1. Blog

  2. Comment fonctionne une plateforme de crowdfunding immobilier ? L’exemple de Koregraf

Non classé9 Juillet 2020

Comment fonctionne une plateforme de crowdfunding immobilier ? L’exemple de Koregraf

koregraf

Koregraf est une plateforme de crowdfunding immobilier vous proposant de participer au financement de la promotion immobilière et offre des placements de courte durée, de 19 mois en moyenne, à des rentabilités entre 7 % et 10 %* net de frais par an. Comptant les acteurs bancaires Crédit Mutuel Arkéa et BNP Paribas Développement parmi ses actionnaires, la plateforme a mis en place un processus de sélection rigoureux des projets immobiliers présentés à l’investissement.

Comment le crowdfunding fonctionne ?

L’opérateur qui construit ou rénove des biens existants recherche des fonds pour démarrer un projet immobilier. Il doit en effet présenter un apport de 10 % à 12 % du budget global de son opération pour que la banque lui autorise un crédit couvrant environ 30 % de ce budget. La pré-commercialisation vient ensuite compléter l’équation et permet à l’opérateur de réaliser le projet. 

Koregraf propose ainsi à ses investisseurs de prêter aux côtés d’un établissement bancaire à un opérateur immobilier et de bénéficier d’un rendement à la sortie du projet allant jusqu’à 10 % * annuel net de frais avant imposition.

Un placement attractif

L’immobilier reste le placement privilégié pour de nombreux Français loin devant l’assurance-vie. Le crowdfunding immobilier apporte les avantages des placements dans la pierre avec un marché dynamique sans avoir la gestion d’un bien immobilier en charge. Les investisseurs bénéficient ainsi d’une bonne rentabilité nette de frais de gestion afférents à une gestion déléguée.

Grâce au financement participatif, ce placement financier permet à l’investisseur de bénéficier d’une rentabilité allant de 7 % à 10 %* annuel net de frais en fonction du projet choisi, pour une durée moyenne d’investissement entre 10 et 36 mois.

Koregraf offre un suivi rigoureux des projets financés. Jusqu’à votre remboursement avec des emails de suivi dédiés au projet vous informant de l’avancée du chantier, de sa commercialisation, du respect du planning de travaux et des photos.

Les placements en crowdfunding immobilier se font entièrement en ligne. Toutes les étapes d’un investissement sont expliquées dans l’infographie Koregraf

La fiscalité du crowdfunding

Les revenus de capitaux mobiliers réalisées en crowdfunding immobilier sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU ou Flat Tax) de 30 % qui sont directement versés par l’opérateur aux Trésor Public. Ainsi, lors de votre remboursement, vous recevez :

  • la somme initialement investie ;
  • les intérêts capitalisés net d’imposition de 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Dans plusieurs cas, l’imposition des intérêts peut cependant varier :

  • Les non-résidents Français : si vous êtes résident fiscal hors France et donc soumis à l’imposition locale, les intérêts vous sont versés sans application du PFU (sous réserve de justificatifs fiscaux)
  • La Dispenses de Prélèvement Forfaitaire Obligatoire de 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu : si vos revenus sont en dessous d’un certain seuil, seuls les prélèvements sociaux de 17,2 % seront retranchés des intérêts perçus, avant votre remboursement. Ce dispositif concerne les personnes un revenu fiscal de référence de l’avant dernière année
    • 25 000 € pour une personne seule ;
    • 50 000 € pour les couples.
  • Les personnes morales assujetties à l’Impôt sur les sociétés : elles ne sont pas assujetties au PFU  et perçoivent donc la totalité des intérêts sans imposition. Les intérêts perçus sont comptabilisés dans les bénéfices de l’entreprise et soumis à l’Impôt sur les sociétés.
  • Un investissement via le dispositif PEA-PME : si les fonds investis proviennent d’un compte espèce PEA-PME ouvert antérieurement au placement financier, alors au moment du remboursement, le capital et les intérêts seront reversés sur le compte espèce PEA-PME sans déduction du PFU. Il reviendra ensuite à la banque lors des retraits du compte PEA-PME d’appliquer ou non le PFU au regard de la durée de détention du plan (au-delà de 5 ans de détention, exonération de l’Impôt sur le Revenu). 

La sélection Koregraf

Koregraf se distingue des autres acteurs du crowdfunding immobilier par sa double expertise de la promotion immobilière et des rouages financiers, ainsi que par la présence de deux banques à son actionnariat : Crédit Mutuel Arkéa et BNP Paribas Développement.

L’entreprise a mis en place un processus drastique de sélection des programmes avec un Comité des Engagements dédié entièrement à l’étude des projets proposés au financement sur la plateforme. Au-delà de l’étude sur l’attractivité des villes et des quartiers, les équipes Koregraf auditent

  • l’opérateur,
  • son antériorité,
  • sa solidité financière
  • et celle de sa maison-mère,

Validant ainsi sa capacité à construire et à mener à bien le projet.

Dans un second temps, chaque projet est soumis à validation avant sa mise en place pour une levée de fonds. L’ensemble des risques sont rigoureusement mesurés par une équipe d’analyse spécialiste en immobilier.

Le comité des Engagements Koregraf étudie enfin le prix de vente proposé. Celui-ci doit correspondre parfaitement aux attentes du marché afin de valider la cohérence de l’équation financière globale de l’opération.

Ces critères rigoureux ont permis à Koregraf de financer à ce jour 88 opérations pour un montant total de plus de 50 millions d’euros, dont 29 ont déjà été remboursées. La plateforme présente un taux de défaut de 0 % selon les indicateurs émis par l’association professionnelle Finance Participative France.

Facteurs de risques 

Koregraf recommande aux épargnants d’appliquer des règles de vigilance avant tout investissement. L’investissement dans des projets immobiliers comporte des risques :

  • perte totale ou partielle du capital investi ;
  • illiquidité ;
  • risque opérationnel du projet pouvant entraîner une rentabilité moindre que prévue.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.