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Non classé22 Décembre 2020

Quelle rentabilité pour un immeuble de rapport ?

rentabilité immeuble de rapport

La plupart des investisseurs effectuant un placement dans la pierre ont pour objectif d’obtenir une rentabilité élevée. L’immobilier locatif figure parmi les meilleurs investissements qui rapportent. Depuis quelques années, les investisseurs sont séduits par l’investissement en immeuble de rapport. Investir dans un immeuble de rapport est considéré comme le Graal pour la plupart d’entre eux. Découvrons les raisons et la rentabilité de ce placement en vogue.

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

Les investisseurs se tournant vers un investissement en immeuble de rapport sont poussés par divers motifs. Vous trouverez les principaux ci-dessous.

L’opportunité de négocier le prix du bien

L’achat d’un immeuble de rapport se fait en bloc. L’investisseur acquiert en une seule fois des lots d’appartements au lieu d’acheter plusieurs appartements séparément. Avec ce type d’achat, les vendeurs sont susceptibles de concéder une marge de négociation plus flexible que la normale. Toutefois, il est vivement conseillé de rester sur vos gardes et bien vérifier l’état de l’immeuble avant de signer le contrat.

Profiter de l’effet de levier bancaire

Investir dans l’immobilier nécessite un certain apport financier, l’achat d’un immeuble de rapport ne déroge pas à la règle. L’investisseur va avoir recours à un crédit immobilier pour faire l’acquisition du bien.

Les loyers perçus par la location des appartements de l’immeuble de rapport permettront de rembourser les mensualités et dégager un cashflow positif. Il est conseillé de recourir au différé de remboursement du prêt, de manière à toucher les loyers avant même de devoir rembourser le prêt bancaire.

Des frais plus faibles

Outre le prix du m², l’achat d’un immeuble de rapport occasionne également des frais moins élevés. Effectuant une seule transaction avec un unique vendeur, l’investisseur n’aura à payer qu’une seule fois les frais de dossier, les frais de notaire et autres frais. De plus, les démarches sont simplifiées. Au lieu de se charger de nombreuses procédures pour chaque appartement, une seule démarche administrative sera nécessaire. Ainsi, le bailleur économisera à la fois de l’argent et du temps.

→ Lire également : Loi Pinel : quels changements pour le dispositif ?

Le rendement du placement immobilier en immeuble de rapport

Le plus grand atout de l’investissement en immeuble de rapport est la rentabilité locative élevée. Les investisseurs choisissent généralement ce placement pour cette raison. L’immeuble de rapport délivre une rentabilité supérieure à celle générée par un appartement individuel. Pour garantir cela, l’investisseur devra acquérir un bien décoté nécessitant des travaux de rénovation.

La rentabilité dépend également de l’emplacement de l’immeuble et de la demande locative. Avant de se lancer dans l’achat de votre immeuble, une étude du marché sera donc plus judicieuse.

La rentabilité générée par un investissement locatif dans un appartement varie en fonction des caractéristiques du bien et de son emplacement. Pour les deux pièces et les trois pièces, elle est en moyenne de 5 à 6 %, les plus de 3 pièces, par contre, oscillent entre 3 à 4 %. Les studios rapportent une rentabilité un peu plus élevée avec un taux de rendement de 5 à 7 %. Bien que ces rentabilités soient intéressantes, l’immeuble de rapport génère un rendement plus important. En France, la rentabilité brute des immeubles de rapport varie entre 7 à 12 %.

Comment calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport ?

La rentabilité permet de savoir si votre investissement immobilier pourra vous faire gagner de l’argent. Son calcul offre donc la possibilité d’évaluer votre projet d’investissement. Il existe de nombreuses manières de déterminer la rentabilité d’un immeuble de rapport.

La rentabilité brute

Pour calculer la rentabilité brute d’un immeuble de rapport, vous devez diviser le montant annuel des loyers annuel par le prix d’achat et multiplier le résultat par 100. La formule du rendement brut se présente alors comme ceci :

(Montant des loyers x 12 mois) x 100 / par le prix d’achat
Prenons à titre d’exemple que vous faites l’acquisition d’un immeuble de rapport constitué de 4 lots à 350 000 €. Les loyers respectifs de vos appartements sont de 600 €, 650 €, 750 € et 1 150 €.
Le montant des loyers est donc de (600 + 650 + 750 + 1 150) = 3 150 € mensuels
Pour avoir la rentabilité brute : (3150 x 12 x 100) / 350 000 = 10,8 %

La rentabilité brute de votre investissement est donc de 10,8 %.

La rentabilité nette

Il est possible de rendre l’estimation de la rentabilité un peu plus précise. Pour ce faire, il faut inclure les charges non récupérables dans le calcul de rendement locatif. Le ratio obtenu sera nettement plus précis pour déterminer le rendement locatif de votre placement en immeuble de rapport. La formule de la rentabilité nette devient alors :

(Montant des loyers x 12 mois x 100) – (les charges) / par le prix d’achat
Reprenons l’exemple précédent avec un prix d’achat de 350 000 €, un loyer mensuel de 3 150 € avec des charges non récupérables d’une valeur de 5 000 €.
Il faut tout d’abord calculer les charges totales pour ensuite les déduire du coût des loyers annuels :
37 800 – 5 000 = 32 800 x 100 = 32 800 000 / 350 000 = 9,4 %
La rentabilité nette est de ce fait de 9,4 %.

Anticiper les charges de l’investissement en immeuble

Bien estimer la rentabilité de votre immeuble de rapport c’est aussi prendre en compte les dépenses liées à l’investissement. Question anticipation, il faut prévoir les éventuels travaux à accomplir. Vous devez vérifier :

La toiture

La toiture est un élément important à prendre en compte lors de la visite de l’immeuble avant l’achat. La rénovation de la toiture peut être onéreuse. Afin d’éviter les mauvaises surprises, prenez le temps de bien la vérifier. Pour évaluer l’état de la couverture, vous pouvez faire visiter votre immeuble locatif par un charpentier ou par un couvreur.

L’électricité et les canalisations

Les canalisations et l’électricité sont aussi des points essentiels à tenir en compte au cours d’un investissement en immeuble de rapport. Vous devez examiner si tous les appartements de l’immeuble disposent de tous les équipements nécessaires répondant aux besoins des locataires. Vous êtes donc tenu d’installer des compteurs individualisés pour l’eau, le gaz et l’électricité.

La devanture

Garantir le bon état d’un immeuble de rapport passe aussi par l’anticipation de l’examen de la devanture. Il faut vérifier s’il existe des fissures sur la façade. Pour déterminer cela, vous devez consulter un professionnel en pathologie immobilière. Il est la seule personne pouvant diagnostiquer les dégâts et trancher si l’achat de l’immeuble en vaut la peine. Cet expert sera également en mesure de faire connaître l’état des fondations.

La place parking

Assurer la rentabilité d’un immeuble de rapport c’est aussi porter une attention particulière à la place parking. Chaque lot doit avoir une place de stationnement. Au moment de la visite de l’immeuble, vérifiez qu’il y ait suffisamment d’espaces pour accueillir les places de stationnement.