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Comment acheter des parts de SCPI en 2021 ?

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Jennifer Arnoux

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 02 juin 2021

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule financier qui permet d’investir dans l’immobilier professionnel et d’en retirer des dividendes, un avantage fiscal ou une plus-value. Vous souhaitez investir dans la pierre papier ? Tacotax vous explique comment acheter des parts de SCPI en 2021.

Pourquoi acheter des parts de SCPI ? 

De nombreux Français voient toujours l’immobilier comme un placement refuge. Pourtant tous n’ont pas le temps de gérer des biens ou les moyens d’investir dans l’immobilier locatif. À bien des égards, la SCPI est une solution qui s’avère intéressante. Il faut toutefois prendre en compte ses avantages ainsi que ses inconvénients avant de se lancer dans l’aventure de la pierre papier. 

Acquérir des parts de SCPI, c’est bénéficier de l’un des meilleurs rendements du marché. En effet, les performances affichées oscillent entre 4 et 5 % en moyenne. Bien sûr, la SCPI reste un placement à risque, mais la stratégie d’investissement qu’elle mène permet de diluer ces risques. En effet, elle choisit des biens immobiliers variés, dans des secteurs géographiques multiples, qu’elle propose à de nombreux locataires. Le risque d’impayé et de vacance locative est donc très réduit.

Réaliser un placement en SCPI vous permet d’acquérir de l’immobilier professionnel qui est d’habitude réservé aux institutionnels. Vous pouvez ainsi diversifier vos placements, sans prendre en charge la moindre gestion locative. En effet, c’est la société de gestion de la SCPI choisie qui gère les travaux, les locataires ou encore la gestion courante des biens. 

Les SCPI ne présentent toutefois pas que des avantages. En effet, cela reste un placement risqué qui n’est pas garanti. Vous n’êtes pas sûr de percevoir des loyers, ni que la valeur des parts soit la même à la revente. Enfin, les parts de SCPI ne sont pas aussi liquides qu’un livret d’épargne classique. Ainsi, vous n’avez pas la certitude de pouvoir revendre vos parts rapidement si besoin. 

Quelle méthode choisir pour acquérir des parts en SCPI ? 

En fonction de votre situation personnelle et financière, plusieurs modes d’acquisition sont accessibles pour vos parts de SCPI. 

L’achat au comptant

Acheter des parts de SCPI au comptant consiste à les acquérir en direct. Pour cela, vous pouvez vous orienter vers : 

  • La société de gestion de la SCPI ; 
  • Votre banque ; 
  • Votre assureur ; 
  • Un conseiller en gestion du patrimoine ; 
  • Une plateforme web spécialisée. 

Acheter au comptant des parts de SCPI vous permet de bénéficier des loyers générés à hauteur de la quote-part détenue. Considérés comme des revenus fonciers, ces derniers sont impactés à la fois par le taux d’imposition qui correspond à votre tranche marginale, et par les prélèvements sociaux. Les parts de SCPI sont également concernées par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). 

L’achat au comptant est la solution à privilégier si vous êtes peu ou pas imposé, et que votre patrimoine immobilier locatif est peu fourni. Bien que vous soyez imposé sur la totalité des revenus générés par la SCPI, vous pourrez calibrer vos investissements à hauteur de vos moyens, percevoir des revenus immédiats et choisir votre SCPI parmi l’ensemble des sociétés disponibles sur le marché. 

L’achat à crédit

Les parts de SCPI peuvent également être achetées à crédit. Dans ce cas, c’est la banque qui vous accordera ou non un prêt bancaire en fonction du dossier que vous lui présentez. Vous pouvez également faire appel à un courtier ou vous rapprocher de la société de gestion de la SCPI qui vous intéresse pour bénéficier d’un éventuel partenariat avec une autre banque que la vôtre. 

En achetant vos parts de SCPI de la sorte, vous pouvez bénéficier de l’effet de levier du crédit et investir plus que votre capital ne vous l’aurait permis. Vous pouvez également optimiser votre fiscalité en déduisant les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers. En contrepartie, il vous faudra présenter un dossier bien ficelé pour obtenir un prêt bancaire et payer vos mensualités dans les temps. 

Acheter des parts de SCPI via une assurance-vie

L’assurance-vie est aussi un excellent support financier pour investir en SCPI. En effet, les assurances-vie multisupports permettent d’acheter des parts de SCPI, bien que l’offre soit généralement limitée. Ce montage offre la possibilité de bénéficier du taux de rendement des SCPI et de la fiscalité plus avantageuse des assurances-vie. 

En effet, en achetant des parts de SCPI via une assurance-vie, les revenus générés par les loyers sont beaucoup moins imposés. De plus, les parts sont plus liquides et l’achat ou la vente peut se faire en quelques jours seulement. 

En revanche, il n’est pas possible d’acquérir des parts de SCPI en assurance-vie à crédit. De même, les rendements sont impactés par les frais de gestion de l’assurance-vie et sont donc moins importants qu’en direct. 

► Lire également : Classement des SCPI : le palmarès de 2021

Acheter des parts de SCPI en démembrement

Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété en deux. L’investisseur peut ainsi avoir la nue-propriété, et donc la possession des parts, ou l’usufruit, et donc le droit de disposer du bien et d’en toucher les revenus. Ainsi : 

  • Le nu-propriétaire ne touche aucun revenu pendant la période de démembrement, mais en contrepartie, il n’est pas imposé sur ces revenus locatifs
  • L’usufruitier bénéficie de revenus réguliers au cours de cette période malgré un investissement de départ peu conséquent, mais perd tout droit sur les parts à la fin de la période de démembrement

Le démembrement est fixé pour une durée déterminée à l’issue de laquelle le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts et perçoit les revenus à son tour. 

L’achat de parts de SCPI en démembrement est intéressant, car leur prix est réduit par rapport à un achat en pleine propriété. De même, la fiscalité est optimale pour le nu-propriétaire.

► Lire également : Revalorisation des parts de SCPI : tout savoir

Achat de parts en SCPI : comment bien la choisir ?

Plusieurs critères doivent être pris en compte pour sélectionner sa SCPI avant d’y acheter des parts. En effet, si le rendement est l’un des critères principaux à étudier, il n’est pas le seul. 

Avant de vous lancer dans l’aventure, vous pouvez observer : 

  • L’ancienneté de la SCPI ; 
  • La politique de gestion de la SCPI ; 
  • La valeur de son patrimoine immobilier ; 
  • Le taux de vacance locative ; 
  • Les mises en réserves effectuées.

Bon à savoir

C’est à vous de voir quel critère est le plus important en fonction de votre profil d’investisseur et de votre appétence au risque.

Vous pourrez ainsi vous tourner vers plusieurs types de SCPI, à savoir : 

  • Les SCPI de rendement ;
  • Les SCPI fiscales ;
  • Les SCPI de plus-value.

Les SCPI de rendement sont les plus connues. Ce sont elles qui occupent la plus grande part du marché. Elles investissent dans des biens qu’elles mettent à la location dans le but d’en tirer des loyers qu’elles vous reversent sous la forme de dividendes. Les SCPI fiscales présentent des taux de rendement plus faibles, mais elles vous permettent de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. Quant aux SCPI de plus-value, elles investissent dans des biens affichés à un prix intéressant qu’elles revendent plus cher, vous permettant ainsi de réaliser une plus-value.

► Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤔 Une association peut-elle investir en SCPI ?

Toute personne physique ou morale peut investir en SCPI. Ainsi, une association peut acquérir des parts de SCPI dans la mesure où elle a prévu ce type d'investissement dans ses statuts.

🤔 Quel capital faut-il prévoir pour acheter des parts de SCPI ?

Il existe de nombreuses SCPI sur le marché, toutes proposant leurs parts à des prix différents. Ainsi, il est possible de devenir associé d’une SCPI pour un prix allant d’une centaine à plusieurs milliers d’euros. Le capital nécessaire pour acheter des parts de SCPI dépend donc de votre épargne disponible et de votre stratégie d’investissement.

🤔 Quelle est la liquidité des parts de SCPI ?

S’il est tout à fait possible de revendre des parts de SCPI, il est vrai qu’elles sont bien moins liquides qu’un livret d’épargne classique par exemple. En effet, la vente de parts de SCPI peut prendre plusieurs semaines dans le cas de SCPI à capital variable. Lorsque le capital de la SCPI est fixe, il faut trouver un acquéreur pour pouvoir revendre ses parts. De même, les parts d’une SCPI fiscale sont très peu liquides dans la mesure où revendre avant un certain délai de détention vous expose à la perte des avantages fiscaux dont elle vous fait bénéficier. C’est lorsqu’elles sont intégrées à une assurance-vie que les parts de SCPI sont les plus liquides.

🤷 Quels frais concernent les SCPI ?

Acheter des parts de SCPI occasionne des frais de souscription mais également de gestion. Les frais de souscription oscillent entre 10 et 12 % du montant d’une part. Ils rémunèrent la société de gestion qui procède aux recherches et à l’achat de biens immobiliers. Ils sont assez similaires aux frais de notaires et aux frais d’agence immobilière à payer dans le cadre d’un investissement immobilier classique. Les frais de gestion sont dus chaque année. Ils sont prélevés sur les loyers perçus par les SCPI. Le montant de ces frais vous est communiqué dans les documents qui vous sont transmis lors de votre souscription.