1. Comment réduire ses impôts avec la loi Pinel ?
  2. Quelles conditions respecter pour investir en loi Pinel ?

Quelles conditions respecter pour investir en loi Pinel ?

Alice Bled

Mis à jour le 01 juin 2021

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Sommaire de l'article

Les conditions d'accès à une loi défiscalisante peuvent parfois vous paraître compliquées à comprendre. La loi Pinel étant la star de ces lois, il serait dommage que vous passiez à côté de ce dispositif à cause de la complexité de ses conditions. Tacotax vous apporte une réponse en cinq points à cette simple question : qui peut faire de la défiscalisation Pinel ? 

Qu'est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation légal mis en place par le gouvernement afin d'encourager l'investissement locatif. Initialement prévue pour être supprimé au 31 décembre 2017, la loi Pinel a été reconduite en 2018 par le gouvernement Macron. Initialement prévue pour prendre fin en 2021, elle va finalement se poursuivre en 2024 avec quelques modifications.

Dès le 1er janvier 2021, il ne sera plus possible de profiter des avantages du dispositif Pinel dans une maison individuelle. En effet, le dispositif sera seulement accessible "dans un bâtiment d'habitation collectif", c'est-à-dire un appartement.

Jusqu'alors le dispositif permettait aux contribuables de bénéficier d'une baisse d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon si leur bien était mis en location durant 6, 9 ou 12 ans. Mais à partir du 1er janvier 2023, cette réduction d'impôt va passer à 10,5 %, 15 % et 17,5 %. Et dès 2024, ce taux va encore baisser :

  • pour une mise en location de 6 ans, vous bénéficierez d'un avantage fiscal de 9 %,
  • si vous louez votre bien immobilier pendant 9 ans, vous économiserez 12 % sur vos impôts,
  • pour un logement loué pendant 12 ans, la réduction s'impôt s'élèvera à 14 %.

Les logements respectant les normes de haute performance énergétique mises en place par le gouvernement, notamment grâce à une parfaite isolation thermique, ne seront pas concernées par ces changements.

Il était prévu de la remplacer par la loi Mézard, mais c'est la loi Wargon qui a été approuvée à la place, en complément de la loi Denormandie. Il existe deux variantes à cette loi : la loi Pinel Outre-Mer et la loi Pinel ancien réhabiliité. Concernant la loi Pinel neuf en métropole, le dispositif concerne :

 

I. -- A. -- Les contribuables domiciliés en France, au sens de l'article 4 B, qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré.

Qui peut bénéficier de la loi Pinel ?

Il est possible d'investir seul, en indivision (couple marié ou pascé, membres d'une même fratrie) ou via une SCI. La réduction d'impôt s'applique, dans les mêmes conditions, lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, à la condition que le porteur de parts s'engage à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement de location mentionné au premier alinéa.

Le logement doit être neuf ou récemment rénové à neuf

Plusieurs types de logement donnent accès à la réduction d'impôts en loi Pinel :

  • un logement acheté neuf ;
  • un logement vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA) ;
  • un logement que vous faites construire ;
  • un logement ancien faisant l'objet de travaux pour être transformé en logement de location neuf ;
  • un logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l'objet de travaux de réhabilitation ;
  • un local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement.

En outre, votre logement doit être loué nu (non meublé). L'achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition, dans le cas d'un logement acquis en l'état futur d'achèvement, ou la date de l'obtention du permis de construire, dans le cas d'un logement que le contribuable fait construire. Une fois achevé, le logement doit être mis en location dans les douze mois. Faute de quoi, l'investisseur court le risque de perdre sa déduction Pinel.

La réduction Pinel n'est pas applicable :

  • aux logements dont le droit de propriété est démembré ;
  • aux logements appartenant à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une SCI ;
  • aux logements classés monuments historiques ;

Le logement doit se trouver dans une zone spécifique

Les conditions d'application de la loi Pinel stipulent que votre appartement ou votre maison doivent nécessairement se situer dans une zone spécifique :

  • Zone A bis : Paris et 76 communes de la petite couronne parisienne ;
  • Zone A : agglomérations de l’Île-de-France, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération de Genève ;
  • Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, et les îles et départements non reliés au continent.

Ces zones ont été choisies car les logements destinés à la location n'y sont pas assez nombreux et la demande y est très forte.

► Important : Le découpage des zones de la loi Pinel a été revu et modifié en 2018

La révision des zones Pinel

Suite à la révision du zonage Pinel le 1er janvier 2018, les communes situées en zone B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif de défiscalisation. Seules les villes situées dans les zones A bis, A et B1 continuent d'en bénéficier. L'objectif de cette révision, explique Jacques Mézard (Ministre de la Cohésion des territoires), est de recentrer les investissements en Pinel dans les zones dites "tendues", où les loyers sont élevés et où la demande locative excède de loin l'offre (les grandes villes). En conséquences, ce sont quelque 1 200 communes qui ont été reclassées. 

Le plafonnement des loyers doit être respecté

L'objectif premier du dispositif Pinel est d'encourager l'investissement locatif tout en facilitant l'accès au logement des ménages aux revenus les plus modestes. C'est pour cela que le régime de la loi Pinel prévoit plusieurs conditions relatives aux locataires. De ce fait, les loyers sont plafonnés. Vous ne pourrez pas demander n'importe quel loyer à vos futurs locataires. Il y a en effet un plafond de loyer, calculé au mètre carré, que vous devez respecter :

Zone PinelPrix maximum au m²
A bis17,55 €
A13,04 €
B110,51 €

Les ressources de vos locataires sont plafonnées

La loi Pinel est claire en ce qui concerne les conditions d'accès aux locataires. Les ressources de vos locataires sont également à prendre en compte. En effet vous ne pouvez pas louer votre bien en loi Pinel si vos locataires perçoivent un revenu dépassant un certain plafond. Retrouvez ici le barème Pinel actuel :

Foyer fiscal

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Célibataire

38 377 €

38 377 €

31 280 €

Couple

57 357 €

57 357 €

41 772 €

+ 1 personne à charge

75 188 €

68 946 €

50 233 €

+ 2 personnes à charge

89 769 €

82 586 €

60 643 €

+ 3 personnes à charge

106 807 €

97 766 €

71 340 €

+ 4 personnes à charge

120 186 €

110 017 €

80 399 €

Par personne à charge supplémentaire

+ 13 390 €

+ 12 258 €

+ 8 969 €

Dans le cas d'une colocation, seuls les foyers fiscaux entrent ligne de compte. Cela signifie que 3 colocataires célibataires comptent comme trois foyers fiscaux différents. Dans ce cas, la limite des revenus s'applique individuellement.

Le plafond de loyer applicable à votre logement l'est durant toute la durée de votre engagement de location. Il dépend de la date de réalisation de votre investissement (soit, généralement, la date de signature de l’acte authentique d’acquisition). Ce qui signifie que si les revenus de vos locataires augmentent pendant la période de location, cela ne change pas le montant du plafonnement de leurs loyers. 

La durée de location est définie à l'avance dans le contrat

Les conditions de location avec la loi Pinel sont strictement encadrées, notamment au niveau de la durée. Votre bien Pinel doit être loué comme résidence principale à vos locataires pour une durée minimale de 6 ans. Vous pouvez étendre cette durée de location par tranches de trois ans, soit 9 ans ou 12 ans, afin de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel sur une plus longue période.

Attention, dès que vous aurez investi dans un bien immobilier en loi Pinel, vous ne pourrez pas effectuer de revente de ce bien tant que la durée de location (effective ou non) n'est pas dépassée. Vous risqueriez en effet d'être redressé du montant de vos réductions d'impôts car vous n'aurez pas respecté les conditions du dispositif.

► Lire aussi : Les pièges à éviter quand on investit en Pinel

N'hésitez pas à consulter notre dossier dédié à la loi Pinel ! Si vous avez une autre question par rapport à votre propre situation, pensez à nous contacter directement. Nous répondrons à votre demande dans les plus brefs délais.

► Pour aller plus loin avec le dispositif Pinel :

Foire aux questions

🤷 Existe-t-il des outils permettant de faire une simulation de défiscalisation en loi Pinel ?

Un calculateur du dispositif Pinel est disponible sur le site officiel du gouvernement. Il permet aux investisseurs potentiels de :

  1. de vérifier si leur commune est éligible au dispositif
  2. de calculer le loyer plafond auquel ils pourraient louer leur logement
  3. de connaître le plafond de revenus maximal de leurs futurs locataires
  4. de connaître le montant de la réduction d’impôt dont ils peuvent bénéficier

Pour mieux comprendre la simulation Pinel, nous vous invitons à lire notre article sur les exemples de cas concrets d'investissements en Pinel.

🤝 Où investir en Pinel ?

Privilégiez les investissements en Pinel dans les zones où l'offre n'est pas supérieure à la demande. Autrement, vous risquez d'avoir du mal à trouver des locataires. Vous pouvez investir dans une ville étudiante comme Lyon ou Strasbourg : il est facile d'y trouver des demandeurs de location car ces zones sont dynamiques et la demande locative y est importante.

🤝 Qui peut louer un appartement en loi Pinel ?

Les logements loués sous le régime Pinel sont accessibles aux locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond (voir tableau plus haut). Précisons que les ressources des locataires Pinel sont appréciées l'année de la conclusion du bail locatif. Si elles viennent à augmenter par la suite, cela ne remet pas en question l'éligibilité des locataires.

🤔 Qu'est-ce que le dispositif Pinel ancien ?

Il s'agit d'une alternative au dispositif Pinel, destinée aux logements anciens (déjà construits). Les conditions de la loi Pinel 2021 pour investir dans l'ancien s'articulent autour du caractère indécent du bien. Autrement dit, sont éligibles au dispositif Pinel ancien les logements jugés "insalubres" (inhabitables) acquis en vue d'une réhabilitation, pour ensuite être proposés à la location. Il peut s'agir de logements privés mais également de locaux professionnels.