans mais peut parfois aller jusqu'à 30 ou 35 ans.

Les crédits immobiliers ne sont pas plafonnés : il n'existe pas de montant maximum. Cependant, le montant du prêt est généralement proportionnel aux ressources du ménage. 

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Baromètre des taux immobiliers 2018

baromètre taux immobiliers
Quel taux fera-t-il demain ?

Qui dit crédit immobilier dit taux. Plafonnés par la Banque de France, les taux de crédits dépendent de l'établissement prêteur. C'est pour cette raison que les particuliers qui cherchent à contracter un prêt immobilier sont vivement encouragés à comparer les différents taux d'emprunt pratiqués par les banques et organismes de crédit. Par ailleurs, l'année 2012 a marqué le début d'une baisse historique des taux immobiliers ce qui n'est pas sans conséquence pour l'emprunteur.

Le taux d'intérêt est défini par le prêteur. Il peut être :

  • fixe pendant la durée du prêt ;
  • variable, en fonction du temps ou d'un indice (Euribor 3 mois, Euribor 1 an) 
Voici le baromètre des taux immobiliers en 2018 :
Durée Taux excellent Taux très bon Taux bon
7 ans 0,55% 0,64% 0,98%
10 ans 0,70% 0,90% 1,16%
12 ans 0,81% 1,05% 1,30%
15 ans 0,96% 1,20% 1,40%
20 ans 1,12% 1,40% 1,60%
25 ans 1,35% 1,64% 1,84%

Ces taux sont hors assurance emprunteur. En effet, lorsque vous contractez un prêt immobilier, l'établissement ou l'organisme prêteur peut exiger une assurance (mais ne peut pas imposer le choix de l'assureur) pour pallier les risques liés au décès et à l'invalidité. Le calcul du taux d'intérêt dépend de trois principaux paramètres :

• la durée de l'emprunt : qui désigne le délai de remboursement accordé à l'emprunteur. Un emprunt à long-terme augmente immanquablement le taux d'intérêt.

• le profil de l'emprunteur : accorder un prêt immobilier constitue un risque pour l'établissement prêteur, qui doit s'assurer du remboursement du capital qu'elle prête. Plus le risque est élevé (revenus faibles ou décroissants, endettement, apport personnel faible, etc.), plus le taux d'intérêt proposé sera élevé.

• le taux de l'OAT (pour Obligation assimilable du Trésor), notamment celui de l'OAT à 10 ans, actuellement très bas.

Quel taux choisir ? Fixe ou variable ?

La majeure partie des emprunteurs optent pour le prêt à taux fixe, gage de sécurité. Le taux variable représente un pari financier. Il est davantage conseillé aux emprunteurs dont les revenus sont stables et/ou augmentent régulièrement (les fonctionnaires, les jeunes entrepreneurs et les investisseurs locatifs). L'important pour l'emprunteur est de conserver la maîtrise du risque, en toutes circonstances. 

Simulation de la capacité d'emprunt

La capacité d'emprunt d'un particulier correspond au montant maximum qu'il lui serait permis d'emprunter dans un établissement bancaire. Elle dépend des critères suivants :

  • son âge
  • son département de résidence
  • ses revenus annuels
  • ses autres crédits / emprunts en cours
  • le type de bien visé (neuf, ancien, terrain à bâtir)
  • la durée du prêt
  • le taux d'emprunt

De nombreux outils de simulation de capacité d'emprunt sont disponibles gratuitement sur le web. 

Crédit immobilier : conditions d'emprunt

dossier crédit immobilier
Pour obtenir un crédit immobilier, mieux vaut un dossier solide

L'obtention d'un crédit immobilier est liée aux conditions de revenus, de façon bilatérale. C'est-à-dire que si pour certains types de prêts, des revenus élevés maximisent les chances d'obtention du prêt, certains crédits comme le PTZ Plus, les prêts action logement et Paris logement sont réservés aux emprunteurs à revenus modestes et dans ce cas, les revenus du ménage ne doivent pas dépasser un certain plafond.

Comme nous l'avons mentionné, les demandes de prêt immobilier s'effectuent sur dossier, que vous pouvez présenter dans un ou plusieurs établissements bancaires (recommandé). Le dossier est constitué de différentes sources de revenus des emprunteurs (salaires, rentes, revenus fonciers, BIC, BNC, etc.). Les banques s'assurent également que les emprunteurs n'aient pas un taux d'endettement supérieur à 30 %. Cela étant, si votre taux d'endettement avoisine les 30% mais que vos revenus sont élevés, les banques sont généralement clémentes et prêtes à faire un geste. Surtout si votre apport personnel est important. 

►Lire aussiQue faire en cas de refus de crédit immobilier ?

L'apport personnel dans le crédit immobilier

Sans lancer dans un projet d'acquisition immobilière sans apport est risqué pour l'emprunteur. Dans l’idéal, mieux vaut être en mesure de présenter un apport personnel correspondant à 20 % de la somme empruntée (10% dans le cas de l'achat d'une première résidence principale). Cet apport personnel sert à payer :

  • les frais de notaire,
  • les frais de garantie,
  • les frais de dossier de prêt.

En outre, avoir un apport facilite maximise vos chances de décrocher un prêt immobilier. Plus votre apport personnel est important, plus les conditions d'obtention du prêt seront optimales : taux plus bas, frais de dossier réduits, obtention plus rapide, etc. Pour un établissement bancaire, accorder un prêt constitue un risque. Un apport personnel conséquent montre à la banque votre capacité à épargner (et donc à terme à rembourser votre prêt).

Le prêt à 110%

De plus en plus rare, le prêt à 110% n'a pas disparu pour autant. Avec cet emprunt, la banque finance les 10 % que l’emprunteur ne possède pas (frais de notaire, d'agence et de garantie) en plus des 100 % du prêt. Les prétendants au prêt à 110% sont le plus souvent des jeunes actifs, sans épargne mais à fort potentiel, et des actifs plus aisés, plus avancés dans la vie professionnelle et dont l’épargne, quoique déjà conséquente, ne peut être mobilisée immédiatement. Sachez par ailleurs qu'avec un prêt à 110%, le taux d'emprunt sera bien plus élevé qu'avec un prêt classique.

Les types de prêts immobiliers bancaires

Les prêts bancaires ne sont pas exclusivement réservés à l'acquisition de résidences principales. Il est tout à fait possible d'obtenir un crédit immobilier pour acheter sa résidence secondaire ou locative. Ce sont les financements les plus communs, pouvant être distribués par tous les organismes financiers ou presque.

Type de prêt immobilier Caractéristiques
Le prêt amortissable

C'est le plus commun en France. Avec ce type de prêt, la mensualité versée par l’emprunteur amorti une partie du capital emprunté et rembourse les intérêts du crédit immobilier. À la dernière échéance le prêt est totalement remboursé. 

Le prêt In Fine Non amortissable, il concerne les emprunteurs ayant une épargne disponible sur laquelle le financement sera adossé. Le capital n’est pas remboursé à travers les mensualités : l’emprunteur remboursera la totalité du capital emprunté à la dernière échéance. 
Le prêt relais Également non amortissable, il est destiné aux emprunteurs déjà propriétaires d’un bien immobilier qu’ils ont mis ou vont mettre en vente et qui ne sera pas vendu avant l’achat du nouveau logement. 

Les prêts d’aide à l’accession

Pour les ménages dont les revenus sont modestes, voire très modestes, l'accession à la propriété relève parfois de l'impossible. C'est pour les aider à financer l'acquisition de leur logement que les prêts d’aides à l’accession ont été instaurés. Avant tout destinés à financer l'achat de résidences principales, certains de ces prêts peuvent aller jusqu'à couvrir la totalité du prix du bien. D’autres, dits "complémentaires au financement", ne pourront dépasser un certain montant :

Les prêts d'aide à l'accession
Type de prêt Caractéristiques
Le prêt accession sociale / Prêt PAS Il est accordé sous conditions de ressources aux emprunteurs pouvant financer la totalité du bien et certains frais annexes. Il permet d’ouvrir les droits aux APL et de bénéficier de frais réduits. 
Le prêt conventionné / Prêt PC Accordé sans condition de revenus, il permet d’ouvrir les droits aux APL et de financer la totalité du bien immobilier.
Le prêt à taux zéro plus / PTZ Il permet d’aider un ménage primo-accédant à accéder à la propriété. Le PTZ+ est focalisé sur le financement de biens neufs mais il peut également financer des biens anciens dans certains cas. C’est un prêt complémentaire au financement, l’emprunteur peut y prétendre s’il remplit les conditions qui y sont liées.

Foire aux questions

Peut-on contracter un crédit immobilier sans apport ?

Certaines banques acceptent de financer les crédits immobiliers sans apport de l'emprunteur, sous conditions. Avec le prêt à 110% par exemple. Cependant, ce type de crédit est réservé aux "bons" profils : pas de découvert, une gestion optimale des finances personnelle et surtout une situation professionnelle stable. Les banques commencent par étudier le statut professionnel (CDD, freelance, CDI, avec une préférence marquée pour ce dernier) et l'adresse du logement. C'est précisément ce dernier qui fait office de garantie au prêt via par l'intermédiaire de l'hypothèque ou de la caution. Un bien immobilier bien placé résistera mieux à une éventuelle baisse des prix. 

Quels sont les taux actuels de crédit immobilier au Crédit Agricole ?

Le Crédit Agricole est historiquement la banque des agriculteurs. Aujourd’hui, elle propose des financements à toutes les professions. Les taux d'emprunt en vigueur actuellement sont compris entre 1,41% et 1,53% pour un prêt d'une durée de 15 ans. 

Qu'est-ce que l'Obligation assimilable du Trésor ?

Les Obligations Assimilables du Trésor (OAT) sont des emprunts que la République française émet depuis plus de 25 ans, pour financer les besoins de l’État à long terme. Leur crédit est celui de l’État français. Une OAT est toujours une obligation dont le principal est remboursé in fine, c’est -à- dire en un seul versement à la date d’échéance.Leur émission régulière est organisée par l’Agence France Trésor (AFT), le service du Ministère des Finances français chargé de gérer la dette et la trésorerie de l’État. Les OAT sont émises pour des périodes pouvant aller jusqu’à cinquante ans.

Qu'est-ce qu'un ménage primo-accédant ?

L'expression "primo-accédant" désigne les particuliers qui réalisent pour la première fois un achat immobilier. On emploie ce terme pour désigner les personnes ou de manière plus générale les ménages qui réalisent leur première acquisition, ou qui n’ont pas été propriétaire de leur résidence principale dans les deux dernières années.

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