Investissement LMNP : quel régime est le plus avantageux ?

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Lydia Mdjassiri

Mis à jour le 07 septembre 2021

Quel régime d’imposition convient le mieux pour votre d’activité de LMNP, le micro BIC ou le réel ? Pour choisir entre ces deux statuts, il vous faut prendre en compte les spécificités de chacun, mais également vous pencher sur votre situation en tant que propriétaire-bailleur. Quel est le montant de vos revenus locatifs ? En fonction du montant de vos charges, vaut-il mieux opter pour la déduction de celles-ci ou pour l’abattement forfaitaire ? Tacotax vous en dit plus. 

Quel régime fiscal pour LMNP ?

En LMNP, quel régime fiscal est le plus avantageux ? Lorsque vous exercez une activité de location meublée, vous devez nécessairement choisir entre le régime réel et le micro BIC. Le premier est accessible à tous les investisseurs tandis que le montant de vos revenus locatifs doit respecter le plafonnement en vigueur pour que vous soyez éligible au second.

Comment choisir son régime d’imposition ?

Votre choix de régime fiscal pour votre activité de LMNP dépend principalement des recettes locatives perçues grâce à la location de votre bien :

  1. vous pouvez choisir entre le régime micro BIC et le régime réel si les loyers versés par vos locataires sont inférieurs à 70 000 € ;
  2. au-delà de ce montant, c’est le régime réel qui s’applique.

Ainsi, si les recettes locatives sont supérieures à la somme de 70 000 €, la question de votre régime d’imposition ne se pose pas. Mais pour les revenus inférieurs, il peut être intéressant de comparer le micro BIC et le réel, car votre choix de régime peut peser lourd dans votre déclaration de revenus !

De manière générale, il est préférable de privilégier le régime micro BIC si vous avez peu de charges liées à votre activité de loueur meublé non professionnel car cela vous permet d’être imposé sur seulement 50 % de vos revenus locatifs. Dans le cas contraire, le régime réel est bien plus intéressant pour vous car il permet de déduire le coût de vos charges.

Fiscalité LMNP : exemples

Marie est propriétaire d’un logement meublé qu’elle met en location. Les loyers perçus s’élèvent à 20 000 € par an pour 5 000 € de charges, à savoir 3 500 € de frais et d’assurances et 1 500 € de taxes. Les revenus perçus sont donc de 20 000 - 5 000 = 15 000 €

Si Marie choisit le régime micro BIC pour son imposition, elle sera imposée sur la moitié de ses recettes locatives, c’est-à-dire 20 000 - 50 % = 10 000 €. Si elle est imposée à 30 % pour sa plus haute tranche, elle ne payera que 3 000 € d’impôts pour sa location meublée. Avec une imposition au régime réel, elle serait imposée sur ses revenus déduits du montant de ses charges, soit 15 000 €.

Lucas possède un bien meublé qu'il met en location sous le statut LMNP en choisissant le régime réel. Son investissement lui permet de percevoir 20 000 € de revenus locatifs annuels. Mais les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, les travaux réalisés dans le logement et toutes les autres charges assumées par le propriétaire-bailleurs s’élèvent à 23 000 €. Il est alors en déficit de 3 000 € et ne payera pas d’impôt sur le revenu.

Si Lucas choisissait le régime micro BIC, il serait imposé sur la moitié de ses revenus locatifs, soit 10 000 €. Dans sa situation, le régime réel est donc bien plus intéressant.

Qu’est-ce que le régime micro BIC ?

Quels sont les avantages du régime micro BIC ?

Le régime micro BIC permet à l’investisseur de n’être imposé que sur 50 % de ses revenus locatifs. C’est un taux forfaitaire propre à ce régime d’imposition : pour une location vide, l’abattement forfaitaire appliqué automatiquement par l’administration fiscale sur vos revenus fonciers est de 30 %

Ainsi seule la moitié des revenus est prise en compte. Mais lorsque vous déclarez vos recettes locatives, vous devez renseigner la totalité de vos recettes annuelles sur votre formulaire. L’administration fiscale se charge ensuite d’y appliquer l’abattement forfaitaire de 50 %.

Quelle différence entre le micro BIC et le micro foncier ?

D’un point de vue fiscal, le régime micro foncier se distingue des bénéfices industriels et commerciaux. Si les deux désignent des revenus locatifs, on parle de revenus fonciers quand le logement mis en location est vide. A contrario, dans le cas d’une location meublée, le propriétaire-bailleur perçoit des bénéfices industriels et commerciaux. 

C’est en raison de cette distinction que les revenus liées à une activité de location de bien sont imposés différemment selon si le bien est vide ou meublé :

  • pour une location vide, le propriétaire-bailleur est imposé au régime foncier ;
  • la location en LMNP est imposée au régime des BIC.

Bon à savoir
En LMNP, le passage du micro BIC au réel pour l’amortissement du prix d’achat du bien est possible. Vous pouvez en effet passer au régime réel à tout moment s’il vous semble plus avantageux fiscalement. Mais attention ! Une fois que vous avez choisi le régime réel, votre décision est irrévocable pour une période de 2 ans.

Le régime réel, qu’est-ce que c’est ?

Pourquoi choisir le régime réel ?

Comme dit plus haut, le LMNP au régime réel peut se révéler bénéfique pour les investisseurs supportant beaucoup de charges. La déduction des charges réelles permet en effet de réduire votre assiette imposable et d’amortir le prix d’achat de votre bien. C’est un amortissement LMNP propre à la location meublée : l’amortissement comptable.

Notez également que si vous percevez entre 70 000 et 238 000 € de recettes locatives par an, le régime réel simplifié s’applique. Au-delà de ce montant, vous êtes imposé au régime réel normal.

Quelles charges déductibles avec le régime réel ?

Si vous choisissez le régime réel pour votre activité de LMNP, il vous est possible de déduire de vos recettes locatives toutes les charges liées à la location du bien. Cela concerne également les frais dont vous devez vous acquitter en tant que propriétaire-bailleur. Concrètement, la déduction des charges concerne :

  • les dépenses d’entretien du bien (conservez toutes les factures pour justifier les dépenses) ;
  • la taxe foncière ;
  • les intérêts de votre crédit immobilier ;
  • les honoraires d’expert-comptable ;
  • les frais d’acquisition ;
  • les frais de notaire ;
  • les frais de gestionnaire immobilier ou d’assurance.

Foire aux questions

🤷 Quelle case pour la location meublée non professionnelle ?

Si vous optez pour le régime micro BIC pour votre LMNP, vous devez remplir le formulaire n°2042C-Pro et cocher la case “Revenus des locations meublées non professionnelles”

En cas d’imposition au régime réel, il vous faut remplir une déclaration de résultat par le biais du formulaire n°2031 et des annexes 2033-A à 2033-E. Ces documents doivent ensuite être envoyés au Service des Impôts des Entreprises (SIE), puis vous devez reporter le résultat sur la déclaration n°2042-C Pro.

🤷 Comment fonctionne la location meublée non professionnelle ?

Le principe de la location LMNP est simple. Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier neuf ou ancien et vous le mettez en location, ce qui fait de vous un propriétaire-bailleur. Vous percevez donc des revenus locatifs versés par vos locataires, et vous devez déclarer ces loyers à l’administration fiscale par le biais de votre déclaration de revenus.

🤷 Quel logement en LMNP ?

Il est possible de louer en LMNP un bien immobilier si sa surface est supérieure ou égale à 9m². D’autre part, pour être considéré comme un logement meublé, votre bien doit être équipé comme tel. 

Cela signifie que votre locataire doit y disposer des équipements et aménagements nécessaires pour pouvoir y vivre dès son arrivée. La liste officielle des équipements requis évoque notamment un réfrigérateur, de la literie, de la vaisselle, des luminaires et du matériel d’entretien ménager.

🤝 Qui peut faire du LMNP ?

Tous les contribuables sont éligibles au statut de loueur en meublé non professionnel. Néanmoins il y a une condition sine qua non à respecter : il est nécessaire d’être propriétaire du bien que vous souhaitez louer. Notez également que les loueurs en meublé professionnels (LMP) ne peuvent pas louer de bien sous le régime de la location meublée non professionnelle.