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27 Mars 2020

Crédits immobiliers : faut-il moduler ou suspendre vos mensualités ?

crédit immobilier

L’épidémie de Covid-19 et le confinement qui en découle mettent à mal l’économie française. Si les entreprises ont d’ores et déjà le soutien de l’État, qu’en est-il des particuliers ? Pour les nombreux contribuables en situation de chômage partiel, la brusque diminution de leurs revenus est un réel problème, notamment avec les dépenses mensuelles que représentent les crédits immobiliers. Dans ce cas de figure, mieux vaut-il se tourner vers une suspension ou une modularité d’échéances ?

Cet article a été mis à jour le 27 mars à 16h. Tacotax actualise ses contenus au fur et à mesure de la diffusion des informations essentielles.

Les taux de crédits immobiliers aujourd’hui

L’année dernière, en 2019, les Français pouvaient compter sur des taux de crédits très bas, généralement à moins de 1 %, ce qui a largement favorisé les investissements immobiliers. L’année 2020 a débuté avec une légère hausse de ces taux, hausse que la pandémie aujourd’hui en cours devrait encourager. Mais rien n’est moins sûr : l’impact du Covid-19 sur les taux de crédits immobiliers dépendra principalement de la durée du confinement, mais aussi des différentes mesures que prendra potentiellement la BCE sur ce sujet.

On peut cependant se rendre compte que les demandes de prêts chutent drastiquement en ce moment : si le confinement vient à se prolonger, les banques pourraient faire le choix de maintenir des taux bas qui, potentiellement, attireraient les investisseurs une fois la crise passée. 

Mais pour les particuliers ayant contracté un prêt immobilier avant l’épidémie, comment baisser le montant de son crédit immobilier en cas de baisse de revenus ? Deux solutions s’offrent à vous.

Moduler son crédit immobilier en cas de difficultés pour le rembourser

Dans la situation actuelle, nombreux sont les propriétaires à connaître des difficultés de paiement quant au remboursement de leur crédit immobilier. Pour désormais des millions de contribuables, le chômage partiel s’applique, ce qui leur permet de toucher 84 % net du montant de leur salaire. Une perte de pouvoir d’achat de 16 % alors que les mensualités ne semblent pas faire l’objet d’une déclaration officielle du gouvernement. À ce moment, comment réagir ? Comment rembourser son crédit immobilier sans pour autant finir difficilement le mois ?

Il faut savoir qu’une très grande majorité des prêts immobiliers (environ 9/10) ont une clause de modularité incluse. Son but ? Réduire le montant des mensualités d’environ 10 à 30 %, uniquement en cas de force majeure : 

  • Accident de la vie,
  • Décès,
  • Perte d’emploi,
  • Naissance d’un enfant,
  • Mariage,
  • Baisse de revenus.

Bien évidemment, c’est ici la dernière option qui nous intéresse. Il est donc possible et parfaitement légal de faire une demande de modulation de son crédit immobilier pour cause de baisse de revenus liée au chômage partiel, en réponse à l’épidémie de Covid-19. Cette opération peut être effectuée sans aucuns frais, et ne peut – en aucun cas – être refusée par votre banquier, dans la mesure où une clause stipule cette possibilité. 

Bon à savoir : la modularité d’échéance est négociée avant la signature du prêt immobilier. Son but est de modifier le montant des mensualités (pour les revoir à la hausse comme à la baisse) dans un temps donné.

La modularité est accessible à la demande un nombre de fois prédéfini dans le contrat. Il faudra cependant patienter plusieurs mois après le début du remboursement de votre prêt (généralement 12 ou 24 mois). 

Pour conclure : il est fortement conseillé de vous référer à votre contrat pour en savoir plus quant aux conditions de modularités. Oui, baisser le montant de ses mensualités va fatalement rallonger la durée de votre prêt, mais il vous sera toujours possible de les moduler à la hausse dès lors que la crise en cours sera terminée. Attention ! Les délais de traitement sont importants en ce moment : la modularité de votre crédit immobilier nécessite la rédaction d’un avenant, et les banques et assurances ont une activité fortement réduite.

La suspension d’échéance

Autre solution en ce qui concerne votre crédit immobilier : la suspension d’échéance. Il vous est possible de suspendre vos mensualités pendant une période pouvant s’étendre jusqu’à 24 mois, soit deux ans. On constate deux formes de report d’échéance : 

  • La suspension partielle : le remboursement du prêt est reporté, mais il faut continuer à payer les intérêts, ainsi que l’assurance de prêt.
  • La suspension totale : le remboursement du prêt et des intérêts est reporté, mais il faut continuer à payer l’assurance de prêt.

Prudence, cependant ! Tout report d’échéances signifie un prolongement de la durée de prêt, et donc, mécaniquement, du coût total de l’opération. En ce qui concerne la suspension totale, les intérêts reportés vont également engendrer des frais supplémentaires. Mieux respirer aujourd’hui pour se serrer la ceinture demain, c’est un risque à prendre !

Une nouvelle fois, renseignez-vous sur les conditions de report d’échéances qui sont stipulées sur votre contrat de prêt immobilier. Il est également important de préciser que votre banquier est parfaitement en droit de refuser votre demande de suspension. Dans le cas où il accepte, il vous faudra tout de même obligatoirement payer l’assurance emprunteur

À noter : la garantie optionnelle de perte d’emploi ne s’applique pas dans une situation de chômage partiel, puisqu’elle concerne les durées limitées et se doit de respecter des délais de carence relativement longs (avec six mois de chômage au minimum). 

À quoi s’attendre pour la suite ?

Le 11 mars 2020, l’Italie a pris la décision d’autoriser la suspension du remboursement de prêt immobilier pour leur résidence principale pour tous les emprunteurs qui le souhaitent, et ce jusqu’au 31 décembre 2020. Au total, ce sont 6 millions de ménages italiens qui remboursaient, début 2020, un crédit immobilier. 

Avec cette décision, l’Italie suspend un montant total de 31 milliards d’euros, mais a d’ores et déjà prévu la somme de 25 milliards d’euros pour aider à contrebalancer cette perte. 

Quid de la France ? Malheureusement pour les propriétaires, ni les banques, ni le gouvernement ne prévoient aucune mesure pour venir en aide aux particuliers ayant contracté un prêt immobilier. Ces derniers sont aujourd’hui au nombre de 9 millions. En revanche, sans aide de l’État, il reste toujours possible de revoir le montant de ses mensualités à la baisse, voire de suspendre son crédit pendant le temps du confinement, ou encore de bénéficier de crédits d’impôt.

À l’heure où les entreprises bénéficient du soutien sans faille du gouvernement, les conseillers bancaires gèrent tant bien que mal leurs priorités, en mettant en avant la trésorerie des professionnels. Quant aux particuliers, ils restent dans l’attente d’une possible décision de la Fédération Bancaire Française. Affaire à suivre, donc.