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Si vous êtes propriétaire ou mordu de Monopoly, vous devez être familier avec le principe de l'hypothèque, qui consiste à mettre en gage un bien immobilier au profit d'une banque. Cette pratique, qui connaît un succès très fort en Grande-Bretagne, a été institutionnalisée en France sous le nom de crédit hypothécaire. À cheval entre le prêt immobilier et le crédit à la consommation, le prêt hypothécaire adossé au bien immobilier que vous possédez, et son montant dépend directement de la valeur de ce dernier. 

 

Crédit hypothécaire : définition

Le prêt hypothécaire ou crédit hypothécaire est un prêt bancaire garanti par un ou plusieurs bien(s) immobilier(s) dont l’emprunteur est propriétaire. Il peut être mis en place pour l'achat d'un bien neuf comme d'un investissement dans l'ancien. Les particuliers peuvent s'en servir pour financer l'achat d'une résidence principale, secondaire ou locative. Sur cet aspect, aucune restriction : les emprunteurs peuvent très bien employer leur prêt au financement d'une maison, d'un appartement, de bureaux, de murs commerciaux, etc. 

C'est ce qui le distingue des autres crédits à la consommation : le prêt hypothécaire sous-entend de mettre "en gage" un bien immobilier. Il ne faut pas le confondre avec l'hypothèque dans un prêt amortissable classique, qui constitue une garantie au bénéfice du prêteur. 

crédit hypothécaire phare
Le prêt hypothécaire finance toute sorte de bien (ou presque)

En cas de non-remboursement du crédit immobilier, la banque se réserve le droit de saisir le bien hypothéqué et de le revendre. C'est ce qui lui permet ensuite de se rembourser. À taux fixe ou variable, le prêt hypothécaire peut permettre de :

  • financer l’acquisition d’un bien immobilier ;
  • d’obtenir un crédit à la consommation affecté ou non. Depuis 2016, le prêt hypothécaire est considéré comme un crédit immobilier.

L'hypothèque porte sur un bien mais si le propriétaire en possède plusieurs, rien ne l'empêche de les mettre tous en hypothèque. Par ailleurs, le montant octroyé est proportionnel à la valeur nette du bien nanti (hypothéqué), mais compris entre 50% et 70% de celle-ci.

Le crédit hypothécaire en France

Hypothèque et crédit ont la même durée, qui ne peut excéder 50 ans. Elle est généralement comprise entre 15 et 30 ans. La hausse du prix du m² ces dernières années a entraîné un allongement des crédits hypothécaires : de 15 à 20 ans en moyenne. L'hypothèque doit être faite devant notaire et donne lieu à une publication aux services de la publicité foncière. Lorsque le prêt hypothécaire est totalement remboursé, le créancier clôt l'hypothèque en effectuant une mainlevée.

L’hypothèque peut être levée à tout moment, ce qui génère des frais d’acte, à la charge de l’emprunteur.

Comment rembourser son prêt hypothécaire ?

La façon de rembourser un prêt hypothécaire est similaire à celle d'un crédit classique : pendant la durée du prêt, l'emprunteur rembourse chaque mois ses mensualités, qui comprennent l'amortissement du capital emprunté et les intérêts. Lors de la rédaction du contrat, les deux parties conviennent d'un échéancier, qui détaille le montant des mensualités et leur durée. Selon les contrats, le crédit hypothécaire peut être remboursé par anticipation, avec ou sans pénalités de remboursement anticipé.

Une variante de ce prêt existe, baptisée crédit hypothécaire in fine, qui reprend le concept du prêt relais. Pendant la durée de vie du prêt l’emprunteur ne rembourse que les intérêts. Une fois le contrat arrivé à termes, il solde le restant du crédit, à savoir le capital dû. Ce remboursement est souvent financé grâce à un produit d’épargne (assurance vie, etc.). Cette formule permet de diminuer le montant des échéances de remboursement. 

Lire aussiLe prêt lissé pour rembourser son crédit par palier

Employer son prêt hypothécaire comme crédit à la consommation 

prêt hypothécaire voyage
Le prêt hypothécaire finance aussi vos déplacements

L'utilisation première du prêt hypothécaire reste le financement de bien immobilier, mais ce crédit peut aussi permettre :

  • d'acheter des biens mobiliers (meubles, électroménagers, voitures, etc.),
  • la fourniture de services (voyages, mariage, etc.),
  • des travaux,
  • etc. 

Le propriétaire qui emploie son prêt hypothécaire comme "crédit conso" met également son ou ses biens immobiliers en hypothèque. C'est au banquier d'établir ensuite un ratio entre le montant du crédit et la valeur du bien (quotité). Ratio qui peut aller jusqu'à 80% de la valeur du bien si celui-ci n'est pas déjà hypothéqué. 

Bon à savoir : le prêt hypothécaire est accessible aux professionnels et aux entreprises. En France, la plupart des emprunteurs sont des PME, ce qui leur permet d'obtenir des prêts hypothécaires gagés sur leurs actifs commerciaux.

Depuis 2016, le financement à la consommation hypothécaire (non affecté) est considéré comme un crédit immobilier (ordonnance n°2016-351 du 25 mars 2016). Ce changement de statut est une bonne nouvelle pour les particuliers qui cherchent à emprunter :  les taux des crédits immobiliers s'avèrent souvent plus intéressants que ceux des crédits à la consommation.

Rachat de crédit : le prêt hypothécaire aussi ?

Les prêts hypothécaires peuvent faire l’objet d’une restructuration. On parle aussi de rachat de crédit :la banque rachète les différents crédits en cours pour les fusionner et former un nouveau crédit unique assorti d’un taux plus faible et d’une durée d’amortissement plus longue. Cela permet à l'emprunteur de regrouper ses crédits en cours au sein d'un seul et même établissement bancaire, ce qui en simplifie la gestion. De cette façon, le taux d'endettement est ajusté à la capacité de remboursement du débiteur. Cette restructuration de dettes va de pair avec une nouvelle prise d'hypothèque. 

Je calcule mes nouvelles mensualités avec le rachat de crédit

Prêt hypothécaire : avantages et inconvénients

Mettre sa maison ou son appartement en garantie pour décrocher son crédit en vaut-il la peine ? Le prêt hypothécaire est souscrit par des personnes qui ont un patrimoine immobilier conséquent avec pour objectif de dégager des liquidités de celui-ci, sans avoir à vendre. Plus vous avez de patrimoine, plus le prêt hypothécaire devient intéressant. Voyons un peu ses avantages et ses inconvénients :

Avantages Inconvénients
  • le prêt hypothécaire permet à l’emprunteur de bénéficie d'une capacité d’endettement élevée.
  • les durées de remboursement sont longues : elles peuvent aller jusqu’à 30 ans.
  • le prêt peut servir à financer toute sorte de bien, et même servir de crédit à la consommation
  • le remboursement anticipé est possible avec ce type de prêt, et n'entraîne pas forcément de pénalités).
  • mettre son bien en hypothèque est une opération coûteuse. Outre l'émolument du notaire, il faut prévoir :
    • taxe de publicité foncière,
    • salaire du conservateur,
    • frais annexes, etc.
  • la mainlevée de l'hypothèque occasionne des frais, qui sont à la charge de l’emprunteur.
  • tout défaut de paiement entraîne la saisie et la revente du bien au profit de la banque, sans que l'emprunteur puisse trouver à y redire. 

Foire aux questions

Peut-on contracter un crédit hypothécaire sans revenus ?

Lorsqu'elle étudie votre demande de prêt hypothécaire, la banque va commencer par étudier vos revenus. Si vous n'en avez pas, parce que vous êtes demandeur d'emploi, venez de démarrer votre activité professionnelle ou toute autre raison, votre dossier de demande de prêt risque d'être rejeté. Pour financer l'achat ou la construction de votre bien immobilier, nous vous conseillons les prêts aidés :

Quelle est la différence entre crédit hypothécaire et viager ?

La vente en viager permet de vendre un bien immobilier là où le prêt viager hypothécaire permet d'emprunter une somme d'argent. Avec un  prêt hypothécaire, l'emprunteur reste propriétaire du bien.

Où trouver un calculateur de crédit hypothécaire ?

Le crédit hypothécaire se calcule à partir de la valeur du bien hypothéqué. Pour calculer le montant de vos mensualités et votre capacité d'emprunt, le mieux reste de vous rapprocher de votre banque ou organisme de crédit. 

En savoir plus sur les conditions d'emprunt :

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