Barème de l'IFI : les plafonds de l'Impôt sur la Fortune Immobilière

Ils étaient 358.000 en 2017 à avoir déposé une déclaration d'Impôt sur la Fortune. Ce chiffre est passé à 120.000 en 2018. Soit 3 fois moins qu’à l’époque de l’ISF. Pourtant, le barème de l'ISF en 2017 et celui de l'IFI en 2018 sont les mêmes. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui a remplacé l’ISF au 1er janvier 2018, a rapporté 1,3 milliard d’euros en 2018 (4,2 milliards d’euros en 2017). Comment expliquer un tel écart ? Quel est le barème de l'IFI en 2018 et en 2019 ? Quel est le seuil d'entrée de patrimoine taxable à l'IFI ?

 

Le barème IFI en 2019

Le 1er janvier 2018, l'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) cède la place à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Comme l'impôt sur le revenu, l'IFI est progressif : le taux d'imposition augmente en fonction du montant du patrimoine taxable du contribuable. Mais contrairement à l'impôt sur le revenu dont le barème est révisé chaque année, l'ISF n'a pas bougé depuis 2013. Voici le barème de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sur le patrimoine net taxable au 1er janvier 2018 :

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine
(imposable à l'ISF)
Taux d'ISF
Moins de 800.000 € 0%
De 800.000 € à 1.300.000 € 0,50%
De 1.300.000 € à 2.570.000 € 0,70%
De 2.570.000 € à 5.000.000 € 1%
De 5.000.000 € à 10.000.000 € 1,25%
Au-delà de 10.000.000 € 1,50%

Il est important de préciser qu'ici encore, il s'agit d'un barème progressif, qui se calcule tranches par tranches. Par exemple, si la valeur de votre patrimoine net taxable s'élève à 3 000 000 €, vous vous trouvez dans la 4e tranche du barème d'imposition :

Tranches d'imposition Taux d'imposition Montant de l'IFI
De 0 à 800 000 € 0% 0 €
De 800 000 € à 1 300 000 €     0,5 % x 500 000 € 2 500 €
De 1 300 000 € à 2 570 000 € 0,7 % x 2 570 000 € 4 900 €
De 2.570.000 € à 3 000 000 € 1% x 430 000 € 4 300 €
Montant total de l'IFI 11 700 €

Notez que ce barème est exactement le même qu'en 2018. Qui était d'ailleurs le même que celui de l'ISF 2017. Pareillement, le seuil d'entrée de 1,3 millions d'euros de patrimoine net taxable n'a pas changé non plus. Pourtant, beaucoup de contribuables auparavant assujettis à l'ISF vont passer sous le seuil fatidique de déclenchement de l'impôt sur la fortune immobilière. La raison ? Le passage de l'ISF à l'IFI s'est fait en sortant de l'assiette du calcul tous les actifs non immobiliers. Les autres devraient logiquement voir diminuer la note fiscale en 2018.

Bon à savoir : pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 € (et uniquement ceux-ci), on applique un système de décote pour réduire le montant de l'impôt. Décote qui se calcule ainsi : 17 500 – (1,25% x montant du patrimoine net taxable).

Exemple : un patrimoine net taxable de 1 300 500 €

On commence par calculer le montant de l'IFI brut :

IFI brut = (500 000 € x 0,5 %) + (50 000 € x 0,7 %) = 2 500 € + 350 € = 2 850 €

On calcule ensuite la décote :

Décote = 17 500 – (1,25% x 1 300 500) = 625 €

Montant IFI = 2850 € – 625 € = 2 225 €

►Lire aussi : ISF : les départements les plus touchés en 2017

Quels sont les biens du patrimoine taxable à l'IFI ?

Exit les chevaux de course, les voitures de collection, les œuvres d'art, etc. Sont désormais exclus de l'assiette du calcul de l'IFI depuis 2018 tout ce qui n'est pas immobilier : biens de valeurs, PEA, PEE, comptes-titres, contrats d'assurance-vie, parts de groupements forestiers, OPCVM "traditionnelles", fonds d'investissements alternatifs, actions de foncières cotées. Sont imposables à l'IFI tous les biens et droits immobiliers, mais aussi :

  • les actions de sociétés foncières cotées,
  • les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI),
  • les parts d'organismes de placement collectif en immobilier (OPCI)
  • les parts de sociétés civiles immobilières (SCI)
  • pour les contrats d'assurance-vie en unités de comptes, la valeur de rachat représentative des actifs immobiliers.
Bon à savoir : les biens immobiliers servant à l'exercice d'une activité professionnelle sont exonérés.

IFI 2019 : le cas particulier du démembrement de propriété

En principe, vous êtes propriétaire des biens immobiliers que vous achetez. Mais dans certains cas, si vous envisagez de préparer votre succession par exemple, vous pouvez procéder à ce qu'on nomme le démembrement de propriété. Dans ce cas, la pleine propriété est divisée en deux. Dans ce cas, qui doit payer l'IFI ? Pour le savoir, distinguons les deux parties :

  • l’usufruit qui permet d’utiliser le bien à sa guise, d’y résider ou de le mettre en location et d’en percevoir des revenus.
  • la nue-propriété qui permet de demeurer propriétaire et d’effectuer des travaux.

Dans ce cas de figure, la personne qui se doit de payer l'IFI le cas échéant est celle qui dispose du droit de jouissance du bien. Ce droit l'engage à assumer l’entretien courant ainsi que le paiement des charges et des impôts relatifs au logement et aux revenus fonciers. À ce titre, le code général des impôts (CGI) prévoit que le nu-propriétaire n’a pas à déclarer de revenus relatifs à l’IFI. C'est donc l'usufruitier le payeur de l'IFI :

Article 968 du CGI : « Le principe énoncé par l’article 968 du CGI tire les conséquences des règles du droit civil selon lesquelles l’usufruitier est tenu d’assumer les charges afférentes aux biens dont il a la jouissance. Le nu-propriétaire qui ne tire pour sa part aucun revenu ou avantage immédiat des biens qu’il possède n’a en contrepartie, rien à déclarer au titre de l’IFI (sous réserve des cas mentionnés au I-B § 60 et suivants) ».

Barème de l'IFI : ce que ça change pour la déclaration

Le montant de votre patrimoine net taxable décide de vos obligations déclaratives : 

Montant de l'IFI Démarches Formulaires Avis d'imposition Règlement
entre 1,3 million et 2,57 millions euros

Vous déclarez votre IFI avec vos autres revenus. Par "IFI", on entend le patrimoine brut et net taxable et éventuellement les réductions / déductions d'impôt auxquelles vous avez droit, sans ni annexes ni justificatifs. 

Déclaration n°2042 C (pas besoin d'un formulaire spécifique) Oui (envoyé courant août) le 15 septembre au plus tard.
supérieur ou égal à 2,57 millions euros Il faudra remplir une déclaration spécifique, avec annexes et justificatifs. Déclaration d'IFI n° 2725 (normale ou simplifiée) Non à envoyer avec le formulaire de déclaration rempli

Foire aux questions

Où trouver un simulateur d'IFI ?

Le site officiel de l'administration fiscale (www.impots.gouv.fr) met à disposition des particuliers et des professionnels différents outils de simulation et de calcul de leurs impôts et taxes. Y compris pour l'Impôt sur la Fortune Immobilière. Pour le calcul de votre IFI, un simulateur officiel est disponible ici.

Peut-on concilier IFI et SCI pour réduire ses impôts ?

Avec l'entrée en vigueur de l'IFI en 2018, seul l'immobilier intègre la taxation de la fortune en France. Il existait autrefois un dispositif ; l'ISF-PME, qui permettait aux redevables de l'impôt sur la fortune de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie d'un investissement dans une PME. Ce dispositif a été supprimé. Pour alléger un peu votre impôt, voire le supprimer carrément, vous pouvez créer une SCI (Société civile immobilière) ou vous  constituer en SCI familiale.

Pour un propriétaire foncier par exemple, l'opération consiste à apporter un bien à la SCI puis donner des parts de cette SCI à son et ou ses enfants majeurs. Étant majeurs, ceux-ci ne font donc plus partie du foyer fiscal. À l'issue de l'opération, sont imposables à l'IFI uniquement les parts que se sont réservées les parents. Mais ce n'est pas tout : pour les enfants, si la valeur nette taxable du patrimoine immobilier ne dépasse pas 1,3 millions d'euros, ils sont naturellement exonérés d'IFI.

Ce montage, déconseillé aux résidences principales et immeubles locatifs, est notamment rentable sur les résidences secondaires.

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