Le crédit immobilier fait la part belle aux transactions financières liées à l’achat d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un terrain destiné à sa construction. Le rachat de crédit immobilier consiste à rassembler un voire plusieurs prêts immobiliers et consommation en un seul. La durée du prêt immobilier sera alors modifiée et le montant des mensualités réduit. En quoi consiste un crédit immobilier ? Quelles sont les conditions ainsi que les spécificités de son rachat et comment faire une simulation de rachat de crédit immobilier ?

 

Crédit immobilier et rachat de crédit  : usage et fonctionnement

Un prêt immobilier pour l’achat de sa résidence principale comprend plusieurs étapes : le prêt est initialement proposé par votre établissement bancaire afin de réaliser votre transaction immobilière. Il ouvre la possibilité de financer plusieurs opérations comme :

  • l'acquisition d'un logement et la réalisation de travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien de l'immeuble ainsi acquis ;
  • l'acquisition d'un terrain destiné à la construction d'un logement ;
  • la construction d'un logement ;
  • l'acquisition de parts de sociétés immobilières.

Les modalités du prêt varient selon les ressources financières de l’emprunteur. La durée est variable et fait suite à une négociation entre l’emprunteur et son prêteur. La durée moyenne d’un prêt est généralement de 20 à 25 ans. Le montant n’est pas limité légalement mais ne doit pas engendrer des difficultés financières excessives pour l’emprunteur et correspondre à ses capacités de remboursement.

Le taux est défini par l’établissement prêteur et peut prendre des formes différentes :

  • d'un taux fixe, qui ne changera pas pendant la durée du prêt ;
  • d'un taux variable, qui progresse au fil du temps ou en fonction d'un indice

►Lire aussiPourquoi faire une simulation de prêt ?

Prêt immobilier : assurer la sécurité de l'emprunt

simulation rachat de crédit immobilier
Hypothèque : quand le prêteur met sa maison en gage

Pour assurer de la sérénité aux établissements de crédit, il existe plusieurs assurances pour exiger des garanties comme une caution bancaire d’un tiers ou une hypothèque du bien en question. Il existe également une assurance qui peut concerner notamment le décès et l'invalidité ou la perte d'emploi.

Le prêteur dispose légalement d’obligations puisqu’il doit vous informer des conséquences de l’emprunt sur votre situation actuelle et sur les risques de surendettement. Il doit d’ailleurs évaluer votre solvabilité en vous demandant les informations relatives à vos dépenses, votre épargne, vos dettes et vos revenus.

Le contrat du crédit immobilier est tenu de contenir plusieurs informations : 

  • l'identité du prêteur, de l'emprunteur et éventuellement de la caution ;
  • la nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel par exemple) ;
  • l'objet du prêt (achat d'un appartement neuf ou ancien, construction d'une maison) ;
  • la date à laquelle les fonds seront disponibles ;
  • le montant du crédit, son coût total et son taux ;
  • les garanties exigées ;
  • les conditions de transfert du prêt à une autre personne ;
  • l'information que l'emprunteur peut souscrire une assurance auprès de l'assureur de son choix ;
  • un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts.

Le prêteur doit garder son offre viable durant au moins 30 jours calendaires et l’emprunteur doit respecter un délai de réflexion de 10 jours, d’ailleurs aucun versement ne peut être réalisé avant la fin du délai de réflexion.

Le saviez-vous ? Si vous obtenez un crédit pour le financement exclusif de réparation, d’amélioration ou d’entretien de votre habitation, il s’agit d’un crédit à la consommation lorsqu’il n’est pas assuré par une hypothèque.

Simulation et rachat de crédit immobilier 

Les marchés financiers étant très fluctuants actuellement, les taux d'intérêt varient énormément. Actuellement les taux sont en baisse, il peut être judicieux de songer à faire racheter son crédit immobilier par un nouvel établissement financier donnant lieu à la rédaction d’un nouveau contrat.

Des frais sont à prévoir pour l’emprunteur : des indemnités de remboursement anticipé pour l'emprunt d'origine. Le remboursement par anticipation de votre prêt immobilier est possible légalement mais l'indemnité demandée par la banque ne doit pas dépasser 6 mois d'intérêt sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt ainsi que 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Trois situations sont fixées par le législateur vous permettant d'être exonéré de cette indemnité pour les prêts obtenus après le 30 juin 1999 :

  • vente du logement suite à votre changement de lieu de travail ou à celui de la personne avec qui vous vivez en couple
  • cessation forcée de votre activité professionnelle (licenciement notamment) ou de celle de la personne avec qui vous vivez en couple
  • décès (le vôtre ou celui de la personne avec qui vous vivez en couple).

Vous devez également prévoir des frais de dossier liés à la rédaction du nouveau contrat avec votre prêteur ainsi que des frais de garantie de votre nouvelle banque.

►Lire aussi Comment fonctionne un simulateur de crédit immobilier ?

Rachat de crédit immobilier : comment procéder ?

simulation de rachat de crédit immobilier
Rachat de crédit : un courtier peur évaluer la faisabilité de l'opération

La démarche pour réaliser un rachat de crédit immobilier dure en moyenne 3 mois. Vous devez comparer les offres des différentes banques puis envoyer un recommandé à votre banque actuelle demandant un décompte indiquant le capital restant dû, et les indemnités de remboursement anticipé de votre prêt immobilier. Transmettre le dossier à la banque choisie par vos soins, réaliser les formalités administratives concernant votre assureur, réaliser et accepter les différentes offres de prêt puis enfin le déblocage des fonds par la nouvelle banque qui remboursera le prêt existant.

Des simulateurs existent pour simuler votre rachat de crédit immobilier pour une étude approfondie de votre situation financière, vous devrez alors rentrer les informations suivantes : le montant du prêt initial, la date de début du prêt actuel, la durée de ce prêt et le taux actuel hors assurance. 

Vous devez également faire figurer le capital restant à rembourser, la durée restante, les pénalités à prévoir et le montant à racheter puis pour le nouveau prêt la durée et le taux que vous souhaitez.

Bon à savoir : le  site Cyberpret, spécialiste en ligne en courtage immobilier vous propose ce simulateur pour vous aider dans votre prise de décision.

Foire aux questions

Quelles différences entre un rachat et une renégociation de crédit immobilier ?

Ces deux actes vont dans le but d’obtenir de meilleures conditions de remboursement pour son prêt immobilier. La différence entre ces deux opérations se trouve dans le fait de faire appel à sa banque liée au prêt initial ou à une nouvelle entité. Pour la renégociation de votre crédit immobilier, vous devez négocier directement auprès de votre conseiller bancaire qui peut choisir ou non de vous proposer des meilleures conditions de remboursement en fonction des taux d'intérêt actuels.

Existe-t-il la possibilité de racheter son crédit immobilier lié un prêt à taux zéro ?

Il est possible de racheter son crédit immobilier un PTZ, cependant votre banque peut vous obliger à racheter votre PTZ avec le nouveau prêt immobilier ou à le laisser dans votre ancienne banque. Vous ne pouvez obtenir un prêt à taux zéro qu’au moment de l’acquisition de votre bien immobilier.

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