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La LMNP, ou location meublée non professionnelle permet non seulement d’investir dans un bien immobilier neuf en vue de préparer sa retraite, mais aussi de profiter d’une réduction d’impôt sur vos revenus fonciers. Quelles sont les conditions pour défiscaliser en LMNP ? Quels amortissements ? Peut-on acquérir le statut LMNP dans l'ancien ? Voici tout ce qu'il faut savoir sur le statut LMNP en 2018.

 

LMNP : définition

lmnp
Le statut LMNP : une niche fiscale pour préparer la retraite

La LMNP vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA (uniquement si vous achetez un bien neuf). Cette niche fiscale concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location sont plafonnés à 23 000 € par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an. Au-delà de cette somme, le statut Loueur en Meublé Professionnel devient plus avantageux, surtout pour les contribuables assujettis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière.

Ouverte à tous les contribuables, la LMNP sert avant tout à préparer sa retraite. Car il faut bien garder en tête que l’investissement en tant que Loueur Meublé Non Professionnel est un placement sur le long terme qui est fait pour être conservé et non revendu. La valorisation de votre bien se fera au fil des années.

Créé en 1949, le statut LMNP offre une optimisation fiscale importante pour les investisseurs en biens meublés. Il s’agit même de l’un plus anciens dispositifs français de défiscalisation immobilière à laquelle les gouvernements successifs n’ont pas touché.

LMNP : conditions

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) a la particularité de permettre l’amortissement du bien acquis. Pour réduire le montant de vos impôts grâce à la location meublée non professionnelle, vous devez remplir l’une des conditions suivantes :

  • acheter un logement meublé ou le meubler 
  • investir dans une résidence neuve de services pour pouvoir récupérer la TVA
  • ne pas être inscrit au Registre des Commerces et des Sociétés au titre de la location en meublé professionnel.
  • ne pas réaliser plus de 23 000 € de chiffre d’affaires annuel au titre des loyers perçus sur le logement neuf.
  • ne pas réaliser des recettes locatives d’un montant annuel total égal ou supérieur à vos revenus annuels globaux.

La défiscalisation en LMNP s’applique à tous les logements : vous pouvez au choix investir avec le LMNP dans du neuf ou de l’ancien, à la seule condition que l’agglomération dans laquelle se trouve le bien immobilier n’interdit pas la location meublée.

Fiscalité des LMNP : déduction des charges et récupération de la TVA

Investir dans un bien immobilier neuf pour faire du locatif meublé ouvre droit à plusieurs avantages fiscaux :

La déduction des charges : vous déduisez de vos revenus locatifs l’ensemble des charges liées à votre bien immobilier. Intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux de rénovation, frais de gestion… vous parvenez rapidement à un déficit foncier : vos revenus locatifs ne sont alors pas imposables. Vous êtes même exonéré d’impôt si le loyer (hors charges) perçu en 2017 n’a pas dépassé :

  • 183€/m2 par an en Ile-de-France
  • 134€/m2 pour les autres régions

Ce type d'exonération d'impôt concerne avant tout les personnes qui acceptent de réduire le nombre de pièces habitables de leur logement afin d'en mettre en location (type "chambre d'étudiant"). L’exonération ne s’applique pas à la location de chambres de services séparées de l’habitation du bailleur et disposant d’un accès privé.

Le cumul LMNP et Censi-Bouvard : en cas d’acquisition d’un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) dans une résidence de services (étudiant, senior, EPHAD), le propriétaire peut bénéficier de la réduction d’impôt Censi Bouvard de 11% du montant HT du prix du logement, étalée sur 9 ans (dans la limite de 300 000 € d’investissement par an). Il est également possible de récupérer la TVA (20%).

Afin de vous aider à choisir le régime fiscal le plus avantageux, TacoTax met à votre disposition ce simulateur gratuit pour calculer le montant de votre impôt pour chacun des deux régimes en fonction de votre situation personnelle (valeur du bien, charges, loyers).

►Lire aussi Que peut-on défiscaliser dans une résidence secondaire ?

LMNP : régime micro ou régime réel ?

Lorsque vous louez un bien immobilier en LMNP, vous touchez des revenus fonciers. À ce titre, vos revenus locatifs LMNP entrent dans la catégorie des BIC – bénéfices industriels et commerciaux et doivent être déclarés à l’administration fiscale, sur le formulaire 2044-pro :

lmnp

Partant de là, vous avez le choix entre trois régimes d’imposition :

Régime Caractéristiques
Le micro-BIC Permet un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs. Si l’abattement est inférieur aux charges déductibles, vous avez tout intérêt à opter pour le régime réel.
Le régime réel Obligatoire lorsque le montant total des revenus fonciers annuels dépasse 33 100 €, il permet de déduire les charges. Les recettes locatives et bénéficier de la réduction d’impôt LMNP sont à reporter sur le formulaire 2033.
Le régime réel normal Obligatoire pour le loueur touchant plus de 788 000 € de revenus locatifs annuels. Il permet également de déduire le montant exact des charges supportées par le propriétaire.

Faut-il investir en LMNP ?

lmnp avantageux ou non ?
Investir ou non en LMNP ?

Pas si vous cherchez un investissement qui vous permet de profiter d'un bien immobilier pour votre usage privé. Tout comme pour le Pinel, le Scellier, le Girardin et n'importe quel investissement locatif, le propriétaire n’a pas pour projet d’y habiter, mais de le louer pour optimiser sa situation fiscale en réduisant ses impôts et en se constituant un patrimoine.

Par rapport à ces autres dispositifs, le LMNP a l'avantage d'être beaucoup plus accessible financièrement : pas de plafond minimum d'investissement, pas besoin d'acquérir un bien entier, pas de plafonds de ressources, de loyers, etc. Vous pouvez très bien acquérir une maison entière comme une simple chambre dans une résidence étudiante pour 30 000 ou 40 000 €.

De plus les meublés bénéficient d’un cadre juridique plus souple avec un bail écourté (bail étudiant de 9 mois), permettant par exemple de « rompre » plus facilement avec un locataire négligent ou posant problème. Souvent, la gestion locative est déléguée à l’exploitant de la structure, qui prend en charge les visites, la rédaction de l'état des lieux, des baux, l'encaissement des loyers, etc. 

Foire aux questions

Les règles de défiscalisation sont-elles les mêmes avec le LMNP dans l'ancien ?

Le LMNP ancien, également appelé LMNP occasion, présente des avantages non négligeables qui en fait un marché très prisé des épargnants : pas besoin d'acheter le terrain, de construire le bien, de trouver les locataires, etc. Les biens font l’objet d’une revente sur le marché secondaire. En revanche, seul l’achat d’un bien LMNP neuf permet la défiscalisation avec le dispositif Censi Bouvard. Par contre, le LMNP ancien présente une fiscalité avantageuse d’un point de vue comptable : le régime des amortissements. En effet, l'article 39 C II du CGI donne en effet la possibilité à l’investisseur de déduire l’intégralité des charges afférentes au bien et d’amortir le montant de son investissement. Le résultat : une exonération possible, totale ou partielle, des loyers sur plusieurs années. 

Pour aller plus loin avec la défiscalisation dans l'immobilier :

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