La Société Civile Immobilière, ou SCI, comme son nom l’indique est une société composée au minimum de deux personnes qui décident d’acquérir et de gérer ensemble dans un cadre légal un bien ou un patrimoine immobilier. En France, cette solution est particulièrement prisée par les familles, notamment celles qui sont confrontées à ce que l’on appelle l’indivision. Cette forme juridique de société peut être familiale, d'attribution, de gestion ou de location ou encore de construction vente. C'est surtout un outil bien pratique pour réduire le montant de son impôt sur le revenu grâce aux charges déductibles. Petit guide de la défiscalisation SCI.

 

Investir dans des parts de SCI : pour qui ? Pourquoi ?

Mieux gérer les conflits et le patrimoine

investir sci famille
La SCI : une solution à l'indivision familiale

Au sein des familles, la gestion du patrimoine n'est pas toujours chose aisée. Décès, divorce, séparation, etc. les conflits liés à l'indivision sont nombreux, et souvent lourds de conséquences. C'est là que se constituer en Société Civile Immobilière peut s'avérer avantageux pour la gestion :  il est spécialement stipulé dans les statuts de la SCI, la part sociale attribuée à chaque héritier ainsi que le droit de vote de chacun. Le partage se résume donc à un partage de parts sociales.

Dans l'éventualité d'une mise en location ou en vente d'un bien, dans une SCI, la décision ne peut être adoptée s'il n'y a pas majorité des votes en sa faveur.

Enfin, en cas de d'héritage, la SCI est un bon moyen d’alléger les frais de transmission du patrimoine immobilier aux héritiers puisque le barème de taxation des donations et le barème de taxation de succession sont les mêmes. 

►Lire aussiLa défiscalisation dans l'immobilier

Choisir son régime d'imposition

Mais ce n'est pas tout. Si elle soumise par défaut à l’impôt sur le revenu, il est possible pour une SCI de choisir l’impôt sur les sociétés afin d’éviter de payer un impôt trop élevé en contrôlant son revenu imposable. Cependant, cette option n'est pas toujours la plus avantageuse : en cas de cession d'un bien, opter pour IR est plus intéressant dans la mesure il ouvre droit à une exonération à 100% des plus-values immobilières après 22 années de possession du-dit immeuble.

Bonus : pouvoir louer le bien à un membre de sa famille

La possibilité d’occuper le bien. Dans le cadre d’une SCI familiale, et en cas de location d’un immeuble, les associés peuvent le récupérer afin de s’y loger. Ce qui n'est pas le cas avec une SCPI Malraux par exemple.

Le saviez-vous ? Avec une SCI, il est possible d'investir dans un bien avec les lois Scellier et Malraux . Si la SCI achète un bien et qu’elle n’est pas soumise à l’IS, chaque associé pourra avoir une réduction d’impôts au prorata de ses parts sociales.

Si la SCI est une forme de société principalement recommandée en cas d'héritage pour les biens anciens, il est tout à fait possible de se constituer en SCI pour acheter un bien neuf, en VEFA par exemple. Il est même possible de détenir un bien classé "Monuments Historiques" en SCI, si les deux conditions ci-dessous sont réunies :

  1. la SCI détient un agrément ministériel après examen de l'intérêt patrimonial du monument et de l'importance des charges relatives à son entretien.
  2. la SCI est constituée entre les membres d’une même famille (enfants, petits-enfants, parents, grands-parents, entre frères et sœurs etc. sans limitation du degré de parenté) ayant pris l’engagement de conserver les parts pendant 15 ans.

Les différents types de SCI

Société Civile Immobilière Détails

La SCI Familiale

Préconisée pour les successions. Les associés d’une SCI familiale appartiennent nécessairement à la même famille, jusqu’au 4e rang.
La SCI construction vente La seule qui permet d'acquérir un terrain, y construire un immeuble et le revendre immédiatement afin d’en tirer profit. Pas de capital minimum, mais il est recommandé d’opter pour un capital variable. Beaucoup plus souple dans la gestion administrative, notamment en cas d'arrivée d'un nouvel associé.
La SCI de gestion ou de location

La plus classique. La société achète un bien, elle en devient propriétaire, l’immeuble n’est donc pas une propriété d’aucun des associés. En cas de départ de la société de l'un des associés, la SCI conserve la propriété du bien.

La SCI d'attribution Moins connue que ses pairs, elle a ceci de particulier que chaque associé jouit du bien immobilier proportionnellement à ses parts sociales dans le capital.

SCI : le cas de la loi Pinel

La loi Pinel est ouverte aux SCI familiales, à condition qu'elles soient soumises à l’impôt sur le revenu. Il est toutefois possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Cependant, dans ce cas, les associés de la SCI ne pourront pas bénéficier de la défiscalisation de la loi Pinel en 2018. En outre, la réduction prévue par la loi Pinel ne peut s'appliquer sur une SCI démembrée.

Comment défiscaliser les revenus locatifs avec une SCI ?

Pour pouvoir prétendre à la défiscalisation des travaux avec une SCI, les charges doivent se rapporter à des immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. En outre, les charges doivent être exposées en vue de l'acquisition et la conservation du revenu, et avoir été effectivement supportées par le contribuable. Enfin, les charges doivent avoir été payées au cours de l'année d'imposition et doivent être justifiées. Sont déductibles des revenus fonciers :

Charges déductibles Détails
Les taxes locales la taxe foncière, la taxe sur les bureaux et la contribution sur les revenus locatifs. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'est pas concernée.
Les primes d'assurances Tous risques confondus
Les dépenses d'entretien et de réparation  Il s'agit des dépenses permettent de remettre ou de maintenir un immeuble en état, sans en modifier sa surface ni son volume. 
Les dépenses d'amélioration  Il s'agit des dépenses qui visent à apporter un équipement ou un élément de confort nouveau à un immeuble sans en modifier la surface ou le volume. 
Les dépenses d'administration et de gestion  les frais de rémunération des gardes et des concierges. Mais aussi les frais de rémunération, honoraires et commissions versés à des tiers pour la gestion des immeubles, les rémunérations et commissions des administrateurs de biens, des comptables, des agences de location ou des chambres syndicales.
Les indemnités de relogement et d'éviction  Seulement si elle a pour objet de libérer les locaux en vue de les louer dans de meilleures conditions. Ainsi, si cette indemnité est versée pour permettre au dirigeant de reprendre les locaux pour son usage personnel, il n'y a pas de déduction possible. 
Les charges récupérables  Il s'agit des charges devant être normalement payées par le locataire et qui ont été supportées par le propriétaire sans que celui-ci n'ait été remboursé.
Les intérêts d'emprunt  Il s'agit des intérêts contractés pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des immeubles destinés à produire des revenus fonciers.
Les charges de copropriété  Ces provisions sont déduites du revenu foncier de l'année de leur versement et sont régularisées l'année suivante. Les régularisations visent les charges non déductibles et ayant été déduites.

Comment déclarer les résultats de ma SCI aux impôts ?

déclarer sci impôts
Les gains réalisés avec une SCI doivent être déclarés !

Tout dépend du statut des associés. Si la SCI est composée de :

  • particuliers
  • entreprises relevant des BNC
  • assujettis aux régimes micro-BIC ou forfait BA

Il faudra alors déclarer vos revenus fonciers sur la déclaration n° 2044 jointe à votre déclaration d'impôt sur le revenu 2042. De plus, la SCI doit souscrire chaque année une déclaration de ses résultats à l’aide d’un formulaire n° 2072 C ou 2072 S selon les cas. Cette déclaration doit être adressée au plus tard avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai N+1 au service des impôts.

En revanche, si la SCI est composée de sociétés ou entreprises industrielles, commerciales, artisans ou agricoles relevant d’un régime de bénéfices réels, chaque associé doit déclarer, pour sa quote-part, les revenus afférents à cette activité suivant les règles applicables au régime fiscal d’imposition de ses bénéfices sur sa déclaration de résultats (IS, BIC ou BA).

Ici aussi, la société souscrit chaque année une déclaration de résultats à l’aide d’un imprimé n° 2072 C.

Exemple de défiscalisation avec une SCI

Foire aux questions

Quelle est la différence entre une SCI et une SCPI ?

Une SCI est avant tout un outil de gestion du patrimoine. La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un dispositif de défiscalisation, un outil d'investissement à but commercial.

Les statuts LMNP / LMP sont-ils compatibles avec la SCI ?

Le statut LMNP n’est donc pas, en principe, compatible avec la SCI puisque le premier est de nature commerciale et la seconde de nature civile. Idem avec le statut Loueur Meublé Professionnel

Lire aussi :  Petit précis des anciennes lois de défiscalisation immobilière

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