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En France, plusieurs dispositifs légaux permettant de diminuer vos impôts à travers un investissement immobilier locatif se sont succédé. Besson, Robien, Borloo, Scellier ou encore Duflot : ces noms vous disent quelque chose ? C’est ce qu’on appelle communément des lois de défiscalisation. Elles visent à favoriser l’accès à la propriété dans le neuf ou l’ancien. Concrètement comment fonctionnent-elles ? Voyons ensemble ces grandes lois qui ont marqué le monde de la défiscalisation en France ces deux dernières décennies !

 

Loi Besson

La loi de défiscalisation Besson permettait l’acquisition d’un logement en utilisant le levier fiscal. Elle s’adressait à tous les contribuables français imposés à partir de 30%, ayant acquis un bien immobilier entre 1999 et le 3 avril 2003. Plus précisément, vous deviez acheter ou faire construire un logement neuf, bientôt achevé, réhabilité ou rénové à neuf soumis à la TVA immobilière, ou un local affecté à un autre usage que l’habitation et transformé en logement.

La loi Besson permettait une déduction d’impôts à condition que ce logement ait été destiné à la location non meublée à l’usage d’habitation principale et ce pendant une durée minimum de 9 ans. L'engagement de location devait être effectif dans l'année suivant la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle était postérieure.

Vous bénéficiez d’un avantage fiscal sous forme d’un amortissement sur une période de maximum 15 ans. Un pourcentage du prix d’acquisition du logement était déduit de vos revenus nets imposables :

  • 8% pendant les 5 premières années
  • 2,5% pendant les 4 suivantes
  • Vous pouviez renouveler l’amortissement pendant deux périodes de 3 ans à hauteur de 2,5% par année

Pendant cette période, en plus des charges déductibles, vous profitiez d’un abattement forfaitaire sur vos loyers perçus de 6%. Le déficit foncier imputable chaque année sur votre revenu global, était cumulable avec la déduction d'impôts, dans la limite de 10 700 euros. Pour les investissements réalisés après le (9) octobre 2002, le propriétaire pouvait louer le bien à un descendant ou un ascendant.

L’immobilier ancien était aussi concerné par ce dispositif. Pas question d’amortissement ici, le logement n’étant pas neuf ! Vous deviez le louer pendant au moins 6 ans. Le bien existant pouvait être conventionné suite à la conclusion d’un nouveau bail. L’abattement forfaitaire était alors majoré à 26%. Pour le Besson ancien, aucun membre de votre foyer fiscal, ascendants ou descendants (même s’ils n’étaient pas rattachés à votre foyer fiscal), ne pouvait vous louer le bien.

Enfin, des plafonds pour les loyers (charges comprises) et pour les ressources des locataires étaient à respecter avec ce dispositif. Fixés annuellement, ils répondaient à un zonage particulier et dépendaient aussi de la composition de votre ménage.

Loi Robien et loi Robien recentré

Grâce à la loi Robien, vous pouvez défiscaliser et bénéficiant d'une déduction d'impôts sur vos revenus fonciers !
Bénéficier d'un avantage fiscal en investissant avec le dispositif Robien !

Les modalités changeaient quelque peu avec les successeurs de la loi Besson : les loi Robien classique et Robien recentré. Tout d’abord, le niveau d’imposition des contribuables concernés passait à 14%. Pour la loi Robien, la période d’acquisition s'étendait du 3 avril 2003 à fin août 2006. Au-delà de cette date, c’est la loi Robien recentré que l’on appliquait aux logements neufs ou en état d’achèvement.

Concernant l’amortissement du prix d’acquisition, le niveau des déductions d’impôts fixés par la loi Robien “classique” était identique à la loi Besson. Pour la version “Robien recentré” en revanche, vous pouviez défiscaliser 6% du montant de l’investissement pendant 7 ans puis 4% pendant 2 ans. L’amortissement se faisait donc pendant une période de 9 ans maximum, contrairement à la loi Besson et Robien classique où l’amortissement peut être prolongé.

Sous la loi Robien recentré, le bailleur bénéficiait de la déduction des frais réels pendant la durée d’amortissement et non plus de la déduction forfaitaire.

S’il existait également des plafonds à respecter pour les loyers selon un zonage spécifique pour ces deux dispositifs, il n’y avait pas de plafond de ressources comme pour la loi Besson.

Enfin, que ce soit pour la loi Robien ou Robien recentré, il était possible de louer à un ascendant ou descendant à condition qu’il fût détaché du foyer fiscal du propriétaire.

Loi Borloo ancien et loi Borloo Populaire

Le dispositif fiscal Borloo Populaire ou Borloo neuf était destiné à favoriser l'investissement immobilier locatif social via l'incitation fiscale. Il remplissait peu ou prou les mêmes conditions que la loi Besson. La période d’acquisition allait de juillet 2006 et la fin de l’année 2009. L’amortissement fiscal était le même que celui du dispositif Robien mais vous pouviez le prolonger après ces 9 ans, à un taux de 2,5% par an pendant deux périodes de 3 ans.

Comme pour la loi Besson, les loyers étaient plafonnés et les locataires devaient satisfaire à des montants de ressources, variant selon les zones géographiques et définis chaque année. La déduction spécifique des revenus locatifs était plus intéressante avec la loi Borloo Populaire puisqu’elle atteignait 30%.

Le dispositif Borloo ancien concernait les logements conventionnés avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Le bien devait être loué à titre d’habitation principale pendant une période minimum de 6 ans, ou 9 ans en cas de travaux subventionnés par l’Anah. Le bailleur bénéficiait d’un abattement spécifique sur les revenus fonciers de 30 ou 60% selon le type de conventionnement : intermédiaire, social ou très social. L’acquéreur s’engageait là encore à respecter les plafonds de loyers et de ressources pour les locataires prévus par le dispositif.

Notez que sous les régimes Borloo populaire et Borloo ancien, le logement acquis ne pouvait être loué à un ascendant ou à un descendant, ni à un membre du foyer fiscal du bailleur.

Loi Scellier classique et Scellier intermédiaire

Investisser dans l'immobilier locatif avec la loi Scellier et bénéficier d'une réduction d'impots
Soutenir l'investissement locatif : la loi Scellier

Visant à remplacer à terme les régimes Robien et Borloo, ces lois cherchaient à soutenir l’investissement locatif privé en berne depuis la crise financière de 2008.

La loi Scellier classique

La loi Scellier concernait les investissements faits de 2010 à 2012 dans des logements neufs en vue de leur location non meublée à l’usage de résidence principale. Ces investissements étaient limités à 300 000 euros et à 1 seul logement par an et par foyer fiscal.

Pour le Scellier dit classique, l’investisseur bénéficiait non plus d’une déduction mais d’une réduction d’impôts sur le revenu linéaire équivalente à 25% du prix d’acquisition pour les investissements réalisés en 2010, 15% à partir de 2011 et 13% à partir de 2012, à condition de mettre en location le bien pour une durée minimum de 9 ans. Avec le dispositif Scellier aussi, la location devait prendre effet dans l’année après la fin de la construction de l’immeuble.

Les locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logements devaient cette fois être conformes aux normes thermiques et énergétiques de la réglementation en vigueur. Depuis 2012, les immeubles neufs devaient respecter la Réglementation Thermique (RT) et obtenir le label énergétique Bâtiment Basse consommation (BBC) afin de tirer pleinement parti de la défiscalisation. Si la norme n’était pas respectée, la réduction tombait alors à 6%.

La loi Scellier intermédiaire

Avec le Scellier intermédiaire ou “social”, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt plus importante que le Scellier classique mais vous deviez louer votre bien plus longtemps. Vous pouviez proroger l'engagement de location de 3 ans, renouvelable une fois. La réduction d'impôt était alors de 6% par période triennale pour un investissement fait en 2009 ou 2010, 5% en 2011 et 4% en 2012, soit de maximum 37% pour 15 ans de location d’un logement BBC acquis en 2009 ou 2010. Il existait là encore une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers perçus.

Pour profiter des deux dispositifs, vous deviez aussi respecter des plafonds de loyers ainsi que de ressources pour le Scellier intermédiaire. Vous pouviez louer à un ascendant ou un descendant tant qu’il était hors de votre foyer fiscal et qu’il répondait aux exigences définies par les plafonds.

►Lire aussi La loi Monuments Historiques : préserver le patrimoine... en préservant vos revenus !

Loi Duflot

La loi Duflot, remplacée désormais par la loi Pinel, visait à encourager des investissements de particuliers vers l’achat à prix accessible de logements intermédiaires neufs dans des zones où il y avait un manque sensible de logements. Elle s’adressait surtout aux foyers modestes. Comme pour la loi Scellier, vous capitalisiez sur vos impôts via l'immobilier. Le dispositif vous faisait bénéficier d’une réduction linéaire de 18% du prix de revient de votre investissement, pour une durée minimum d’engagement de location fixe de 9 ans. Le dispositif n'était pas prorogeable au-delà de ces 9 ans. Là encore il fallait acquérir un logement neuf, ou en l'état futur d'achèvement entre 2013 et 2016 ou de son acquisition. Le logement devait être achevé dans les 30 mois après la date de déclaration d'ouverture de chantier et le bailleur s’engageait à le louer au plus tard dans les 12 mois après l’achèvement de l’immeuble. Notez que contrairement au dispositif Scellier intermédiaire, vous ne bénéficiez pas d'un abattement forfaitaire.

Loi Duflot : conditions et plafonnement

Le plafond du prix d’achat était de 300 000 euros comme pour le Scellier mais à cela s’en ajoutait un autre de 5500 euros par mètre carré. Il était cette fois possible de faire un investissement par contribuable soit deux pour un couple marié. De même que pour le régime Scellier, pour être éligibles au Duflot, les logements devaient atteindre un certain niveau de performance énergétique dans le respect de normes environnementales (RT ou BBC). Si vous souhaitiez investir dans l'ancien, il vous fallait donc effectuer d'importants travaux pour répondre à ces caractéristiques.

Le ressources des locataires étaient plafonnées comme les loyers qui devaient par ailleurs être inférieurs de 20% à ceux du marché.

Attention, si la réduction d'impôt au titre d'une année excédait l'impôt à payer au titre de cette même année, vous ne pouviez pas imputer le solde sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes.

Notez que pour tous ces dispositifs l’intérêt résidait dans l’acquisition du bien à crédit. L’emprunt était, en effet, en partie financé par la déduction ou la réduction d’impôt sur les loyers perçus. Les intérêts d’emprunt étaient par ailleurs déductibles de ces revenus fonciers.

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