Les frais de dossier dans un crédit immobilier

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Alice Bled

Alice Bled

Mis à jour le 21 mai 2021

Lorsque vous contractez un emprunt à la banque pour acheter ou faire construire un bien immobilier, il y a irrémédiablement des frais de dossier à payer. Ces charges, qui sont généralement comprises entre 1 % et 1,5 % du capital emprunté, diffèrent selon les banques et les types de prêts. Mais entre franchises, primes d'assurance, frais de garantie, de notaire etc, à quoi correspondent les frais de dossier ? Est-il est possible de les négocier ? Comment procéder ? Quand doit-on payer les frais de dossier de prêt immobilier ? 

À quoi correspondant les frais de dossiers dans un prêt immobilier ?

Dans leurs contrats, toutes les grandes banques sans exception incluent des frais de dossier de prêt immobilier. LCL, le Crédit Agricole, la Banque Populaire, la Banque Postale et les autres facturent ces coûts supplémentaires qui correspondent en fait à leur rémunération. Cependant, selon les enseignes et le type de prêt demandé, le montant des frais peut différer, comme le détaille le tableau ci-dessous :

BanqueMontant minimum des frais de dossier% des frais de dossier dans le prêt immobilier
LCL700 € minimum1,20 %
Crédit Agricole400 € minimum0,50 %
Banque Populaire450 € minimum1 %
AXA800 € 
Caisse d'épargne350 € minimum1 %
Crédit FoncierEntre 500 et 950 € 
Bred500 € minimum1,10 %
BNP Paribas400 € minimum et 1 000€ maximum1,10 %
Crédit du Nord480 € minimum1,20 %

En contrepartie de l'étude et du montage de votre dossier, la banque exige une rémunération sous forme de frais de dossier. Pour toute demande de prêt immobilier, les banques exigent un dossier. L’étude de ce dossier prend du temps car les banques vérifient tous les documents : fiches de salaires, relevés de compte, avis d'imposition, questionnaire de santé, etc. Le traitement de votre dossier génère des coûts, que couvrent les frais de dossier.

Comment peut-on être exempté de frais de dossier ?

Les frais de dossier ne sont exigés que lorsque votre demande de prêt est validée par l'établissement prêteur. Si votre demande de crédit n'aboutit pas, dans la plupart des cas, la banque n'appliquera pas de frais de dossier.

Si vous contractez un prêt d'aide à l'accession à la propriété comme un prêt à taux zéro ou un prêt Action Logement, vous n'aurez pas de frais de dossier à payer. Ni de frais intercalaires.

Frais de dossier : le TAEG

Les frais de dossier sont inclus dans le taux annuel effectif global (TAEG). C'est l'indicateur de référence du coût total de votre financement. Depuis 2016, la banque a l’obligation de vous le fournir à la signature votre prêt. La banque le calcule à partir :

Les seuls frais qui ne sont pas pris en compte dans le calcul du TAEG sont les frais de notaire.

► Lire aussi : Faut-il prendre une assurance chômage avec un prêt immobilier ?

Quand doit-on payer les frais de dossier ?

Les frais de dossier sont demandés par la banque à la finalisation du prêt, souvent au moment du déblocage de fonds. Le remboursement des frais de dossier se fait, généralement, lorsque vous remboursez votre première mensualité. Vous pouvez également payer les frais de dossier directement avec votre apport personnel si vous préférez. À voir avec la banque.

Négocier les frais de dossier

Tout d’abord, avant de vouloir négocier afin de réduire un maximum le coût total de votre crédit, sachez que vous pouvez connaître les frais de dossier grâce aux guides tarifaires des banques. Les banques sont généralement ouvertes à la négociation pour les frais de dossier. Ceux-ci sont généralement compris entre 500 et 1500 € et ne représentent pas une très grande part du coût total de l'emprunt, contrairement aux frais de garanties, d’assurance emprunteur et au taux d’intérêt du prêt.

Comment réduire le montant des frais de dossier ?

Faites jouer la concurrence : contactez plusieurs banques afin de trouver les meilleures conditions d’emprunt. La concurrence est rude entre les banques. La plupart n’auront aucun mal à vous accorder un geste commercial sur ces frais.

Les banques sont des organismes à but commercial : leur objectif est d'inciter les particuliers à venir chez elles. Pour cela, elles sont prêtes à faire certains gestes selon les profils qu'elles ciblent (primo-accédants, cadres, fonctionnaires, jeunes actifs, etc.). D'un établissement à l'autre, les politiques changent mais dans le fond, en fonction de :

Les banques n’hésiteront pas à vous ouvrir la porte de leur établissement en vous faisant cadeau des frais de dossier. De plus selon la facilité à traiter votre dossier, elles peuvent vous proposer des frais plus ou moins élevés. Votre apport personnel est un bon indicateur de votre capacité à épargner. La banque anticipe votre future épargne sur ses produits financiers. Elle sera plus encline à faire un geste sur les frais de dossier.

►Lire aussi : Peut-on faire un prêt immobilier sans apport ?

Sachez que les banques ciblent certains profils, comme les primo-accédants. Ces politiques sont différentes d’une banque à l’autre. En fonction de votre dossier, vos revenus, votre capacité à emprunter, les banques n’hésiteront pas à vous donner envie d’aller chez elles en vous offrant les frais de dossier, par exemple si vous correspondez au profil qu’elles recherchent.

Mettez toutes les chances de votre côté pour réussir la négociation de votre prêt : votre apport personnel est un signal fort pour la banque. Plus il est important, plus votre dossier sera simple à traiter. Et les frais seront moins élevés. Des revenus stables, voire croissants, un historique bancaire irréprochable et pas de prêt en cours sont les ingrédients parfaits pour accélérer le traitement de votre dossier et obtenir le prêt immobilier que vous souhaitez.

►Lire aussi : Comment réduire ses mensualités de crédit immobilier ?

Foire aux questions

🤔 Quelle banque propose les frais de dossier les moins élevés ?

D'après les indications du tableau comparatif de notre article, il semblerait que ce soit le Crédit Agricole le plus généreux sur les frais de dossier. Cependant, plusieurs critères sont à considérer avant de faire votre choix :

  • les banques sont des structures commerciales : il n'est pas rare qu'elles proposent, notamment aux nouveaux clients, des offres promotionnelles avec des frais de dossier offerts.
  • comme nous l'avons dit, les frais de dossier représentent un faible pourcentage du coût total du prêt. En fonction de votre situation, il peut être intéressant de choisir l'établissement qui vous propose un meilleur taux ou des frais de garantie moins élevés. Si la banque vous propose un taux fixe ou variable avantageux, inutile de perdre votre temps à marchander avec insistance les frais de dossier.
  • la plupart des banques en ligne (Boursorama, HelloBank!, ING Direct, etc.) proposent des offres de crédit sans frais de dossier. Ces structures dématérialisées ont beaucoup moins de frais internes qu'une agence classique, ce qui leur permet de faire un geste pour les emprunteurs.

🤝 Comment savoir si un prêt immobilier sera accepté ?

Pour être accepté, votre demande de crédit immobilier doit répondre à certains critères. Par exemple, l'organisme auprès duquel vous déposez votre dossier va se pencher sur votre taux d'endettement qui ne doit pas excéder 35 %, sur votre apport qui doit être aussi important que vous pouvez vous le permettre, sur la durée de votre prêt, mais également sur votre état de santé.

🤷 Comment se passe une location avec une agence ?

L'agence immobilière sert d'intermédiaire entre le propriétaire et le locataire. Elle est donc habilitée à représenter le propriétaire du bien mis en location. Lors de la signature du bail, c'est à l'agent immobilier que revient la rédaction du contrat et c'est également lui qui le fait signer au locataire. Cependant, c'est le nom du propriétaire et non de l'agent qui apparait sur le contrat.

🤷 Qui paie les frais d'agence immobilière pour une location ?

La majorité des frais sont réglés par le bailleur, mais certains d'entre eux restent à la charge du locataire. Les seuls frais d'agence assumés par le locataire sont les honoraires correspondant aux visites du bien, les frais liés à son dossier de location, la rédaction du contrat ainsi que l'état des lieux du bien.