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Vous souhaitez obtenir une déduction ou une réduction d’impôts en acquérant un bien immobilier neuf ? Cela tombe bien car c'est précisément à cela que sert la défiscalisation immobilière. En 2018, il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation dans l'immobilier ancien mais surtout dans le neuf. C'est précisément le sujet de cet article : comment défiscaliser dans l'immobilier neuf ? Nous vous présentons les meilleurs dispositifs pour y parvenir ! Voici ce qu’il faut retenir sur la Loi Pinel, le statut LMNP et le statut LMP.

 

Défiscalisation immobilière : définition

La défiscalisation immobilière consiste pour les contribuables à acheter ou faire construire un bien immobilier dans le but de louer. En contrepartie de cet investissement locatif, les propriétaires bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu, et, éventuellement, sur l'impôt sur la fortune. L'objectif est double : permettre aux contribuables de baisser le montant de leur impôt et relancer le marché immobilier en encourageant l'investissement dans le neuf. Les épargnants qui investissement dans l'immobilier doivent respecter plusieurs contraintes, en matière d'emplacements, de plafonds de loyers et de ressources, de modalités et de régimes fiscaux. 

NB : les dispositifs de défiscalisation dans l'immobilier s'appliquent principalement aux résidences principales. Bien qu'il soit possible de défiscaliser certaines dépenses dans une résidence secondaire, rares sont les niches fiscales qui s'appliquent exclusivement à ce type de bien.

Initialement conçues pour être supprimées au 31 décembre 2017, les lois de défiscalisation immobilière Pinel et Censi-Bouvard sont toutes deux prolongées pour une durée de 4 ans. Les règles pour la défiscalisation en 2018 avec la loi Pinel ont, en revanche, changé, notamment au niveau du découpage des zones (voire plus bas).

Défiscalisation immobilière : la loi Pinel

défiscalisation immobilier neuf
La loi Pinel pour les immeubles récents

Vous pourrez bénéficier de cette loi dans deux cas de figure :

• Vous avez acquis un logement neuf 

• Vous avez acheté sur plan un logement qui a été ou sera achevé dans les 30 mois suivant l’achat (VEFA)

Votre logement neuf doit également se situer dans une zone d’habitation spécifique. Ces zones sont clairement définies par la loi et se présentent comme suit :

Zone A : Paris et ses 29 communes environnantes

Zone A bis : Côte d’Azur, Île de France et agglomération française de Genève

Zone B1 : métropoles de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne et plusieurs villes avec un prix de l’immobilier élevé

Attention, vous devrez également respecter un plafonnement pour les loyers exigés :

Zone Prix du m²
A bis 16,96 €
A 12,59 €
B1 10,15 €
B2 (sur décret) 8,82 €

Les plafonds de Ressources des locataires Loi Pinel 2018

Composition du foyer

Zone A Bis

Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 37 508 37 508 30 572 27 515
Couple 56 058 56 058 40 826 36 743
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge 73 486 67 386 49 097 44 187
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge 87 737 80 716 59 270 53 344
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge 104 390 95 553 69 725 62 753
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge 117 466 107 527 78 579 70 721
Majoration pour personne à charge complémentaire + 13 087 + 11 981 + 8 766 + 7 888

La réduction d'impôt avec le Pinel

En contrepartie, vous pourrez obtenir une réduction d’impôts pendant 6, 9 ou 12 ans. Plus vous louez longtemps, plus la réduction d’impôts est importante :

• 12% de réduction d’impôts sur le revenu pour une location de 6 ans

• 18% de réduction d’impôts sur le revenu pour une location de 9 ans

• 21% de réduction d’impôts sur le revenu pour une location de 12 ans

À noter également que la réduction d'impôt n’est applicable que sur 2 logements maximum par an.

En ce qui concerne les DOM-TOM, la loi Pinel Outre-Mer vous permet également une défiscalisation dans ces territoires à des taux encore plus avantageux. Vous pouvez en effet obtenir une réduction d’impôts de 23%, 29% ou 32% sur une location de respectivement 6, 9 ou 12 ans.

L'investissement Pinel est accessible aux personnes seules, aux couples, mais également via une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

lmnp
Le statut LMNP : intéressant pour un petit revenu de plus

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est destiné aux particuliers qui souhaitent obtenir un complément de revenus en mettant en location une ou plusieurs pièces de leurs logements. Ce statut est fait pour vous si :

• La somme des loyers que vous percevez est inférieure à 23 000€ TTC par an 

• Cette somme est inférieure à 50% de votre revenu global

L’immatriculation au Registre du Commerce des Sociétés n’est pas nécessaire, ce qui vous épargne bien des procédures !

Ce statut se décline sous deux régimes fiscaux :

• Micro-entreprise : vous pouvez opter pour ce régime si votre chiffre d’affaire annuel ne dépasse pas 32 900 €. Vous bénéficierez dans ce cas d'une déduction de 50 % et serez donc imposé sur seulement la moitié des revenus.

• Régime Réel : vous serez automatiquement soumis à ce régime si votre chiffre d’affaires dépasse le plafond de la micro-entreprise. À noter aussi que vous pouvez choisir le régime réel même si vous ne dépassez pas ce plafond. Vous pourrez déduire de vos revenus locatifs l'ensemble des charges liées à votre investissement. Vous pourrez également déduire les amortissements de votre investissement.

Enfin, si vous investissez dans une résidence avec services (résidence universitaire, maison de retraite, etc.) et que vous la louez meublée, vous pouvez bénéficier de la LMNP Bouvard. Dans ce cas, vous aurez une réduction d’impôts de 11% sur le prix du bien dans la limite de 300 000€ sur le montant investi. Notez bien que cette réduction sera étalée sur 9 ans.

Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP)

La loi Pinel Outre-Mer pour une défiscalisation à des taux très avantageux
Les hôtels font aussi partie du statut LMP !

Ce statut s’applique à vous si la somme des loyers que vous percevez est supérieure à 23 000€ TTC par an ou que cette somme est supérieure à 50% de votre revenu global. Le statut Loueur en Meublé Professionnel concerne principalement les résidences de services, les hôtels, les résidences de tourisme, les maisons de retraite, etc.

Votre avantage fiscal :

• Vous pourrez déduire de votre revenu global les charges liées à votre investissement sans limitation

• Vous pourrez déduire un pourcentage du prix d’achat du bien immobilier de votre résultat fiscal chaque année.

• Vous serez exonéré de plus-value sur cession au bout de 5 ans

• Vous pourrez exonérer ces biens de votre IFI

Foire aux questions

Comment investir dans l'immobilier ancien ?

Vieilles demeures, immeubles haussmanniens, poutres apparentes, escaliers en colimaçon... L'immobilier ancien possède des charmes incomparables. Pour investir dans l'ancien, plusieurs solutions, comme par exemple la loi Malraux sur les monuments historiques, le Pinel ancien ou encore la loi Cosse. Pour les trois premiers, vous pouvez investir directement ou passer par une SCPI. Tout comme il existe des SCPI Pinel, on trouve des SCPI Malraux, déficit foncier, Monuments Historiques, etc. 

►Lire aussi Petit précis des anciennes lois de défiscalisation immobilière

Quelle est la différence entre le LMNP et le LMP ?

Les statuts LMNP et LMP diffèrent principalement sur trois points :

  1. l’imputation des déficits

  2. les plus-values professionnelles

  3. l'impôt sur la Fortune Immobilière

Pour aller plus loin :

• Réduisez votre impôt en investissant via des Sociétés Civiles Immobilières (SCI)

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