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Les conditions d'accès à une loi défiscalisante peuvent parfois vous paraître compliquées à comprendre. La loi Pinel étant la star de ces lois, il serait dommage que vous passiez à côté de ce dispositif à cause de la complexité de ses conditions. TacoTax vous apporte une réponse en cinq points à cette simple question : qui peut faire de la défiscalisation Pinel ? 

 

La loi Pinel dans les grandes lignes

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation légal mis en place par le gouvernement afin d'encourager l'investissement locatif. Initialement prévue pour être supprimé au 31 décembre 2017, la loi Pinel a été reconduite en 2018 par le gouvernement Macron. Elle prendra finalement fin en 2021 pour être remplacée par la loi Mézard. Il existe deux variantes à cette loi : la loi Pinel Outre-Mer et la loi Pinel ancien. Concernant la loi Pinel neuf en métropole, le dispositif concerne :

 

I. -- A. -- Les contribuables domiciliés en France, au sens de l'article 4 B, qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré.

Il est possible d'investir seul(e), en indivision (couple marié / pascé, membres d'une même fratrie) ou via une SCI. La réduction d'impôt s'applique, dans les mêmes conditions, lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, à la condition que le porteur de parts s'engage à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement de location mentionné au premier alinéa.

Condition n°1 : le logement doit être neuf ou récemment rénové à neuf

les conditions pour défiscaliser en pinel
 5 conditions principales pour défiscaliser en Pinel !

Plusieurs types de logement donnent accès à la réduction d'impôts en loi Pinel :

• Un logement acheté neuf

• Un logement vendu en l'état futur d'achèvement (Véfa)

• Un logement que vous faites construire

• Un logement ancien faisant l'objet de travaux pour être transformé en logement de location neuf

• Un logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l'objet de travaux de réhabilitation

• Un local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement

En outre, votre logement doit être loué nu (non meublé).  L'achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition, dans le cas d'un logement acquis en l'état futur d'achèvement, ou la date de l'obtention du permis de construire, dans le cas d'un logement que le contribuable fait construire. Une fois achevé, le logement doit être mis en location dans les douze mois. Faute de quoi, l'investisseur court le risque de perdre sa déduction Pinel.

La réduction Pinel n'est pas applicable :

• aux logements dont le droit de propriété est démembré ;

• aux logements appartenant à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une SCI ;

• aux logements classés monuments historiques ;

Condition n°2 : le logement doit se trouver dans une zone spécifique

zone pinel
Dans quelle zone se situe mon bien Pinel ?

Les conditions d'application de la loi Pinel stipulent que votre appartement ou votre maison doivent nécessairement se situer dans une zone spécifique :

• Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne

• Zone A : agglomérations de l’Île-de-France,Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération de Genève

• Zone B1 : agglomérations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, et les îles et départements non reliées au continent

• Zone B2 : communes de plus de 50 000 habitants

Ces zones ont été choisies car les logements destinés à la location n'y sont pas assez nombreux et la demande y est très forte.

►Important : Le découpage des zones de la loi Pinel a été revu et modifié en 2018

La révision des zones Pinel

Suite à la révision du zonage Pinel le 1er janvier 2018, les communes situées en zone B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif de défiscalisation. Seules les villes situées dans les zones A bis, A et B1 continuent d'en bénéficier, et ce jusqu'à l'extinction de la loi en 2021. L'objectif de cette révision, explique Jacques Mézard (Ministre de la Cohésion des territoires), est de recentrer les investissements en Pinel dans les zones dites "tendues", où les loyers sont élevés et où la demande locative excède de loin l'offre (les grandes villes). En conséquences, ce sont quelques 1200 communes qui ont été reclassées. 

Condition n°3 : le plafonnement des loyers doit être respecté

L'objectif premier du dispositif Pinel est d'encourager l'investissement locatif tout en facilitant l'accès au logement des ménages aux revenus les plus modestes. De ce fait, les loyers sont plafonnés. Vous ne pourrez pas demander n'importe quel loyer à vos futurs locataires. Il y a en effet un plafond de loyer, calculé au mètre carré, que vous devez respecter :

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
16,83€ par m² 12,50€ par m² 10,07€ par m² 8,75€ par m²

Condition n°4 : les ressources de vos locataires sont plafonnées

La loi Pinel est claire en ce qui concerne les conditions d'accès aux locataires. Les ressources de vos locataires sont également à prendre en compte. En effet vous ne pouvez pas louer votre bien en loi Pinel si vos locataires perçoivent un revenu dépassant un certain plafond :

Composition du foyer fiscal Plafond en Zone A  Plafond en Zone A bis Plafond en Zone B1 Zone B2 (supprimée)
Célibataire 36 971 € 36 971 € 30 133€ 27 120€
Couple 55 254€ 55 254€ 40 241€ 36 216€
Célibataire / couple +1 enfant 72 433€ 66 420€ 48 393€ 43 554€
Célibataire / couple +2 enfants 86 479€ 79 558€ 58 421€ 52 579€
 Célibataire / couple+3 enfants 102 893€ 94 183€ 68 725€ 61 853€
Célibataire / couple +4 enfants 115 782 € 105 985€ 77 453€ 69 707€
 Charge supp. + 5 +12 900€ 11 809€ 8 641€ 7 775€

Dans le cas d'une colocation, seuls les foyers fiscaux entrent ligne de compte. Cela signifie que 3 colocataires célibataires comptent comme trois foyers fiscaux différents. Dans ce cas, la limite des revenus s'applique individuellement.

Le plafond de loyer applicable à votre logement l'est durant toute la durée de votre engagement de location. Il dépend de la date de réalisation de votre investissement (soit, généralement, la date de signature de l’acte authentique d’acquisition). Ce qui signifie que si les revenus de vos locataires augmentent pendant la période de location, cela ne change pas le montant du plafonnement de leurs loyers. 

Condition n°5 : la durée de location est spécifique

durée location pinel
Combien de temps peut durer une location Pinel ?

Les conditions de location avec la loi Pinel sont strictement encadrées, notamment au niveau de la durée. Votre bien Pinel doit être loué comme résidence principale à vos locataires pour une durée minimale de 6 ans. Vous pouvez étendre cette durée de location par tranches de trois ans, soit 9 ans ou 12 ans, afin de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel sur une plus longue période.

Attention, dès que vous aurez investi dans un bien immobilier en loi Pinel, vous ne pourrez pas effectuer de revente de ce bien tant que la durée de location (effective ou non) n'est pas dépassée. Vous risqueriez en effet d'être redressé du montant de vos réductions d'impôts car vous n'aurez pas respecté les conditions du dispositif.

►Lire aussi : Les pièges à éviter quand on investit en Pinel

N'hésitez pas à consulter notre dossier dédié à la loi Pinel ! Si vous avez une autre question par rapport à votre propre situation, pensez à nous contacter directement. Nous répondrons à votre demande dans les plus brefs délais.

 

Foire aux questions

Existe-t-il des outils permettant de faire une simulation de défiscalisation en loi Pinel ?

Un calculateur du dispositif Pinel est disponible sur le site officiel du gouvernement. Il permet aux investisseurs potentiels de :

  1. de vérifier si leur commune est éligible au dispositif
  2. de calculer le loyer plafond auquel ils pourraient louer leur logement
  3. de connaître le plafond de revenus maximal de leurs futurs locataires
  4. de connaître le montant de la réduction d’impôt dont ils peuvent bénéficier

Pour mieux comprendre la simulation Pine, nous vous invitons à lire notre article sur les exemples de cas concrets d'investissements en Pinel.

Qu'est-ce que le dispositif Pinel ancien ?

Il s'agit d'une alternative au dispositif Pinel, destinée aux logements anciens (déjà construits). Les conditions de la loi Pinel 2018 pour investir dans l'ancien s'articulent autour du caractère indécent du bien. Autrement dit, sont éligibles au dispositif Pinel ancien les logements jugés "insalubres" (inhabitables) acquis en vue d'une réhabilitation, pour ensuite être proposés à la location. Il peut s'agir de logements privés mais également de locaux professionnels.

Pour aller plus loin :

Loi Pinel et bail commercial

Les arnaques à connaître avec la loi Pinel

Loi Pinel : comment ça marche ?

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