Quel régime choisir en LMNP ?

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 29 juillet 2021

Quel régime choisir en LMNP ?

Sommaire de l'article

La location d’un ou de plusieurs biens meublés est concernée par le statut LMNP et imposée dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Avantages fiscaux, diminution des risques liés à la location d’un bien, constitution d’un patrimoine… Le statut LMNP offre de nombreux avantages pour celui qui souhaite investir dans l’immobilier. Comment choisir son régime fiscal dans le contexte du LMNP ? Tacotax vous répond. 

Louer un bien en LMNP 

Le statut LMNP est un dispositif d’investissement et de défiscalisation particulièrement adapté aux particuliers qui souhaitent :

  • Se constituer un patrimoine
  • Préparer leur retraite
  • Réduire le montant de leurs impôts
  • Bénéficier d’avantages fiscaux intéressants.  

Pour bénéficier du statut LMNP, il faut respecter plusieurs conditions, à savoir : 

  • Être un particulier (personnes physiques) non inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel
  • Ne pas dépasser 23 000 € de recettes locatives annuelles dans le cadre du dispositif OU ne pas dépasser 50 % des revenus globaux du foyer fiscal
  • Ne pas exercer son activité de loueur en meublé non professionnel à titre principal. 

En plus de ces conditions, il faut mettre à la location un logement meublé décent dont la surface est supérieure à 9m². En effet, le statut LMNP n’est accessible que si le bien acheté est mis à la location. Autrement dit, il n’est pas utile à quelqu’un qui souhaite investir pour son compte personnel. 

Proposer un logement dans le cadre de ce dispositif nécessite donc de proposer un bien meublé à la location qui soit suffisamment bien équipé. Impossible de proposer un bien dans lequel on retrouverait simplement une table, 2 chaises et un lit. Plusieurs meubles doivent être intégrés au logement à l’image d’un micro-ondes ou d’un four, d’un réfrigérateur, de luminaires, d’une literie complète ou encore des accessoires indispensables pour maintenir le logement propre et en bon état. 

Le statut LMNP permet de bénéficier d’avantages fiscaux plus ou moins importants selon le régime qui est choisi. En effet, vous pouvez obtenir un abattement de 50 % sur les frais engagés en optant pour le régime micro BIC ou la déduction de toutes vos charges en optant pour le régime réel.

Les régimes fiscaux du LMNP 

Si vous faites le choix du statut du loueur en meublé non professionnel, vos revenus sont considérés comme étant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. Fiscalement, vous avez alors le choix entre deux régimes LMNP : le régime micro-BIC et le régime réel. 

Le régime micro-BIC 

Pour bénéficier du régime micro BIC en LMNP, il faut renseigner le formulaire n°2042 C. Appliqué par défaut jusqu’à 70 000 € de revenus annuels, ce régime est très simple à comprendre et à exécuter. 

Lorsque les revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers, vous bénéficiez d’un abattement de 30 %. Grâce au régime LMNP, l’abattement passe à 50 %. Seule la moitié des revenus locatifs est donc prise en compte par les impôts. Elle viendra ainsi s’ajouter aux autres revenus du foyer et sera assujettie au barème progressif de l’impôt.

Bon à savoir

En contrepartie de cet abattement, les charges liées à la location ne peuvent pas être déduites.

Lors de la déclaration de vos revenus, vous devrez indiquer la totalité des recettes annuelles issues de la location de votre bien. C’est l’administration fiscale qui appliquera elle-même l’abattement de 50 %. 

Le régime réel 

Applicable d’office dès 70 000 € de revenu annuel, le régime réel peut également être choisi sur option par le bailleur. Si vous êtes dans ce cas, vous devrez le préciser dans la déclaration communiquée au centre de formalités des entreprises par le biais du formulaire P0i. Cette option peut être sélectionnée au début de l’activité. Si vous souhaitez changer de régime en cours d’activité, il faudra en faire la demande par courrier auprès du Service des impôts des entreprises. 

Grâce au régime réel, vous pouvez déduire toutes les charges ainsi que les frais liés à votre bien immobilier. Concrètement, il s’agit de :

  • Vos dépenses d’entretien avec factures à l’appui
  • La taxe foncière
  • Les frais d’assurance ou de gestionnaire immobilier
  • Les honoraires d’expert-comptable
  • Les frais de notaire
  • Les frais liés à l’acquisition
  • Les intérêts du prêt…

Vous avez également la possibilité de déduire l'amortissement du prix d’achat du bien et du mobilier acheté s’ils sont inscrits à l’actif du bilan. Si vos charges sont plus importantes que le montant des loyers annuels, vous vous mettez en situation de déficit. Dans ce cas, la déduction d’impôt des amortissements n’est pas perdue : elle est reportable dans le temps jusqu’à ce que votre situation soit bénéficiaire. 

► Lire aussi : Récupérer sa TVA en LMNP : tout comprendre

Le régime réel supporte une comptabilité complexe. N’hésitez pas à demander l’aide d’un expert-comptable si vous optez pour ce régime fiscal. 

Bon à savoir

Entre 70 000 et 238 000 € de revenus locatifs annuels, c’est le régime réel simplifié qui s’applique. Au-delà, vous serez concerné par le régime réel normal.

Régimes LMNP : comment faire son choix ? 

Pour faire un choix entre l’un ou l’autre des régimes proposés par le statut LMNP, vous devez vous intéresser à la manière dont vos revenus locatifs seront imposés. Si les charges et frais relatifs à la location de votre logement sont inférieurs à 50 % des loyers que vous percevez, mieux vaut rester au régime micro BIC. S’ils sont supérieurs, le régime réel sera plus intéressant en LMNP. 

Pour faire simple, le régime micro-BIC est intéressant lorsque peu de charges sont supportées puisqu’elles ne sont pas déductibles. A contrario, le régime réel est intéressant lorsque les charges sont importantes (si de nombreux travaux doivent être réalisés notamment). Pour choisir entre l’un ou l’autre, vous devez vous projeter dans l’avenir. Voici 2 exemples sur lesquels vous pouvez vous appuyer.  

Régime micro-BIC si peu de charges 

Imaginons que vous ayez 20 000 € de revenus locatifs à l’année, et 4 000 € de charges en ce compris 3 000 € d’assurances et de frais divers, et 1 000 € de taxes. Au final vous touchez 20 000 - 4 000 = 16 000 €. 
Avec le régime micro-BIC vous ne paierez pas l’impôt sur ces 16 000 € mais sur 50 % de 20 000 €, soit sur 10 000 €. 
Si vous êtes imposé à 30 % pour votre tranche la plus haute, vous n’aurez à payer que 3 000 € d’impôt sur le revenu pour ces revenus locatifs. 

Avec le régime réel, vous auriez été imposé sur le montant de vos revenus déduits du montant des charges, soit sur 16 000 €. Vous auriez donc payé beaucoup plus d’impôts sur cette partie. Le régime micro-BIC est donc bien plus intéressant quand vous avez peu de charges. 

Régime réel si beaucoup de charges 

Imaginons toujours que vous ayez 20 000 € de revenus locatifs à l’année, mais cette fois 22 000 € de charges en ce compris les amortissements du bien, les frais de notaire, d’agence, les travaux, les intérêts d’emprunt, les dépenses courantes… 
Vous devez établir votre trésorerie à la fin de l’année en déduisant les charges de vos revenus annuels, soit 20 000 - 22 000 = un déficit de 2 000 €. Vous ne payez pas d’impôt sur le revenu. 
Avec le régime micro-BIC vous auriez été imposé sur la totalité de vos revenus - l’abattement de 50 %, soit sur 10 000 €. Le régime réel est donc plus intéressant si vos charges sont importantes. 

Foire aux questions

🤷 Puis-je investir en LMNP ? 

Si vous êtes un particulier, que vous mettez à la location un bien immobilier meublé, et que vous n’êtes pas un professionnel, vous pouvez prétendre au statut du loueur en meublé non professionnel. Il faut toutefois respecter l’ensemble des conditions et des plafonds qui concernent ce type d’investissement.  

🤝 Peut-on cumuler le statut LMNP avec le dispositif Pinel ? 

Le cumul de ces deux dispositifs n’est pas possible car il est nécessaire de louer un bien vide avec le dispositif Pinel, tandis que le LMNP est fait pour la location de biens meublés. Il est toutefois possible de cumuler le LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard si vous décidez d’investir dans un logement situé en résidence de services neuve.

🤷 Quelles charges peut-on déduire en LMNP ? 

Il est possible de déduire des charges si vous bénéficiez ou si vous optez pour le régime réel. Toutes les charges relatives à l’amortissement du bien acheté ou du mobilier qui le compose peuvent être déduites, ainsi que les primes d’assurances, la taxe foncière, les dépenses d’entretien et de rénovation avec factures à l’appui ou encore les frais de notaire et les honoraires d’expert-comptable.