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10 Octobre 2019

Comment déclarer ses revenus Airbnb aux impôts ?

Lorsque vous décidez de devenir hôte Airbnb, c’est-à-dire de mettre votre logement, ou une parte de ce dernier, en location sur la plateforme, il est impératif de prendre connaissance des obligations fiscales qui s’y rattache. Concrètement, comment faire pour déclarer vos revenus Airbnb aux impôts ?

 

Sous quel régime juridique déclarer ?

Lorsque vous mettez votre maison ou appartement en location, vous touchez des revenus. Ces revenus doivent ensuite être déclarés à l’Administration fiscale sur votre déclaration de revenus. 

Par exemple

Si vous louez votre appartement en 2019, vous devrez déclarer les revenus que vous percevez de cette location lors de votre déclaration en mai 2020. Pour comprendre où vous devez déclarer, suivons ensemble ce petit raisonnement.

Déterminons tout d’abord la catégorie juridique de votre revenu

  • Logiquement, le bien que vous mettez en location est meublé. Le revenus que vous percevez appartient donc à la catégorie juridique des Bénéfices Industriels et Commerciaux : c’est étrange mais c’est ainsi ! 
  • Plus précisément, vous devrez déclarer en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) : ce régime allège considérablement la complexité administrative de votre location. 
  • Attention : vos revenus Airbnb ne correspondent donc pas à des revenus fonciers. Cette dénomination s’applique exclusivement aux locations non-meublées. 
  • Maintenant que nous connaissons la catégorie juridique de ce revenu, tâchons de déterminer son régime fiscal

Sous quel régime fiscal déclarer ?

Lorsque vous déclarez en tant que LMNP, vous avez le choix entre deux régimes :

  • Le régime “micro-BIC”
  • Le régime “réel”

Déclarer Airbnb sous le régime micro-BIC 

  • Vous pouvez bénéficier de ce régime si vous ne dépassez par 70 000 € de revenus bruts (il existe une exception pour les meublés de tourisme). 
  • Dans ce régime, vous devez déclarer le montant brut que vous avez perçu. Ce montant brut correspond aux revenus nets plus les frais de ménages. 
  • Vous bénéficierez alors d’un abattement de 50 % sur les montants déclarés. Cet abattement n’est pas “gratuit” : il correspond à un abattement forfaitaire qui est censé correspondre aux montants des frais et charges que vous avez supportés. C’est pour cette raison que vous devez donc déclarer le montant de revenus bruts et non nets. 
  • Le montant net est ensuite directement imposé au barème progressif ainsi qu’aux prélèvement sociaux. 

Bon à savoir

  • Le montant minimum de l’abattement est de 305 € : cela signifie donc qu’en-dessous de ce montant vous êtes entièrement exonéré d’impôt. 
  • La déclaration de ce montant reste pour autant obligatoire. 

Exemple 

1 – Vous louez une résidence secondaire et obtenez 200 € de revenu. 

Le montant étant inférieur à 305€, vous êtes donc exonéré d’impôt. Vous êtes également exonéré de prélèvements sociaux à condition de déclarer ce montant. 

2 – Vous avez cette fois-ci obtenu 10 000 € de bénéfices et dépensé 1 000 € en frais de ménage. 

Vous ne dépassez pas 70 000€ de revenu, donc vous pouvez bénéficier du régime Micro-BIC. 

Pour cela, vous devez déclarer les revenus bruts, soit les 10 000 € de revenu locatif plus les 1000 € de frais de ménage. Vous devez donc déclarer la somme de 11 000 €. 

  • Vous bénéficierez d’un abattement de 50% sur le montant déclaré, soit 11 000 / 2 = 5 500€. 
  • Si votre tranche marginale d’imposition est de 30%, vous serez imposé à 30% puis à 17,2% correspondant au taux des prélèvements sociaux. 
    • 5 500 * 30%    = 1 650€
    • 5 500 * 17,2% = 946€

=> Le montant de votre imposition sera de 2 596€ (1 650 + 946). 

Déclarer Airbnb sous le régime réel 

Dans ce régime, vous devez déclarer le montant net de frais et charges que vous avez perçu. Ce montant est calculé sur un formulaire annexe, le 2031-SD, qui est ensuite reporté sur votre déclaration de revenus. Le montant net est ensuite directement imposé au barème progressif ainsi qu’aux prélèvement sociaux. 

Exemple

Vous avez obtenu 10 000€ de revenus locatifs et dépensé 1000 € de frais de ménage. 

Vous devez déclarez le montant net de frais et charges. 

Ici, vous devez donc déclarer 10 000€ – 1000 € = 9 000€

Si votre tranche marginale d’imposition est de 30%, vous serez imposé à 30% puis à 17,2% correspondant au taux des prélèvements sociaux. 

    • 9 000 * 30%    = 2 700€
    • 9 000 * 17,2% = 1 548€

=> Le montant de votre imposition sera de 4 248€ (2700 + 1548). 

Détermination du revenu net imposable
Laura possède une maison composée de deux chambres en France. Elle loue occasionnellement une chambre le week-end.
Le revenu brut total perçu en 2018 s’élève à  6 000 €.
Il existe deux méthodes de détermination du revenu net imposable.
Scénario 1 : Régime micro-bic – Le contribuable peut déduire forfaitement 50% du revenu brut au titre des dépenses (cas des locations de tourisme non classées)
Revenu de location brut 6, 000
Moins dépenses déductibles 50% d’abattement forfaitaire applicable (3, 000)
 
Revenu net imposable 3, 000
Scénario 2 : Régime micro-bic – Le contribuable peut déduire forfaitement 71% du revenu brut au titre des dépenses (cas des locations de tourisme classées et chambres d’hôtes)
Revenu de location brut 6, 000
Moins dépenses déductibles 71% d’abattement forfaitaire applicable (4, 260 )
Revenu net imposable 1, 740

Comment choisir entre ces deux régimes ? 

La question à se poser est plutôt : lequel sera le plus efficace en terme d’impôt à payer ?

  • Si vous percevez moins de 70 000 € bruts, vous avez donc le choix entre le régime micro et le régime réel. 
  • Le régime micro-BIC sera plus efficace si vous percevez moins de 50 % de charges par rapport à vos revenus. En revanche, si vous en avez plus de 50 % largement, vous avez tout intérêt à passer au régime réel. 

Qu’entend-on par frais et charges ? 

Les frais et charges sont multiples. Ils regroupent : 

    • Les frais généraux : intérêts d’emprunts, les frais de gestion, la taxe foncière, taxe d’habitation
    • Les charges de personnel. 
    • Les autres charges de gestion courantes : les frais d’entretien et de réparation, primes d’assurances.
    • Les charges financières et les charges exceptionnelles. 
    • Les amortissements
    • Les provisions pour charges

Exemple

Dans les exemples précédents, il est préférable de choisir le régime Micro-BIC puisque le montant de l’impôt sera de 2 596€. Alors que dans le régime réel, le montant de l’impôt est de 4 248€. 

Comment remplir ma déclaration de revenus ?

Maintenons que vous connaissez le régime juridique auquel se rattache votre bien, que vous savez quel régime fiscal choisir, arrive le moment tant attendu où vous devez remplir votre déclaration dans la bonne case. 

Vous déclarez Airbnb sous le régime micro-BIC 

Tout se passe sur la déclaration 2042 C PRO. Encore une fois, il s’agit d’une petite curiosité de l’Administration Fiscale : vous déclarez vos revenus en tant que Loueur Meublé Non Professionnel sur une déclaration PRO. Vous êtes tout de même sur le bon formulaire. 

Vous devez alors renseigner votre montant brut, c’est-à-dire en ré-incorporant les frais de ménages dans les cases 5ND, 5OD ou 5PD.

Le choix entre ces trois cases se fait en fonction de la personne qui détient ce bien : si c’est le déclarant n°1, il faudra remplir la case 5ND, le déclarant n°2, la case 5OD ou une personne à charge, la case 5PD. 

Vous déclarez sous le régime réel 

  • Vous devez d’abord remplir le formulaire 2031-SD. Ce formulaire devra être envoyé en mai au plus tard, peu avant votre déclaration de revenus, à votre SIE (Service des Impôts des Entreprises). 
  • Vous reporterez alors le montant calculé en case 5NA à 5PK sur la 2042 C PRO. Comme pour le régime micro, le choix dépendra dans un premier temps de la personne qui est propriétaire du bien.
  • Enfin, vous pouvez également voir la mention “OGA / Viseur” et “Sans”. Dans ce régime, vous pouvez en effet faire certifier vos comptes par un OGA (Organisme de Gestion Agréé) : si vous décidez de vous en passer, vos revenus nets seront majorés de 25 %. 
  • Par conséquent : 9 contribuables sur 10 qui déclarent au régime réel passent par un OGA. Dans ce cas, il faudra remplir votre revenu dans la colonne “OGA / Viseur”

Attention : 

  • Le formulaire 2031-SD est beaucoup plus complexe à remplir : ne vous y engagez seul que si vous avez de solide connaissances en comptabilité. 

Récapitulatif des déclarations à fournir :

Activités Régime du Micro-BIC Régime du réel
Prestations de service CA HT inférieur à 70 000€ CA HT compris supérieur à 70 000€
Détermination du bénéfice imposable Abattement :

  • 71%, si la location est qualifiée de meublé de tourisme.
  • 50%, pour les autres cas.
Réduction des dépenses effectuées liées à votre activité.
Déclarations fiscales N° 2042 C Pro
Montant des recettes à la ligne 5ND
Remplir le formulaire 2031 SD.
Apporter le montant des recettes dans le formulaire N° 2042 C Pro

Je loue ma résidence principale : suis-je exonérée ?

Lorsque vous louez votre résidence principale, vous pouvez effectivement bénéficier d’une exonération d’impôt. 

Petit rappel : votre résidence principale correspond au domicile que vous habitez pendant une durée d’au moins huit mois. 

Vous êtes alors exonéré d’impôt sur le revenus si vous percevez moins de 760€ de revenus imposables. Pour bénéficier de cette exonération de 760 €, vous ne devez pas déclarer ces revenus. En cas de dépassement du plafond de 760€, vous êtes imposable sur la totalité des recettes tirées de la location.

Exemples

Exemple 1- Vous louez une pièce dans votre résidence principale, ce qui vous rapporte 550 € par an.

  • Vous serez donc exonérés d’impôt sur ce montant. 
  • Et vous n’avez rien à déclarer sur votre 2042 C PRO

Exemple 2- Vous louez une pièce dans votre résidence principale et percevez cette fois-ci des revenus locatifs de 1 000 €. Vous déclarez votre location au régime micro-BIC. Votre tranche marginale d’imposition est de 30 %.

  • Vous bénéficiez de l’abattement de 50%.
  • Le montant d’impôt à payer sera égal à 1000 x 50 % x 30 % = 150 €
  • Le montant de prélèvement sociaux sera égal à 1000 x 50 % x 17,2 % = 25,8 €

Meublé de tourisme et chambres d’hôtes : est-ce que ma location Airbnb correspond à l’un de ces régimes ?

Le cas des meublés de tourisme

Le régime meublé de tourisme vous permet de bénéficier d’un abattement de 71 % au lieu de 50 % si vous déclarez au régime micro-BIC. Le plafond est également relevé à 170 000 €. Il est donc très tentant de déclarer au régime meublé de tourisme. 

Toutefois, la définition d’un meublé de tourisme est très précise. Pour bénéficier de ce régime, vous devez au préalable en faire la demande à un organisme agréé par l’état. 

Que faire concrètement pour bénéficier de ce régime ?

  • En faire la demande à votre mairie en remplissant le formulaire n°14004*04 ; 
  • Être ensuite accrédité par un organisme indépendant qui vous sera communiqué par votre mairie. 

Si vous n’avez pas réalisé toutes ces démarches avec succès, votre location Airbnb, même si elle a lieu dans un lieu touristique (Saint-Tropez, Courchevel, Paris…) n’est pas considérée comme étant un meublé de tourisme. 

Par conséquent, dans la quasi-totalité des cas pour votre location Airbnb, vous ne pouvez pas bénéficier de ce régime.

Le régime des chambres d’hôtes  

  • Le régime des chambres d’hôtes vous permet également de bénéficier d’un abattement de 71 % dans la limite de 170 000 €. 
  • Pour cela, vous devez être présent lorsque vous accueillez le locataire et lui fournir certaines prestations comme un petit déjeuner par exemple. 
  • Vous n’avez pas d’obligations à déclarer votre chambre d’hôtes à l’administration. 

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