Comprendre la fiscalité du LMNP 

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 29 juillet 2021

Comprendre la fiscalité du LMNP 

Sommaire de l'article

Créé en 1949, le LMNP est l’une des plus anciennes niches fiscales de France. C’est aussi l’une de celles auxquelles peuvent facilement prétendre les particuliers. Que ce soit pour acquérir un bien neuf ou un bien ancien, pour préparer sa retraite ou pour bénéficier d’une réduction d’impôts, le LMNP est parfaitement indiqué. Le problème ? Sa fiscalité n’est pas toujours très claire. Alors, comment fonctionne la fiscalité du LMNP ? Tacotax vous explique tout. 

Loueur en meublé non professionnel, qu’est-ce que c’est ? 

Le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) est régi par l’article 155 IV du CGI. Ce texte définit ainsi le LMNP comme étant un dispositif de défiscalisation dédié aux personnes physiques (particuliers) qui souhaitent louer un bien meublé. Pour bénéficier du LMNP, il faut toutefois respecter plusieurs conditions : 

  • Les recettes locatives obtenues doivent être inférieures à 23 000 € ou à 50 % des revenus globaux perçus par le foyer
  • Il ne doit pas s’agir d’une activité principale : elle doit rester occasionnelle sous peine de passer au statut LMP (location meublée professionnelle). 

Le LMNP répond également à des obligations en termes d’investissement. Ainsi, il est possible d’acquérir un bien neuf ou un bien ancien qu’il faudra mettre à la location. Ce statut est particulièrement accessible aux particuliers dans la mesure où ils peuvent louer une partie de leur logement ou investir dans de petites surfaces qu’ils proposeront aux touristes ou aux étudiants par exemple. 

Dans la mesure où la loi exige que le bien soit meublé, il faut proposer à la location un bien d’au moins 9m2 qui soit décent et équipé à minima de ces éléments : 

  • Une literie
  • Des volets ou des rideaux pour la chambre
  • De quoi cuisiner (plaques de cuisson, micro-ondes ou four, ustensiles, vaisselle…) 
  • Un réfrigérateur
  • Une table et des chaises
  • Des luminaires
  • Des rangements et du matériel dédié au ménage. 

Entrent ainsi dans le cadre du LMNP les biens suivants : 

  • Les maisons et les appartements meublés
  • Les résidences de tourisme
  • Les gîtes et les chambres d’hôtes
  • Les maisons de retraite
  • Les résidences de services (tourisme, affaires, seniors, étudiants). 

Si ces conditions sont remplies, le statut LMNP permet à son bénéficiaire d’obtenir des avantages fiscaux au travers de l’amortissement par exemple. De plus, le LMNP n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €. Il est donc tout à fait possible de louer plusieurs biens sous couvert de ce statut. 

► Lire aussi : Niche fiscale et LMNP : quels sont les avantages fiscaux ?

Fiscalité du LMNP : régime micro BIC ou régime réel ? 

Les revenus issus d’une location meublée ne sont pas des revenus fonciers d’un point de vue fiscal. Dans la mesure où l'administration les considère comme une prestation de services, il s’agit de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Le régime micro BIC 

Le régime micro BIC est un régime simple qui s’applique d’office lorsque les recettes sont inférieures à 70 000 €/an. Il est toutefois possible d’opter pour le régime réel lorsque les conditions sont plus avantageuses. Sous le régime micro BIC, un abattement forfaitaire de 50 % peut être retranché du revenu locatif imposable. Cette réduction correspond théoriquement aux charges et aux dépenses supportées pour la location. Néanmoins, dans la réalité le montant de ces frais est souvent plus important. Or, sous ce régime, il n’est pas possible de déduire d’autres charges en plus de l’abattement. 

Une fois obtenu, le bénéfice imposable est ajouté aux autres revenus du foyer par l’administration fiscale. Le tout est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. 

Bon à savoir

Les revenus LMNP doivent être déclarés en totalité. C’est l’administration fiscale qui calcule l’abattement forfaitaire de 50 %. Ainsi, il faut déclarer la totalité des recettes réalisées à l’année, sans appliquer soi-même la réduction forfaitaire. 

Le régime réel

Le régime réel s’applique dès que les revenus locatifs dépassent 70 000 € annuels. Un propriétaire peut également choisir ce régime fiscal sur option si ses recettes sont moindres. Sous le régime réel, il n’est pas possible de bénéficier d’un abattement forfaitaire. Pour compenser cette perte, toutes les charges et les dépenses liées à la gestion du bien loué peuvent être déduite du total des loyers et des provisions pour charges obtenus. Le but ? Réduire le montant de ses impôts. Il s’agit entre autres : 

  • Des factures d’entretien ou de réparation
  • De la taxe foncière
  • Des frais d’assurance et de gestion
  • Des honoraires d’expert-comptable
  • Des factures et des abonnements EDF, gaz …
  • Des intérêts de l’emprunt.

Quel régime fiscal choisir pour son logement en LMNP ? 

Chacun des deux régimes présente des avantages et des inconvénients. Pour faire le bon choix, il faut opter pour celui qui correspond le mieux à sa situation financière. Du côté du régime micro BIC, les démarches pour déclarer ses revenus sont très simples. Il suffit simplement de remplir le formulaire 2042 C Pro (ou l’imprimé annexe Cerfa n° 11222*22 si la déclaration se fait sur papier). Les obligations comptables sont simples également.

Les démarches relatives au régime réel sont plus complexes. En effet, il faut cette fois remplir une déclaration de résultat via le formulaire 2031 et ses annexes (déclaration 2033-A à 2033-E). L’ensemble des documents doivent ensuite être enregistrés au Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant de reporter le résultat final dans le formulaire 2042 C Pro. 

Pour plus de simplicité, il est conseillé de se faire accompagner d’un expert-comptable, d’autant plus que les obligations comptables sont plus complexes également. A titre d’exemple, un propriétaire en LMNP qui a choisi le régime fiscal réel doit tenir un bilan simplifié, un compte de résultats simplifié, un tableau des immobilisations et des amortissements, ou encore un relevé des provisions. 

Bien que le régime réel soit plus complexe que le micro-BIC, il reste plus avantageux sur le plan fiscal dans la majorité des cas. En effet, il est fréquent que les charges et les frais relatifs à la location soient supérieurs à l’abattement de 50 % accessible avec le régime micro-BIC. Néanmoins, le calcul est à faire car si les charges sont moins importantes que l’abattement, mieux vaut choisir le régime fiscal micro BIC pour son LMNP.

► Lire aussi : Réaliser sa liasse fiscale en tant que LMNP

LMNP neuf et avantages fiscaux 

Plusieurs avantages fiscaux sont accessibles en investissant dans un bien immobilier neuf mis à la location. Ainsi, avec le régime réel, toutes les charges peuvent être déduites pour obtenir rapidement un déficit foncier. Si les charges et les frais sont importants, il est possible que les revenus locatifs ne soient pas imposables. 

Investir dans un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) dans une résidence de services permet de cumuler le statut LMNP au dispositif Censi-Bouvard. En combinant ces deux dispositifs, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % sur le montant hors taxe du prix du logement. Cette réduction d’impôt est alors étalée sur 9 ans sous réserve de respecter une limite de 300 000 € d’investissement chaque année. Il est également possible de récupérer la TVA de 20 %.

Faut-il investir en LMNP en 2021 ? 

Si d’un point de vue fiscal, le statut LMNP est toujours aussi intéressant en 2021, il ne correspond pas à toutes les attentes, notamment si l’objectif est d’investir pour son usage personnel. En effet le LMNP n’est accessible qu’aux particuliers qui souhaitent louer leur bien et réduire leurs impôts tout en se constituant un patrimoine. Le statut LMNP est facilement accessible : aucun plafond de ressources, aucune limite d’investissement, possibilité de louer une partie de son bien… tant que les conditions du LMNP sont réunies, ce dispositif est très avantageux. 

De même, il est plus facile de louer un bien meublé et d’éviter les vacances locatives grâce au LMNP. Si l’investissement est réalisé en résidence de services, la gestion du bien peut être laissée à l’exploitant de la structure pour une plus grande tranquillité d’esprit. 

► Lire aussi : LMNP ou Pinel : quel investissement choisir ?

Foire aux questions

🤔 Comment demander le statut LMNP ? 

Le statut LMNP doit être demandé au plus tard 2 semaines après la mise en location du bien. Pour ce faire, c’est le formulaire Cerfa n° 11921*05 ou P01 appelé « Déclaration de début d’activité - Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante » qui doit être utilisé. Après l’avoir rempli, il faut l’adresser au greffe du tribunal de commerce du lieu où est situé le logement. Ce n’est qu’ensuite qu’un numéro SIRET sera attribué au propriétaire. 

🤝 Investir dans un LMNP ancien, quels avantages ? 

Investir dans un bien ancien sous le statut LMNP est très prisé car il n’y a pas de frais supplémentaires relatifs à l’achat d’un terrain ou à la construction d’un bien. De plus, la fiscalité LMNP ancien est avantageuse dans la mesure où un investisseur peut déduire la totalité des charges liées au bien et amortir le montant de son investissement, tout en profitant d’une exonération partielle ou totale des loyers sur plusieurs années. Dans le cadre d’un LMNP ancien, il n’est pas possible de cumuler le dispositif Censi-Bouvard, seuls les biens LMNP neufs pouvant en bénéficier.

🤔 Comment profiter d’un amortissement en LMNP ? 

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous avez la possibilité d’amortir le montant de l’investissement réalisé. Pour réduire le montant de vos impôts, il faut investir dans un bien déjà meublé ou à meubler, ne pas être inscrit au Registre des Commerces et des Sociétés (RCS) pour une activité de location en meublé professionnel et ne pas dépasser 23 000 € de chiffre d’affaires ou 50 % des revenus annuels globaux. Pour récupérer la TVA, il faudra également investir dans une résidence de services neuves.