Le crédit immobilier concerne les transactions financières liées à l’achat d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un terrain destiné à sa construction. Pour vous permettre de souscrire à un crédit immobilier adapté à vos ressources financières, il est conseillé de faire une simulation pour analyser vos remboursements futurs et vos capacités d’emprunts. Comment définir le fonctionnement d’un crédit immobilier ? Comment effectuer une simulation de crédit immobilier ?

 

Le crédit immobilier : usage et fonctionnement

Pour financer une partie ou la totalité de son opération immobilière, vous pouvez souscrire à un ou plusieurs crédits immobiliers en ne dépassant pas un taux de surendettement (charges mensuelles / ressources mensuelles * 100) de 33 %. Il existe plusieurs types de prêts immobiliers à souscrire selon vos besoins :

  • Prêt épargne logement, obtenu grâce à un Plan d'épargne Logement (PEL) ou un Compte Épargne Logement (CEL) ;
  • Prêt à Taux Zéro renforcé (PTZ+) ;
  • prêt classique accordé par une banque ;
  • Prêt conventionné d'accession sociale (PAS) ;
  • Prêt Action Logement (ex-1% logement) ;
  • prêt accordé par une caisse de retraite ou une mutuelle ;
  • prêt accordé aux fonctionnaires ;
  • prêts relais (prêts contractés dans l'attente de la vente du logement précédent).

Ces prêts permettent de financer :

  • simuler son crédit immobilier
    Simuler son crédit immobilier : se projeter dans l'avenir
    l'acquisition d'un logement et la réalisation de travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien de l'immeuble ainsi acquis ;
  • l'acquisition d'un terrain destiné à la construction d'un logement ;
  • la construction d'un logement ;
  • l'acquisition de parts de sociétés immobilières.

Le prêteur peut réclamer des garanties bancaires ainsi que l’hypothèque du bien immobilier présent dans l’opération. Une assurance peut également être imposée par le prêteur à l'emprunteur, elle couvre le décès et l'invalidité ou la perte d'emploi. Depuis 2016, les obligations du prêteur se sont renforcées, il doit vous informer des risques encourus par la souscription d’un crédit ainsi que sur les risques de surendettement. Il doit également analyser la solvabilité en étudiant ses capacités financières.

Lire aussiComment faire une simulation de rachat de crédit immobilier ?

Contrat de crédit immobilier : que doit-il mentionner ?

Les mentions devant figurer obligatoirement sur le contrat entre les deux parties sont les suivantes : 

  • l'identité du prêteur, de l'emprunteur et éventuellement de la caution ;
  • la nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel par exemple) ;
  • l'objet du prêt (achat d'un appartement neuf ou ancien, construction d'une maison) ;
  • la date à laquelle les fonds seront disponibles ;
  • un document d'information (à caractère indicatif) contenant une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit ;
  • le montant du crédit, son coût total et son taux ;
  • les garanties exigées ;
  • les conditions de transfert du prêt à une autre personne ;
  • l'information que l'emprunteur peut souscrire une assurance auprès de l'assureur de son choix ;
  • une notice vous présentant les conditions et les modalités de variation du taux d'intérêt.

L’offre du prêteur doit rester valable 30 jours et l’emprunteur doit respecter un délai de réflexion de 10 jours minimums. Les fonds seront débloqués après le délai de réflexion en cas d'acceptation de l’offre.

Bon à savoir : la convention S'assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé (AERAS) permet à une personne présentant ou ayant présenté un risque aggravé de santé d'obtenir un prêt immobilier qu'elle ne pourrait pas obtenir dans les conditions basiques.

Simulation de crédit immobilier : gratuité et analyse des taux

simulation de crédit immobilier
En France, on peut devenir propriétaire dès de 18 ans

Des simulateurs existent en ligne pour analyser votre crédit immobilier, le site MeilleurTaux.com par exemple, propose un simulateur de prêt immobilier gratuit avec 4 variables à modifier selon votre projet :

  • le montant du prêt en euros ;
  • la durée du prêt en année ;
  • le taux d'intérêt annuel de votre prêt hors assurance ;
  • le taux d'intérêt annuel de l’assurance-crédit sur le capital initial.

Exemple de simulation pour un prêt de 150.000 € sur 15 ans (les taux d'intérêt sont basés sur des comparatifs établissant une moyenne des taux constatés sur le marché) 

Durée du prêt Taux d'intérêt Taux d'assurance Mensualités Coût du crédit
10 ans 0.95 % 0.36 % 1 355,81 € 12 697,12 €
15 ans 1.15 % 0.36 % 952,67 € 21 480,95 €
20 ans 1.33 % 0.36 % 757,15 € 31 716,03 €
25 ans 1.51 % 0.36 % 645,61 € 43 682,85 €

Le Crédit Agricole propose également un simulateur pour définir vos capacités d’acquisition en fonction de vos ressources financières. Les variables à modifier sont les suivantes : 

  • le type de projet (logement neuf, logement ancien ou terrain à bâtir) ;
  • les revenus mensuels net de votre foyer en euros ;
  • la somme de vos emprunts en cours en euros ;
  • le département où se trouve votre acquisition immobilière ainsi que votre âge ;
  • le montant de votre apport personnel en euros ;
  • la durée du prêt en années ;
  • le taux d'intérêt (TAEG) du prêt.

Les simulateurs des différentes banques sont à retrouver en ligne, sur leurs sites web respectifs. Vous pouvez également utiliser des comparateurs vous permettant de trouver les meilleurs offres parmi une sélection d’agences bancaires et d’organismes de crédits.

Foire aux questions

Le remboursement par anticipation de son crédit immobilier est-il possible ?

Légalement, vous pouvez rembourser votre crédit immobilier par anticipation, cependant le contrat entre le souscripteur et le prêteur peut prévoir le paiement d'une indemnité qui ne doit pas dépasser 6 mois d'intérêt sur le capital remboursé et ne peut pas dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Trois situations vous dispensent d'indemnités :

  • vente du logement suite à un changement de lieu de travail ;
  • cessation forcée de l'activité professionnelle ;
  • ou décès de l'emprunteur ou de son conjoint.

Que devient l'hypothèque de votre bien immobilier quand le prêt est remboursé ?

L’hypothèque est automatiquement levée 1 an après la conclusion des remboursements de votre prêt immobilier, si vous souhaitez que celle-ci intervienne avant ce délai, vous devez régler les frais de gestion en le réclamant à votre établissement financier. Les frais sont modulables et varient selon le montant initial de votre crédit immobilier.

Quelles sont les possibilités en cas de difficultés de remboursement de son prêt immobilier ?

En cas de difficultés financières, vous pouvez demander à recourir à votre assurance souscrite lors du prêt immobilier, vous pouvez solliciter un délai de paiement auprès du prêteur, faire la demande d’un délai de grâce via le tribunal d’instance ou déposer un dossier de surendettement.

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