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Vous louez un appartement ? Une place de parking ? Une péniche ? Un garage ? Vous touchez des revenus fonciers, qu'il faut porter sur votre déclaration d'impôt sur le revenu, avec vos salaires et autres ressources. Le taux et régime d'imposition des revenus fonciers dépendent de la nature du bien (meublé ou non) mais également de votre taux marginal d'imposition. Certaines charges sont même déductibles de vos revenus fonciers. Comment faire votre déclaration de revenus fonciers 2018 ? 

 

Revenus fonciers : définition

place de parking
Les places de parking sont des revenus fonciers

Sur votre déclaration d'impôt 2018 doivent figurer vos revenus fonciers 2017, c'est-à-dire les revenus encaissés sur votre patrimoine immobilier.  Les propriétaires bailleurs qui louent des locaux vides, c'est-à-dire non meublés, déclarent leurs revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Il peut s'agir de locaux d'habitation et de leurs dépendances (maison, appartement, emplacement de stationnement), de locaux d'activité (bureaux, commerces, usines) ou de terrains. Globalement, il s'agit des loyers encaissés au cours de l'année civile. Les revenus fonciers comprennent :

- Les loyers et fermages

- Les sommes versées en contrepartie de l'édification non autorisée d'une construction,

- L'indemnité de déspécialisation versée en contrepartie de l'autorisation d'exercer une activité différente de celle prévue dans le bail commercial, si elle compense une perte des recettes ou un accroissement des charges,

- les parts de sociétés civiles,

- Les sommes reçues d'un nouveau locataire à titre de pas-de-porte, de droit au bail ou d'indemnité d'entrée dans les lieux, si leur versement constitue une condition de la location et trouve son origine dans la gestion de l'immeuble.

- les sommes reçues pour la location d'emplacements publicitaires ou du toit d'une copropriété pour l'installation d'une antenne relais.

Toutes ces redevances sont à porter sur la notice 2044 (pour les revenus fonciers 2017), en complément de la déclaration principale 2042. Le taux d'imposition des revenus fonciers en 2018 comprend les prélèvements sociaux de 17,2%.

►Lire aussiDéclarer ses plus-values immobilières

Comment sont imposés les revenus fonciers ?

L'imposition des revenus fonciers 2018 dépend du caractère meublé ou non du logement. 

Vous louez à vide (location non meublée)

Dans ce cas, les loyers et revenus de vos logements ou immeubles situés en France, ainsi que les droits relatifs ou immobiliers (si vous avez des actions dans une société immobilière), les produits accessoires entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Pour les déclarer, vous pouvez choisir le régime micro-foncier et le régime réel.

Le régime « micro foncier »

Relèvent du régime micro-foncier les propriétaires bailleurs :

  • dont le montant brut des revenus fonciers perçus en 2017 par l'ensemble du foyer fiscal n'excède pas 15 000 € (charges non comprises), quelle que soit la durée de la location au cours de l'année.
  • dont les immeubles en location ne relèvent pas d'un régime spécifique, comme les monuments historiques.

Comment déclarer mes revenus avec le régime micro-foncier ?

Les propriétaires affiliés au régime micro-foncier n'ont pas besoin de remplir une déclaration annexe (n°2044), contrairement au régime réel. Il leur suffit d'indiquer le montant brut de leurs revenus fonciers 2017 sur la case 4BE de la déclaration 2042 (le formulaire principal) :

revenus fonciers régime micro-foncier

La méthode de calcul est la suivante : 

montant des loyers encaissés

- les charges incombant au locataire

+ le montant des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires

+ les subventions et indemnités perçues.

En qualité de propriétaire, vous supportez des charges : sachez qu'elles feront l'objet d'un abattement forfaitaire représentatif de 30%. Cette déduction servira à votre revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers. 

Le régime "réel"

appartement revenus fonciers
Les loyers perçus sont imposables, et les charges déductibles 

Le régime réel est optionnel mais les propriétaires bailleurs dont les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000€ annuels ou qui louent sous un régime spécial y sont automatiquement assujettis. Dans ce cas, ils doivent d'une part porter sur leur déclaration n°2042 le total de leurs revenus fonciers, mais également inscrire le détail du calcul sur la déclaration annexe n° 2044 (ou 2044 spéciale si vous relevez d’un dispositif particulier). 

Ce régime fait écho à celui des "frais réels" proposé aux contribuables qui préfèrent déduire le montant réel de leurs frais professionnels au lieu de bénéficier de l'abattement forfaitaire par défaut de 10%. Lorsque vous relevez du régime réel, vous déduisez les frais et charges engagés pour le bien mis en location poste par poste pour leur montant réel. Viennent ainsi en déduction des loyers perçus les travaux, les charges de copropriété, les primes d'assurance, les intérêts d'emprunt, etc. Si le résultat foncier est bénéficiaire, il s'ajoute à vos autres revenus annuels, puis est soumis à l'impôt sur le revenu. En cas de déficit foncier, celui-ci s'impute sur votre revenu global annuel, vous permettant ainsi de diminuer votre impôt sur le revenu.

Comment déclarer mes revenus fonciers avec le régime réel ?

Les contribuables concernées peuvent télécharger un formulaire n°2044 ou 2044 spécial ainsi que leur notice sur le site www.impots.gouv.fr. Si vous louez en immeuble ordinaire (sont incluses les déductions spécifiques Besson ancien et Borloo ancien), remplissez la déclaration n°2044. La déclaration n°2044 spéciale concerne uniquement les propriétaires qui :

  • ont opté pour la déduction au titre de l'amortissement des logements neufs ;
  • bénéficient d'une déduction spécifique au titre des dispositifs Scellier intermédiaire, Scellier ZRR ou Robien ZRR ;
  • possèdent des immeubles classés monuments historiques, situés dans un secteur sauvegardé ou assimilé pour lesquels le bénéfice de déduction des charges Malraux est demandé ou immeubles détenus en nue-propriété.

►Lire aussiComment faire une réclamation ou se faire rembourser après la déclaration d'impôts ?

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Certains revenus rattachés à votre patrimoine ne sont pas imposables, ces dépenses sont répertoriées aux articles 29 et 31 du Code Général des Impôts :

  • Les frais de gestion, de garde et de procédure
  • Les dépenses d’entretien et de réparation
  • Les dépenses d’amélioration
  • Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires
  • Les provisions pour charges de copropriété
  • Les primes d’assurance
  • Les impôts et taxes
  • Les intérêts d’emprunt
  • Les indemnités d’éviction et frais de relogement

Régime réel ou micro-foncier : que choisir ?

Quel est le régime le plus avantageux pour un propriétaire ? Pour le savoir, prenons un exemple concret. 

NB : Les prélèvements sociaux pour les loyers sont de 17.2%

Avec le régime micro-foncier :

Julia est propriétaire de deux appartements qu'elle loue. Le total des loyers perçus s'élève à 12 000 €. Avec l'abattement de 30%, les loyers imposés s'élèvent à 8400 €. Sa tranche d'imposition est de 14%, soit des prélèvements sociaux de : 8400 x 17,2% = 1444,8 €, auxquels s'ajoute l'impôt sur le revenu : 8400 x 14% = 1176. Ce qui fait un total de 2620,8 €.

Avec le régime réel : 

Julia a choisi d'opter pour le régime réel. Ses loyers perçus sont toujours de 12 000 € auxquels elle déduit 5000 € de charges. Ce qui donne 7000 € de loyers imposés. Sa tranche d'imposition est toujours de 14%. Elle paye donc les prélèvements sociaux : 7000 x 17,2 = 1204 €, et l'impôt sur le revenu : 7000 x 14% = 980 €. Ce qui lui fait un total de 2184 €.

Foire aux questions

Quel taux de prélèvement à la source (PAS) choisir avec des revenus fonciers ?

Si vous touchez des revenus fonciers en parallèle de votre activité salariée, vous pouvez opter pour un taux neutre de prélèvement à la source. En choisissant ce taux, votre employeur ne connaîtra pas votre taux d'imposition réelle, seulement celui calculé à partir de votre salaire. Cela permet aux contribuables qui le souhaitent de ne pas révéler à leur employeur leurs autres ressources. Si vous êtes un jour amené(e) à négocier une augmentation, le fait de toucher des revenus externes peut jouer en votre défaveur auprès de votre employeur. Si vous êtes marié(e) ou pacsé(e), vous pouvez opter pour un taux individualisé de PAS, qui permet d'être imposé au pro-rata de ses revenus. Dans ce cas, les revenus fonciers sont prélevés à hauteur de 50% entre chaque conjoint(e).

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