Les avantages et inconvénients du dispositif Pinel

La loi Pinel incite à l’investissement locatif en proposant des réductions d’impôts aux Français souhaitant investir dans l’immobilier. Si certains critères sont à prendre en compte afin d’y être éligible, le dispositif Pinel concerne autant les locataires que les propriétaires qui pourront bénéficier d’avantages fiscaux en 2019 et 2020. Qu’est-ce que la loi Pinel ? Quels sont ses points positifs et négatifs ? On fait le point.

 

Explication du dispositif Pinel 

Lister les avantages et les inconvénients de cette loi n’aura de sens que si l’on comprend le fonctionnement de ce dernier. Le dispositif Pinel suit la volonté du gouvernement français de promouvoir l’investissement locatif afin de relancer les constructions immobilières résidentielles. 

Présentée dans un premier temps en 2014 par l’ancien Premier ministre Manuel Valls et l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel, la loi Pinel est passée en vigueur le 1er janvier 2015 avec un effet rétroactif. Le but est donc d’encourager les Français à investir dans ce type de biens immobiliers, tout en ajoutant une plus-value écologique et sociale par le biais de critères énergétiques et de plafonds de loyers à ne pas dépasser. 

Plusieurs conditions intrinsèques à la loi Pinel sont à respecter, qui comprennent aussi bien la zone où le bien sera situé que sa nature même. 

Lire aussi : Pourquoi investir en loi Pinel ?

Les critères du dispositif Pinel pour l’acheteur

loi pinel conditions
Devenez propriétaire avec le dispositif Pinel

L’intérêt premier de la loi Pinel sera de réaliser des économies d’impôts en investissant dans l’immobilier locatif. Cet avantage fiscal non dissimulé ne cesse de convaincre toujours plus de Français souhaitant se constituer un patrimoine tout en s’assurant des jours de retraite confortables. Mais encore faut-il s’assurer de son éligibilité au dispositif Pinel, qui comprend plusieurs critères qu’il faudra impérativement remplir. 

En tout premier lieu, bien choisir son bien afin d’éviter divers désagréments ou contretemps quand viendra le moment de la location. L’emplacement géographique est d’autant plus important que toutes les zones de notre pays ne sont pas éligibles au dispositif Pinel : le bien immobilier investi devra se situer dans les zones A (grandes métropoles), A bis (Paris et Île-de-France) ou B1 (communes comptant plus de 250 000 habitants + certaines villes du littoral français et du nord de la Corse). 

Avant mars 2019, les zones B2 et C (communes comptant entre 50 000 et 250 000 habitants) étaient éligibles à la loi Pinel uniquement sur dérogation. Depuis cette date, ces zones ont été exclues du dispositif et ne sont donc plus concernées. 

Outre les zones déterminées par la loi Pinel, l’investisseur pourra également se pencher sur des questions plus urbaines afin de s’assurer que son logement sera situé au coeur d’une ville ou d’un quartier prometteur ou d’ores et déjà attirant : 

  • La présence de lieux culturels, d’écoles et autre institution aux alentours du bien immobilier assure une qualité de vie optimale.
  • Une courbe de croissance en hausse dans cette ville ou ce quartier sera synonyme de croissance démographique.
  • Des projets urbains tels que des constructions de nouveaux moyens ou réseaux de transports en commun assurent une accessibilité facilitée et un avenir prometteur.
  • La présence d’hôpitaux, d’universités ou encore de bassin d’emploi est aussi un signe démontrant un potentiel économique certain.

Il est donc important de se renseigner en amont de l’achat d’un bien immobilier dans un quartier ou une ville : certains investissements peuvent paraître intéressants à première vue, mais une mauvaise localisation n’apportera rien de bon. 

En ce qui concerne le bien immobilier en lui-même, d’autres critères seront obligatoirement à respecter : 

  • Il doit être neuf, réhabilité, faire l’objet de travaux de rénovation ou bien vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA).
  • Il doit obligatoirement être loué à nu après l’achat.
  • Il doit être loué à titre de résidence principale exclusivement.
  • Il doit respecter les performances énergétiques et les normes techniques en vigueur en appliquant les labels BBC 2005 et RT 2012 qui visent à réduire l’impact énergétique des logements sur l’environnement.

Enfin, investir en Pinel, c’est aussi s’engager à louer son bien immobilier en fonction de certains plafonds fixés, indexés sur les revenus des ménages souhaitant accéder à ces logements. Ainsi, ne pourront louer un appartement ou une maison Pinel que les ménages ayant un revenu annuel qui ne dépasse pas un plafonnement global fixé par zone géographique

En ce qui concerne le loyer, les prix sont également plafonnés afin de ne pas dépasser une certaine somme et favoriser les ménages à bas ou moyens revenus en leur offrant la possibilité d’accéder à des logements décents à bas prix. 

Lire aussi : Pièges à éviter lors d'un investissement en loi Pinel

Les critères du dispositif Pinel pour les locataires

dispositif pinel location
Les revenus des locataires ne doivent pas dépasser un certain seuil

Si vous êtes en demande de logement, il est donc possible de louer un appartement ou une maison Pinel à condition que vous viviez dans les zones A, A bis ou B1, que l’on appelle également zones tendues. Votre plafond de ressource devra être en adéquation avec ceux fixés par le dispositif Pinel, et il sera impératif que vous ayez votre propre foyer fiscal. 

Le dispositif Pinel offre donc certains avantages à la location en 2019 : les ressources des locataires leur permettent d’accéder à des logements Pinel, et ces derniers peuvent alors bénéficier de logements neufs ou réhabilités avec des loyers plafonnés. L’investissement semble alors profiter à tous.

Néanmoins, tout le monde ne peut pas prétendre à une location en Pinel. Tout comme pour les investisseurs, certains critères seront à respecter, en particulier ce fameux seuil de revenus. En outre, le locataire Pinel devra avoir son propre foyer fiscal sans être affilié à un parent, et s’engager à occuper la location en tant que résidence principale. 

Un propriétaire Pinel a la possibilité de louer leur bien immobilier à un parent ou à un enfant à condition que ces derniers ne soient pas affiliés fiscalement à lui, qu’ils lui versent un loyer et qu’ils renoncent aux aides au logement auxquelles ils pourraient être éligibles. 

Enfin, des justificatifs d’identité, de domicile, d’activité et des avis d’imposition seront demandés au locataire.

► Lire aussi : Loi Pinel : comment ça marche ?

Les avis relatifs à la loi Pinel

Réduction d’impôt et constitution de patrimoine

Pour les Français souhaitant devenir propriétaires d’un bien immobilier locatif, le dispositif Pinel leur propose : 

  • Une réduction d’impôts proportionnelle au nombre d’années où le logement sera loué : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. 
  • Faire bénéficier ses descendants ou ascendants en leur louant son bien immobilier, sous certaines conditions.
  • Devenir propriétaire d’un bien immobilier sans apport, puisque l’investissement sera remboursé à terme par les loyers perçus.
  • La constitution d’un patrimoine immobilier utile pour préparer sa retraite.

La réduction d’impôt proposée par la loi Pinel est plafonnée à 300 000 € par personne et par an et à 5 500 € par mètre carré de surface habitable. 

En outre, le dispositif Pinel permet d’investir entièrement à crédit (sous certaines conditions également). Dans les faits, une banque pourra vous accorder un prêt (à condition que vous y soyez éligible) qui pourra couvrir jusqu’à l’intégralité du prix de votre investissement immobilier. 

Acquérir un bien immobilier vous permettra également de vous constituer un patrimoine associé à un complément de revenus non négligeable. En effet, une fois votre prêt immobilier remboursé à votre banque, la totalité des loyers perçus sera vôtre, ce qui vous permettra de bénéficier d’un complément financier bienvenu qui s’ajoutera à vos revenus d’activité ou à votre pension de retraite. 
Enfin, la réduction de l’impôt sur le revenu est probablement l’argument principal du dispositif Pinel, avec des taux de réduction variant en fonction de la période de location du bien immobilier que vous avez prévu. 

Il vous est évidemment possible d’effectuer une simulation en ligne des économies potentiellement réalisées en investissant avec la loi Pinel en vous rendant sur leur site internet officiel. 

► Lire aussi : SCI et SCPI en loi Pinel

Indisponibilité du bien et loyers plafonnés

dispositif pinel locataire
Un engagement à louer son bien immobilier

Seulement, le dispositif Pinel, malgré ses avantages criants, présente aussi quelques points noirs qui assombrissent le tableau. En fer de lance, la question de l’indisponibilité du bien que l’on achète. En effet, faire l’acquisition d’un bien immobilier avec la loi Pinel revient à vous engager à le louer par la suite, à titre de résidence principale. Ainsi, bien que vous ayez la pleine possession de votre bien, vous n’aurez pas la liberté de l’occuper comme bon vous semble.

Ensuite, si le plafonnement des loyers est intéressant pour les locataires qui peuvent ainsi jouir de tarifs avantageux, c’est un inconvénient pour le propriétaire qui n’est pas libre de fixer son loyer comme bon lui semble. Investir avec Pinel, c’est aussi s’engager à louer son bien immobilier à un prix modéré en respectant les plafonds fixés, eux-mêmes dépendants de la zone géographique (A, A bis ou B1) où se situe le logement. Dans le même ordre d’idée, l’obligation de louer son bien expose le propriétaire à des risques de retards de paiement, voire d’impayés, dans le cas où son locataire change régulièrement.

De plus, investir en Pinel sera difficilement rentable dans certaines agglomérations où le prix de l’immobilier et des loyers est trop élevé. On pense bien évidemment à Paris, où le prix par mètre carré rend le dispositif Pinel obsolète. Il s’agira donc de se tourner vers l’Île-de-France, la banlieue parisienne ou encore certaines villes en province. 

À noter également que la loi Pinel ne permet pas de reporter les économies d’impôts réalisées : il y a donc un risque d’avoir une année avec une économie trop importante par rapport au plafonnement du dispositif. Et puisque cette dernière ne pourra pas être imputée de quelque manière que ce soit, elle sera perdue, et la rentabilité de votre investissement s’en verra baissée. Il faudra donc voir large, et s’assurer d’être suffisamment imposable dans les six, neuf ou douze prochaines années.

Enfin, investir en Pinel est un projet à long terme, il faudra de la patience pour commencer à être rentable. Le prix du bien immobilier étant élevé à l’achat en ce moment, du temps sera nécessaire pour l’amortir. Ce qui fait du dispositif Pinel un outil adéquat pour préparer sa retraite, notamment. 

 

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