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Comment avoir un crédit immobilier facilement ? s'interrogent les primo-accédants. Au risque de choquer les plus optimistes, rien n'est moins facile. Si les taux d'emprunt sont historiquement bas depuis des années, les banques, elles, demeurent fermes sur les conditions d'obtention de crédit immobilier. Et le CDI est loin d'être la seule condition d'obtention. Comment s'assurer de décrocher son prêt ? TacoTax vous présente le manuel du parfait emprunteur.

 

Soignez votre profil

profil crédit immobilier
Soignez la présentation

C'est la première chose que regardent les banques : les emprunteurs n’ont pas tous les mêmes profils. Cette diversité se traduit dans le barème de taux et aussi dans les conditions d’octroi du prêt. Par "profil", on entend votre situation personnelle et professionnelle, et surtout vos revenus. C'est pour cette raison que les conditions d'octroi de prêt immobilier sont plus souples en CDI qu'en CDD par exemple.

►Lire aussi : Les différents prêts immobiliers

Cela dit, les établissements prêteurs savent aussi adoucir leurs exigences lorsqu’il s’agit des intérimaires ou des intermittents du spectacle, dès lors qu’ils peuvent justifier d’une activité professionnelle sans interruption depuis au moins 18 mois. Dans le cas des CDD, c'est également une question de perception : dans un contexte de hausse des CDD en France, ce type de contrat est souvent perçu par les établissements prêteurs comme précaire et subi, tout juste au-dessus du stage. Il tient alors à l'emprunteur de justifier ses choix de carrière en appuyant sur l'avantage que procure le CDD notamment sur le plan de la mobilité. 

Autre critère prévalant : l'ancienneté de l'emprunteur dans les transactions immobilières. Les banques distinguent clairement les primo-accédants des secundo-accédants des investisseurs.

Les primo-accédants : le tapis rouge

primo accèdant
Le profil idéal pour contracter un emprunt...

Les banques sont particulièrement ouvertes (à leur niveau) aux primo-accédants, c'est-à-dire aux particuliers qui achètent pour la première fois leur résidence principale, surtout s'ils sont jeunes. Pour ce type de profil, nombreux sont les établissements qui vont même jusqu'à faire l'impasse sur l'absence d'apport personnel. Ils sont également plus enclins à financer des prêts à 110% (frais d'agence, de notaire et de garantie compris).

►Lire aussi : Comment faire une demande de crédit immobilier

Compte tenu du jeune âge des emprunteurs, les durées montent facilement ­jusqu'à 25 ans. Cela dit, sachez qu'en 2018 les emprunteurs remboursent généralement la totalité de leur emprunt au bout de 18 ans (218 mois exactement). Cependant, pour mettre toutes les chances de son côté, mieux vaut être employé(e) en CDI et en couple. Seul(e), vous vous exposez à des risques qui peuvent aller jusqu'au refus du prêt.

L'union fait la force, dit-on. En l'occurrence, c'est on ne peut plus vrai. Contracter un prêt immobilier, c'est comme trouver un appartement : c'est souvent plus simple à deux. Notamment si l'un (ou les deux) membre est en CDI. Il est également plus facile de négocier à plusieurs que seul(e). 

Les banques sont particulièrement attentives au saut de charge : la différence entre le loyer actuel et la future mensualité. Si vous venez de décrocher votre CDI, prenez patience et attendez avant de vous lancer : mieux vaut disposer d'une certaine ancienneté (environ un an) pour pouvoir fléchir les banques. 

Bonus : le primo-accédant peut bénéficier en plus du PTZ, un prêt à taux zéro, accordé en croisant trois paramètres :

  1. le niveau de ressources (plafonnées),
  2. la composition du foyer,
  3. l'adresse du logement.

Les secundo-accédants : un profil recherché

secundo accédant
Le capital de la vente est réinjecté dans l'apport personnel

Les secundo-accédants sont généralement des ménages qui revendent un premier bien immobilier pour en acquérir un second. La vente du premier bien leur confère donc un apport personnel très important, ce qui amène les banques à se montrer magnanimes. Mener de front deux opérations immobilières n'est pas chose aisée, mais le jeu en vaut la chandelle. Dans ce cas de figure, on peut mettre en place des prêts relais au même taux que le crédit principal

Les investisseurs

Les investisseurs sont un profil un peu à part. Pour ceux qui envisagent de réaliser un investissement locatif, et notamment dans un bien non encore loué, certaines banques demandent par précaution de disposer d'au moins 12 mois de loyers sous forme d'épargne en cas de vacance prolongée ou d'impayés de loyer. Car l'investissement immobilier est une opération double : à la fois financière et immobilière.

►Lire aussi : La réglementation du crédit immobilier en détails

Surveillez votre portefeuille

Les revenus

revenus portefeuille ressources
Votre apport personnel : une variable décisive

C'est le premier critère, et de loin le plus important. Pour évaluer votre situation financière, les banques vérifieront vos salaires ainsi que l’ensemble de vos sources de revenus. Sachez que même s'ils sont peu élevés, un apport personnel conséquent jouera en votre faveur. Cette variable, qui s'élève généralement à 20% du prix total du bien (10% pour une première résidence principale) sert à payer les frais relatifs à l’emprunt (frais de notaire et/ou de dossier, caution, etc.).

Le taux d'endettement

Une fois l’ensemble des revenus connus, la banque s’intéressera à votre endettement. Sont inclus dans l’évaluation de votre endettement :

  • les prêts en cours (prêt auto, personnel…)
  • les loyers de votre logement
  • les impôts
  • les assurances (voiture, habitation, etc).

Toutes ces charges seront additionnées pour mesurer votre taux d’endettement. Généralement les banques accordent le crédit lorsque ce taux ne dépasse pas les 33%. Cependant, il peut arriver que les banques accordent le crédit à des personnes dont le taux d’endettement est au-dessus de 33% dans les cas suivants :

  • les fonctionnaires peuvent avoir un taux d’endettement allant jusqu’à 38%.
  • les particuliers à hauts revenus : jusqu’à 60% si la banque estime que le reste à vivre est conséquent
  • les prêts à court-terme ;

Les garanties

Pour accorder le crédit immobilier, l'établissement bancaire peut exiger des garanties, sous forme :

  • de cautionnement bancaire,
  • d'une hypothèque du bien.

►Lire aussi : Hypothèque ou caution, quelle garantie choisir ?

Assurance

Ce n'est pas obligatoire, mais l'organisme prêteur peut exiger une assurance, en cas de décès, d'invalidité ou de perte d'emploi. Attention, il ne peut pas vous imposer le choix de l'assureur. 

Domiciliation bancaire

Depuis le 1er janvier 2018, la banque peut exiger, pour accorder le prêt, l'ouverture d'un compte courant dans son établissement, sous réserve de faire bénéficier d'un avantage individualisé à l'emprunteur. Cela étant, il ne peut pas exiger une domiciliation d'une durée supérieure à 10 ans une fois le contrat signé. Au terme de ce délai, l'emprunteur conserve cet avantage individualisé.

Emprunt bancaire : des formalités médicales

prêt immobilier examen médical
Tant qu'on a la santé...

Cela peut surprendre, mais pour les montants d’emprunts élevés et/ou des assurés dont le profil induit un risque accru, les organismes prêteurs sont en droit de demander un bilan médical. En effet, pour pouvoir bénéficier d’une assurance dans le cadre d’un crédit immobilier, vous devez remplir un questionnaire de santé. Ce questionnaire renseigne les assureurs sur :

  • les opérations subies,
  • les antécédents familiaux (diabète, maladie de cœur, aliénation mentale, suicide),
  • les affections diverses (rhumatismes, pression artérielle, dépressions nerveuses, tumeurs),
  • les arrêts de travail,
  • les cures,
  • les traitements spécialisés...

En fonction de l'âge de l'emprunteur et du montant du prêt, il peut lui être demandé d'effectuer un bilan sanguin ou encore un électrocardiogramme. En général, ce sont les emprunteurs de plus de 65 ans qui sont concernés. Mais à partir de 45 ans et / ou de 250 000, les assurances se montrent plus exigeantes sur l'état de santé des emprunteurs. Différents niveaux de contrôle sont appliqués :

  1. la déclaration d'état de santé (obligatoire)
  2. le formulaire médical simplifié (obligatoire)
  3. le questionnaire médical détaillé (selon les cas)
  4. l'examen médical (selon les cas)

La décision d'exiger ou non un questionnaire médical détaillé et un examen dépend des réponses apportées aux deux premiers documents. On conseille vivement aux emprunteurs d'être honnêtes au moment de remplir leurs déclarations.

Des conditions spécifiques aux différents types de prêts

Il y a le prêt amortissable "classique", le plus couramment octroyé, pour lequel les banques pratiquent des taux différents. Ainsi les conditions pour ce type de prêt immobilier au Crédit Agricole, à la Caisse d'épargne et au Crédit Mutuel sont similaires, mais les taux d'emprunt sont différents. De même, l'emprunteur peut choisir entre un taux fixe ou variable, selon son profil professionnel. Les durées et le montant des mensualités dépendent également du type de prêt : un prêt amortissable est remboursé en moyenne entre 20 et 25 ans, là où un PTZ dure entre 10 et 15 ans.

Lire aussi : Le TAEG et le TEG d'un crédit immobilier

Pour certains crédits comme les prêts d'aide à l'accession à la propriété (PTZ, PAS, PAL, etc.), des plafonds de revenus peuvent être exigés.

Condition pour un prêt immobilier sans apport

Bien que cela reste rare, il est possible d’obtenir un crédit immobilier sans apport personnel. En effet, certains établissements de crédits accordent jusqu’à 110% du prix du bien immobilier pour couvrir les frais annexes (frais de notaire, d'agence et de garantie) normalement couverts par l'apport personnel.

Foire aux questions

Que se passe-t-il si le bilan médical exigé par l'assureur n'est pas concluant ?

En cas de risque aggravé (tabac, surpoids, maladie etc.), l’assureur peut refuser de prendre en charge l’emprunteur, rogner sur les garanties ou appliquer une surprime.

Comment faire une simulation de prêt immobilier ?

En ligne, de nombreuses calculettes et outils permettent de calculer le montant des mensualités de votre prêt immobilier correspondant à l'emprunt que vous souhaitez effectuer. Le simulateur TacoTax vous permet de renégocier vos mensualités en cas de renégociation ou de rachat de crédit :

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