Propriétaire bailleur, les revenus que vous encaissez chaque mois sur vos locations constituent ce qu'on nomme en fiscalité des revenus fonciers, ou revenus du patrimoine. Comme les autres types de revenus, les revenus fonciers doivent être déclarés aux impôts. Les propriétaires concernés peuvent, en fonction du montant de leurs recettes locatives, choisir entre différents régimes d'imposition. Quels sont les taux d'imposition des revenus fonciers en 2019 ? Quelles sont les charges déductibles ?

 

Revenus fonciers : définition

On appelle revenus fonciers (ou revenus locatifs) les recettes qu'un particulier retire de la mise en location d'un bien immobilier. Lorsqu'on entend "revenus fonciers" on pense de suite aux loyers payés par un locataire à son et ou ses bailleurs (pour les biens gérés en indivision). Mais en réalité, la catégorie des revenus fonciers est beaucoup plus large. Il peut s'agir d'un appartement, une maison ou un studio, ou un local professionnel, s'il s'agit d'un bureau, d'un entrepôt...  Mais également d'un investissement locatif dans une société foncière ou dans un véhicule financier, type Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ou Fonds de Placements Immobiliers (FPI).

Les Monuments historiques, le dispositif Scellier ou encore la loi Pinel entrent également dans cette catégorie. Les revenus tirés de la location nue des propriétés bâties ou non bâties sont imposables, au titre de l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers.

revenus fonciers déclaration d'impôt
Vos revenus fonciers doivent figurer sur votre déclaration d'impôt

Par définition, les revenus fonciers sont des revenus perçus et sont donc imposables, comme n'importe quelle autre recette perçue par un contribuable. Ils constituent l'un des huit revenus catégoriels, soumis à l'impôt sur le revenu, avec :

  • les traitements, salaires, pensions et rentes viagères ;
  • les rémunérations des dirigeants de société ;
  • les bénéfices industriels et commerciaux ( BIC) ;
  • les bénéfices non commerciaux (BNC) ;
  • les bénéfices agricoles (BA) ;
  • les revenus mobiliers ;
  • les plus-values immobilières, sur valeurs mobilières, sur biens meubles et professionnelles.

Pour rappel, en France, l'impôt sur le revenu repose sur un barème progressif, constitué de tranches et de taux. Ce système s'applique à l'ensemble des contribuables, qu'ils soient salariés, auto-entrepreneurs, retraités ou encore bailleurs.

►Lire aussiDéclaration d'impôt 2019 : on déclare quoi à partir du 10 avril ?

Important : les revenus tirés des locations nues et meublées ne sont pas imposés dans la même catégorie : les premiers sont des revenus fonciers tandis que les seconds appartiennent à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Comment déclarer ses revenus fonciers ?

Chaque année, courant avril / mai, les contribuables reçoivent une déclaration d'impôt, à remplir et à renvoyer. Tous vos revenus, fonciers ou autres, sont à déclarer en remplissant le formulaire Cerfa n°2042. Cette première démarche est obligatoire pour tous les propriétaires, quel que soit le régime d'imposition choisi. Ensuite, selon les cas, ils peuvent être amenés à remplir d'autres formulaires annexes de déclaration de revenus fonciers en 2019 :

  • si vous avez opté pour le régime d'imposition réel : déclaration pour les revenus fonciers n°2044, qui sera ensuite annexée à sa déclaration générale.
  • si vous avez investi dans un bien immobilier dans le cadre d'un programme d'incitation ou de déduction fiscale (Pinel, Robien, outre-mer) : déclaration n°2044-SPE.

Si vous avez choisi de déclarer en ligne votre impôt sur le revenu, vos données personnelles seront prises en compte mais vous pouvez les modifier à tout moment.

►Lire aussi : 3 réductions d'impôt que vous ignorez sûrement

Imposition revenus fonciers 2019 : quel régime choisir ?

Contrairement à d'autres revenus courants (salaires, traitements, pensions, etc.), il n'existe non pas un mais deux régimes d'imposition pour les revenus fonciers ; le régime micro-foncier et le régime réel. Le choix du régime d'imposition des revenus fonciers dépend du montant de vos recettes annuelles, mais également de vos charges. Étudions les options.

Le régime micro-foncier

Si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an, c'est le régime micro-foncier qui s'applique. Votre revenu foncier net imposable est calculé par le fisc qui applique un abattement forfaitaire de 30% sur vos recettes déclarées. En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune de vos charges pour son montant réel. Vous devez indiquer vos recettes brutes sur votre déclaration N° 2042 et n'avez pas de déclaration de revenus fonciers à remplir :

micro foncier

Bon à savoir : même si vos recettes sont inférieures à 15 000 €, vous avez la possibilité d'opter pour le régime réel. Pensez-y, notamment si vos charges déductibles dépassent l'abattement de 30% prévu par ce régime. Attention cependant, une fois le changement fait, il ne sera pas possible de le révoquer avant 3 ans.

Le régime réel

Si le montant brut annuel de vos revenus fonciers ne dépasse pas 15 000 €, vous pouvez opter pour le régime réel. Au-delà de ce montant, vous y êtes assujetti de plein droit. Même chose si vous êtes propriétaire d'au moins un bien loué dans le cadre d'un dispositif locatif exclusif de l'application du micro-foncier. 

Le régime réel reprend le principe des frais réels pour les salariés : avec cette option, pas d'abattement forfaitaire qui tienne. C'est à vous de déterminer votre revenu foncier net imposable. Pour cela vous devez prendre le total de vos recettes en déduisant vos charges foncières supportées dans l'année ainsi que, le cas échéant, certains avantages fiscaux liés au dispositif de défiscalisation (Pinel, Borloo, Robien...).

Pour cela, vous devez remplir une déclaration de revenus fonciers N° 2044 ou N° 2044 S puis reporter le résultat obtenu (bénéfice ou déficit) sur votre déclaration N° 2042.

régime réel revenus fonciers

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

charges déductibles revenus fonciers
Vos dépenses de travaux sont déductibles des revenus fonciers

Pour remettre un logement en état ou simplement le conserver en bon état, le propriétaire est contraint de supporter certaines charges. Ces dépenses, essentielles à l'entretien du bien, sont déductibles de vos revenus fonciers. La liste complète des charges éligibles est inscrite dans le Code Général des Impôts (articles 29 et 31). Globalement, il s'agit de tout ce qui a trait :

  • aux frais de gestion, de garde et de procédure
  • aux dépenses d’entretien et de réparation
  • aux dépenses d’amélioration
  • aux dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires
  • aux provisions pour charges de copropriété
  • aux primes d’assurance
  • aux impôts et taxes
  • aux intérêts d’emprunt
  • aux indemnités d’éviction et frais de relogement

Entendons-nous, il est question ici des dépenses de rénovation et d'amélioration pour tout ce qui concerne les travaux. Les dépenses de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Si vous décidez de refaire la toiture afin d'améliorer la performance énergétique du logement par exemple, vous pouvez déduire les charges et les devis des professionnels de vos revenus fonciers. Si vous décidez de faire installer une piscine ou une terrasse, cela se fera à vos frais.

Comment déduire les charges de ses revenus fonciers ?

Pour commencer, assurez-vous de conserver tous vos justificatifs de paiement. Dans le cas d'un éventuel contrôle fiscal ou d'une erreur sur votre avis d'imposition, ils vous seront utiles si vous devez effectuer une réclamation. Pour être déduites de vos impôts, les charges doivent respecter trois conditions :

  • incomber au propriétaire ;
  • constituer une charge déductible ;
  • avoir été acquittée au cours de l'année d'imposition.

Si une charge ne remplit que partiellement ces conditions, elle sera déduite, mais pas en totalité. C'est le cas par exemple des charges de copropriété. Pour déclarer vos charges, reportez-vous au formulaire CERFA n°2044, dans l'encadré ci-dessous :

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Foire aux questions

Comment gérer ses acomptes contemporains sur impôts.gouv ?

C'est simple et ça se fait en moins d'1:30 ! Depuis 2019 vous pouvez gérer vos acomptes contemporains sur impôts.gouv. Pour vous aider dans vos démarches nous avons créé une vidéo tuto pour vous venir en aide.

Quel est le taux de CSG des revenus fonciers ?

Le bénéfice foncier que vous réalisez dans le cadre d'une location nue et/ou le bénéfice industriel et commercial que vous réalisez dans le cadre d'une location meublée sont soumis aux prélèvements sociaux, dont fait partie la Contribution Sociale Généralisée (CSG). Ces prélèvements se décomposent ainsi :

  • CSG de 9,9 %,
  • CRDS de 0,5 %,
  • prélèvement social de 4,5 %,
  • contribution additionnelle de 0,3 %
  • prélèvement de solidarité de 2 %

Soit un taux global de prélèvements sociaux de 17,2 %.

Que va changer le prélèvement à la source pour les revenus fonciers ?

Le prélèvement à la source, qui entrera en vigueur le 1er janvier prochain, concerne les revenus courants, et donc les revenus fonciers. Ce nouveau mode de recouvrement de l'impôt ne modifie pas les règles de calcul de l'impôt ni les régimes d'imposition, seulement le mode de paiement et la mensualisation. Les régimes micro foncier et réel seront maintenus, de même que les charges déductibles. Vous continuerez de déclarer vos revenus courant avril-mai et d'envoyer votre déclaration à l'administration fiscale. Mais au lieu de payer votre impôt directement avec les options habituelles, vous serez prélevé chaque mois (ou chaque trimestre si vous êtes indépendant, au choix) sur votre compte bancaire.

Avec la Suisse, la France est le dernier pays européen à ne pas appliquer de retenue à la source pour les impôts. Ce mode de prélèvement est déjà utilisé dans la quasi-totalité des pays étrangers.

Les revenus fonciers sont-ils soumis à la flat tax ?

Non, les revenus fonciers et les plus-values immobilières sont issus du patrimoine du contribuable, et donc exclus du champ d'application du Prélèvement Forfaitaire Unique. Aussi appelé flat-tax, cet impôt à taux unique (30%) a été mis en place le 1er janvier 2018. C'était l'une des promesses électorales d'Emmanuel Macron pendant sa campagne.

Existe-t-il un simulateur de revenus fonciers ?

Officiellement non. Sur le site officiel du gouvernement, vous trouverez un simulateur de frais réels, mais pas pour les revenus fonciers. En revanche, vous pouvez d'ores et déjà calculer le montant de votre impôt sur le revenu avec le simulateur TacoTax

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