1. Comment réduire ses impôts avec la loi Pinel ?

  2. Tout ce qu'il faut savoir sur la loi Pinel

Tout ce qu'il faut savoir sur la loi Pinel

Tout ce qu'il faut savoir sur la loi Pinel

Sommaire de l'article

Créée en 2014, la loi Pinel permet aux particuliers de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie d'un investissement locatif, dans le neuf ou l'ancien réhabilité. Mais ce n’est pas si simple. Plusieurs conditions doivent être réunies si vous souhaitez en profiter. Le prix du m², les ressources des locataires et les loyers sont plafonnés. Pour tout savoir sur la loi Pinel, suivez le guide ! A vos notes, prêt, partez !

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Loi Pinel : qu’est-ce que c’est ? 

Nous devons la loi Pinel à l’ancien Premier ministre Manuel Valls ainsi qu’à l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel. Ce dispositif est apparu en 2014 et est entré en vigueur le 1er janvier 2015 avec un effet rétroactif. Mais, à quoi sert ce dispositif ? Il a pour but de promouvoir l’investissement locatif afin de relancer les constructions immobilières résidentielles. Cela permet ainsi d’encourager les Français à investir dans ce type de biens immobiliers. Néanmoins, pour bénéficier de la loi Pinel, plusieurs conditions doivent être respectées :

  • zonage

  • plafond des loyers

  • revenus des locataires

Voyons tout cela d’un peu plus prêt. Suivez le guide ! 

Loi Pinel 2021 : les nouveautés 

La loi Pinel continue ! On pensait tous dire au revoir à ce dispositif mais à en voir la loi finances pour 2021, nous avons encore du temps. En effet, l'article 168 de la loi de finances pour 2021 proroge le dispositif Pinel jusqu'au 31 décembre 2022. Une bonne nouvelle qui reconduit le dispositif pour les années 2023 et 2024, avec des taux de réduction d’impôt dégressifs. En clair, conformément à l'article 161 de la loi de finances pour 2020, à compter du 1er janvier 2021, le dispositif Pinel est réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif. 

Bon à savoir : les villas individuelles construites au sein d’une copropriété ou des villas construites de manière jumelée ne sont pas éligibles à la réduction d'impôt « Pinel ».

Lire aussi : Loi Pinel : quels changements en 2020 ?

Pinel : qui est concerné ? 

Le dispositif Pinel permet aux particuliers de réduire leurs impôts grâce à une ristourne calculée sur le prix de revient d’un logement dans lequel ils investissent. C’est un dispositif très intéressant mais qui demande de nombreuses conditions. Essayons d’y voir un peu plus clair :  Rappelons les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel :

  1. Le logement doit être loué nu 

  2. Les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par l'article 2 terdecies D de l'annexe 3 du code général des impôts (nous verrons plus bas les détails de ce point)

  3. La location est également soumise au respect de plafonds de loyers fixés par décret.

  4. Le logement doit atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe 3 du code général des impôts.

  5. Le propriétaire s'engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix, prorogeable jusqu’à 12 ans. 

  6. La loi Pinel est un dispositif de réduction d’impôt, qui peut aller jusqu’à 21 % du prix de revient d’un logement dans lequel investit le contribuable, dans la limite de 5500 € par m², et de 300 000 € d’investissement total.

Bon à savoir : Les investissements réalisés par le biais d'une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient du dispositif Pinel dans les mêmes conditions que ceux réalisés par les particuliers.

Lire aussi : Les avantages et inconvénients du dispositif Pinel 

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Comment calculer son loyer avec la loi Pinel ?

La formule de calcul pour déterminer le plafond de loyer maximum d'un logement Pinel dans sa zone éligible est la suivante :

Surface Utile x Coefficient Pinel x Barème Pinel 

Surface utile ? Coefficient ? Barème ? Des termes souvent difficiles à comprendre surtout lorsqu’on ne s’y connaît pas. Essayons d’y voir un peu plus clair. Comme vous le savez, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation, qui permet aux ménages à faible revenu d’avoir accès à un logement. Mais, pour pouvoir bénéficier de la fameuse réduction d'impôt lié à un investissement Pinel, vous devez respecter une limite de loyer maximum applicable aux locataires du logement en location. Attention, cette limite de loyer dépend directement de la zone dans laquelle est classée la commune. C’est ce dont nous allons parler à présent.

Les zones Pinel

Le zonage A / B / C caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en 5 zones, de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C). Les zones sont ainsi composées :

Zone

Communes

A bis

Paris ainsi que sa banlieue proche (76 communes)

A

L’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.

B1

La totalité des métropoles de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse et autres îles non reliées au continent, les DROM).

B2

Les villes de plus de 50.000 habitants sur agrément spécial de la part de la Préfecture

C

Reste du territoire, n'est plus éligible à la loi Pinel depuis 2017.

Les ressources des locataires

Un propriétaire bailleur qui loue dans le cadre de la loi Pinel ne peut pas accepter n'importe quels locataires. En effet, là encore, il y a des conditions à respecter. En effet, le salaire des futurs locataires ne doit pas dépasser un certain plafond. Voilà pourquoi, le bailleur est en droit d'exiger des justificatifs de ressources afin de s'assurer qu'il entre bien dans la fourchette autorisée. Comme nous vous le disions un peu plus haut les plafonds sont fixés en fonction de :

  • la zone Pinel 

  • la composition du foyer du locataire

Voici les plafonds de ressources pour les baux conclus ou renouvelés en 2021 :

Composition du foyer

Zone A Bis

Zone A

Zone B1

Personne seule

38 465 €

38 465 €

31 352 €

Couple

57 489 €

57 489 €

41 868 €

Personne seule ou couple + 1 enfant

75 361 €

69 105 €

50 349 €

Personne seule ou couple + 2 enfants

89 976 €

82 776 €

60 783 €

Personne seule ou couple + 3 enfants

107 463 €

97 991 €

71 504 €

Personne seule ou couple + 4 enfants

120 463 €

110 271 €

80 584 €

Personne à charge supplémentaire

+ 13 421 €

+ 12 286 €

+ 8 990 €

L'objectif : donner l'accès en priorité aux foyers à revenus modestes, qui peinent à se loger dans les zones tendues en raison des prix trop élevés des loyers.

Le prix du m²

Ce n'est pas tout. En plus des ressources du locataire, les propriétaires doivent également respecter les plafonds de prix au m² pour la location. Ici encore, ces valeurs sont définies en fonction du zonage et révisées chaque année au 1er janvier. Le tableau ci-dessous les détaille pour les baux conclus en 2020 :

 

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Plafond de loyer

17,43 € / m²

12,95 €/ m²

10,44 € / m²

► A lire aussi : Quelles sont les villes éligibles à la Pinel ? 

Quand déclarer un achat Pinel ? 

Pourquoi choisir le dispositif Pinel ? Pour la défiscalisation bien sûr ! En effet, grâce à la loi Pinel, les particuliers qui réalise un investissement locatif dans le neuf peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de :

  • 12% pour une location de 6 ans

  • 18% pour une location de 9 ans

  • 21% pour une location de 12 ans

Mais, pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal, il faut que le propriétaire déclare son bien lors de sa déclaration de revenus. En effet, la déclaration doit être effectuée l’année suivant la livraison du bien immobilier. Puis, la déclaration de dispositif Pinel doit être réitérée tous les ans.

Lire aussi : Loi Pinel : les arnaques à éviter

Attention : la loi Pinel s’applique aux logements neufs ou rénovés à neuf, acquis à compter du 1er septembre 2014. Les opérations d’investissement locatif réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 sont régies par le dispositif Duflot, différent à certains égards. 

Comment déclarer un investissement loi Pinel ? 

Maintenant que vous savez quand déclarer votre investissement Pinel, reste à savoir comment le faire. Cette déclaration doit se faire en 4 étapes :

  1. Spécifier les caractéristiques du bien et la durée de l’engagement sur l’imprimé 2044 EB. Ce formulaire doit être fourni lors de la première année de déclaration.

  2. Établir le bilan foncier de l’opération en loi Pinel avec le formulaire 2044 ou 2044 SPE (déclaration des revenus fonciers). Il consiste à déduire des revenus locatifs les différentes charges liées à l’investissement (taxe foncière, intérêts, charges de copropriété…).

  3. Reporter le bilan foncier dans la déclaration de revenus annuels (imprimé 2042) dans l’encart "revenus fonciers".

  4. Renseigner le montant de la réduction d’impôts dans l’imprimé 2042 C (revenus complémentaires), à la rubrique "charges ouvrant droit à réduction d’impôt". Avec la loi Pinel, il est de 2% du prix de revient si l’engagement à la location est de 6 ou 9 ans, et de 1% de la 10ème à la 12ème année.

Bon à savoir : En cas de contrôle par l’administration fiscale, le propriétaire bailleur doit être en mesure de fournir deux documents : 

  • l’attestation originale de déclaration d’achèvement des travaux (DAT), 

  • le bail du locataire occupant le logement.

► Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤷 Puis-je louer un appartement loi Pinel à un ascendant ?

Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.

🤷 Combien de temps dois-je louer un appartement Pinel ?

Pour pouvoir bénéficier de la remise fiscale, vous devez louer le bien 6, 9 ou 12 ans

🤷 Quelles sont les charges déductibles avec la loi Pinel ?

En parallèle de la réduction d’impôt, vous pouvez donc déduire fiscalement de vos loyers les charges réelles suivantes :

  • les intérêts d’emprunt 

  • les frais de garantie de votre prêt 

  • la taxe foncière 

  • les frais d’entretien du logement et de réparation éventuels 

  • les primes d’assurance 

  • les frais salariaux du gardien ou du concierge de l’immeuble (le cas échéant)

🤷 Comment remplir le formulaire 2044 EB ?

Pour pouvoir commencer à profiter de l’avantage Pinel, il faut remplir l’engagement de location : la déclaration 2044-EB. Le formulaire 2044-EB est à remplir l’année au titre de laquelle le contribuable demande, pour la première fois, le bénéfice de la réduction d’impôts c’est à dire : 

  • l’année de l’acquisition 

  • l'année de l’achèvement du bien si cette date est ultérieure.

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