Quels sont les inconvénients d’un investissement en SCPI ?

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La pierre-papier, ou SCPI, est un bon moyen de diversifier son patrimoine. Elle a d’ailleurs le vent en poupe depuis plusieurs années. En effet, ce placement attractif plaît aux Français, notamment en raison de ses rendements. Comme tout investissement, les SCPI restent un placement risqué qu’il faut manier avec prudence. Tacotax liste pour vous les inconvénients des SCPI.

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Les inconvénients d’un placement en SCPI

Un rendement non garanti

En SCPI, le principal inconvénient est que le rendement et le capital ne sont pas garantis. La SCPI reste un support immobilier qui peut être impacté par de mauvais locataires ou de mauvais investissements. Bien que les risques soient mutualisés, cet inconvénient n’est pas à prendre à la légère puisque les rendements dépendent en grande partie des loyers encaissés. 

Toutefois, les SCPI investissent dans des biens variés qui sont situés dans différentes zones géographiques. Ce positionnement permet de limiter les risques de pertes et de baisse de rendement. Pensez donc à vérifier quelle est la stratégie de sélection de l’actif immobilier engagée par la SCPI avant de vous lancer.

Bon à savoir : il faut également vérifier quel est le taux de remplissage de la SCPI sélectionnée, c'est-à-dire le nombre de biens loués par rapport au nombre de biens à louer. Ce taux doit être d’au moins 85 %. Il s’agit d’un indicateur important puisqu’il conditionne les loyers qui conditionnent eux-mêmes les rendements.

Des frais qui impactent la performance

Pour acquérir des parts de SCPI, il faut en payer le prix, mais aussi verser des frais de souscription s’élevant de 8 à 10 % en moyenne qui sont prélevés à la revente. Concrètement, si vous revendez vos parts de SCPI le lendemain de leur acquisition, vous perdez entre 8 et 10 % de leur valeur. Il faut donc investir sur le long terme pour rentabiliser ces frais qui seront couverts par la revalorisation du prix des parts. 

Il existe également des frais de gestion annuels récurrents qui s’élèvent en moyenne à 1 % de la valeur de l’actif. 

Un placement à long terme

Comme tout placement immobilier, un investissement en SCPI doit être considéré sur le long terme. Comme précisé dans le paragraphe précédent, ce n’est qu’à cette condition qu’il pourra se montrer rentable au regard des frais de souscription, de gestion et de cession versés. 

De même, l’immobilier étant fait de cycles, il est essentiel de conserver ses parts longtemps pour profiter de prix en hausse. Ainsi, en les gardant plus de 8 ans, vous limitez le risque de réaliser une moins-value à la revente. Si vous les gardez plus de 15 ans, la probabilité d’absorber les éventuelles variations du marché augmente. 

Une fiscalité lourde

En contrepartie des parts de SCPI acquises, vous bénéficiez de revenus locatifs qui sont perçus trimestriellement sous la forme de dividendes. Ces revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers et sont taxés comme tels. Ils viendront donc s’ajouter à vos revenus pour le calcul de l’impôt sur le revenu. 

Or l’impact fiscal de ce type d’investissement doit être pris en compte. Les revenus locatifs sont non seulement considérés comme des revenus fonciers, mais il sont également concernés par les prélèvements sociaux au taux de 17,20 %. A titre d’exemple, si vous êtes imposé à 30 % et que vous avez investi dans des parts de SCPI affichant un taux de rendement de 5 %, vos revenus seront imputés de 47,20 % (30 % + 17,20 %). Le rendement net sera alors de 2,64 % et non plus de 5 %. 

Pour réduire l’impact de la fiscalité, vous pouvez investir à crédit. En effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles des impôts. Vous pouvez également bénéficier d’une exonération d’impôt dans le cas d’une revente avec plus-value si vous conservez vos parts plus de 22 ans.

Une difficile revente des parts

Il existe deux types de SCPI : 

  • les SCPI à capital fixe : un nombre maximum d’associés peuvent intégrer la SCPI. Pour y entrer ou en sortir, il faut donc qu’il y ait un acheteur et un vendeur qui se mettent d’accord sur le prix des parts ;
  • les SCPI à capital variable : elles intègrent constamment de nouveaux investisseurs. Leur capital est donc évolutif dans le temps, permettant à de nouveaux associés d’intégrer la SCPI à un prix fixé par la société de gestion. 

La revente peut être difficile en particulier dans le cas des SCPI à capital fixe. Il faudra alors trouver un acquéreur au risque de se trouver coincé avec ses parts. Les ventes de parts se font généralement avec une forte moins-value et avec des délais de transaction particulièrement longs. La revente est plus simple dans le cas des SCPI à capital variable puisque de nouveaux associés peuvent l’intégrer à tout moment.

Faut-il éviter l’investissement en SCPI ?

Un investissement en SCPI présente des risques qui peuvent être compensés si d’autres placements sont réalisés dans d’autres véhicules financiers. Le principal conseil à suivre est de toujours diversifier ses placements. 

La SCPI est par essence un placement à risque limité, en particulier lorsqu’elle investit dans différentes zones géographiques et loue à des entreprises de différents secteurs. Ainsi, si une ville voit son rendement baisser, la hausse d’une autre ville vient compenser ces mauvais résultats. Vous pouvez par exemple investir dans une SCPI qui se positionne à Paris, en province ou en Allemagne, sur des thématiques variées telles que la santé et les bureaux. Plus vous vous diversifierez et moins les inconvénients de la SCPI se feront sentir. 

Les SCPI misent sur la capitalisation et sur la mutualisation des risques. La SCPI est diversifiée en elle-même. Il faut toutefois en choisir une dynamique qui diversifie ses actifs immobiliers, qui sélectionne des locataires solides et qui gère sa trésorerie de manière transparente.

Foire aux questions

🤔 Faut-il investir en SCPI fiscale ?

À la différence de la SCPI de rendement qui a pour objectif d’apporter des revenus locatifs à ses investisseurs, la SCPI fiscale leur fait bénéficier d’un avantage fiscal sous la forme d’une réduction d’impôt. Bien qu’elle puisse paraitre avantageuse, cette SCPI présente des inconvénients majeurs : le rendement est réduit et le risque de moins-value à la revente est accru.

🤝 Pourquoi investir en SCPI ?

La SCPI est un placement très intéressant, notamment pour les investisseurs qui disposent d’un petit budget puisque les tickets d’entrée ne s’élèvent parfois qu’à quelques centaines d’euros. Les SCPI présentent d’autres avantages. Non seulement leur rendement est intéressant (entre 4 et 5 % en moyenne), mais elles permettent également de réaliser un investissement immobilier sans être confronté aux contraintes habituelles de la gestion locative. Enfin, bien qu’il s’agisse d’un investissement risqué, cet inconvénient est compensé par la mutualisation des risques. 

🤷 Combien investir en SCPI ?

Pour se positionner sur une SCPI, il n’est pas nécessaire d’avoir un gros budget. En effet, certaines SCPI proposent d’acquérir des parts à partir de 200 €. Quant à la somme maximale à placer en SCPI, elle n’est pas fixe. Il est toutefois conseillé de ne pas aller au-delà de 20 % de son capital disponible pour se laisser de l’épargne à investir sur d’autres véhicules financiers. 

🤝 Quel est l’impact de la crise sanitaire sur les SCPI ?

Avec la suspension des loyers induits par la crise sanitaire liée au Coronavirus, on peut imaginer que certaines SCPI soient en danger. Toutefois les investissements réalisés sur différentes zones géographiques et dans différents secteurs économiques sont un facteur extrêmement rassurant. De plus, la plupart des SCPI ont constitué un report à nouveau pour éviter un non versement des dividendes à leurs associés. Les SCPI restent des véhicules risqués. Néanmoins, elles n’ont pas fourni moins de 4 % de rendement depuis 30 ans.

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