1. Comment réduire ses impôts avec la loi Pinel ?

  2. Loi Pinel : comment ça marche ?

Loi Pinel : comment ça marche ?

Sommaire de l'article

Investir en Pinel, c'est bien beau, mais comment faire ? Initialement prévu pour s'arrêter en 2017, la loi Pinel a été reconduite par le gouvernement Macron en 2018. Comment ça marche, ce dispositif ? Comment déclarer la réduction fiscale aux impôts ? Par où commencer pour acquérir un bien immobilier ? Face à l'ampleur d'un tel projet, il est normal d'être un peu déboussolé. Tacotax vous explique ce qu'il en est. 

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Loi Pinel 2019 / 2020 : les bases

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui permet aux investisseurs qui acquièrent un logement neuf de bénéficier d'une importante réduction fiscale. Depuis 2019, il est complété par le dispositif Denormandie. Globalement, la procédure d'investissement peut se résumer ainsi : 

  1. L'investisseur en Pinel acquiert un bien immobilier implanté dans une zone de tension sur le marché locatif. Pour être éligible, l'acquisition doit avoir été réalisée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Passée cette date, la loi Pinel devait initialement être remplacée par la loi Wargon. Néanmoins la loi Pinel va finalement se poursuivre jusqu'à fin 2024 dans les appartements. Elle prendra fin dans les maisons individuelles.
  2. Le bien doit être mis en location dans les 12 mois qui suivent l'achat ou la livraison.
  3. Les montants des loyers et des ressources des locataires sont plafonnés.
  4. La durée minimale de location est de 6 ans, à titre de résidence principale
  5. Le bien loué doit répondre aux normes de performance énergétique exigées par le label BBC ou RT 2012.
  6. Le bien est mis en location nue (non-meublée). Le propriétaire touche les loyers tous les mois.

Les acheteurs peuvent investir seul, en indivision, ou via une SCI ou une SCPI. Ce dispositif vise à booster la construction dans le neuf. Il existe une version, la loi Pinel ancien, applicable aux logements existants, jugés "indécents", que le bailleur s'engage à rénover en contrepartie d'une réduction fiscale. La loi Pinel est étendue aux départements d'Outre-Mer, et encourage les investisseurs à prendre le large et investir dans les DOM grâce à des réductions d'impôts plus élevées qu'en métropole.

La réduction d'impôt est calculé sur le prix de revient à hauteur de deux logements maximum. L'investissement est plafonné à 300 000€ par an et le prix du m² ne peut excéder 5 500 € toutes zones confondues. Les taux de réduction sont les suivants :

  • 12 % pour 6 ans,
  • 18 % pour 9 ans
  • 21 % pour 12 ans.

Pour un investissement de 300 000 € en 2019, elle sera de 63 000 € au maximum, pour un engagement locatif de 12 ans.  

Ces taux de réduction vont cependant être modifiés dès le 1er janvier 2023, hormis pour les biens immobiliers dont les performances énergétiques sont jugées exemplaires selon les normes fixées par les parlementaires. Pour les autres, l'avantage fiscal sera de 10,5 % pour une location de 6 ans, 15 % pour un logement loué 9 ans et 17,5 % si la mise en location dure 12 ans. En 2024, ces chiffres vont à nouveau baisser :

  • 9 % de réduction pour une mise en location de 6 ans,
  • 12 % pour une mise en location de 9 ans,
  • 14 % pour un bien loué pendant 12 ans.

Lire aussi : Pourquoi investir en loi Pinel ?

Il ne suffit pas de construire un bien immobilier et de le louer pour profiter de la réduction Pinel. À la base, le bien immobilier doit lui aussi répondre à certains critères bien définis. Pour commencer, le bien doit impérativement être neuf, rénové ou en cours de construction (par l'investisseur ou un promoteur).

Une fois achevé, il doit correspondre aux critères exigés par le label Bâtiment Basse Consommation (BBC) ou RT 201. Pour les biens en cours de construction ou de rénovation, le chantier doit s'achever dans les 30 mois qui suivent la DOC (Déclaration d’Ouverture de Chantier). Enfin, le bailleur dispose d'un délai de 12 mois pour mettre le bien en location. Passé ce délai, la réduction Pinel ne s'applique pas.

Les quatre grandes étapes de la loi Pinel

Constituer son dossier

Un investissement Pinel demande préparation et réflexion. Avant toute chose, il est important de bien vous renseigner sur la mécanique du dispositif, les conditions mais aussi les éventuels pièges et arnaques auxquels vous pourriez faire face. Il est plus que conseillé aux investisseurs de réaliser une simulation de défiscalisation immobilière pour estimer les retombées financières du projet. De même, contactez un conseiller en gestion du Patrimoine pour être aidé sur le projet immobilier.

Lire aussi : Simulation Pinel : exemples de cas concrets

Vient ensuite la question décisive du choix du bien. Ici encore, l'aide du conseiller en gestion du Patrimoine est précieuse. Fin connaisseur des tendances immobilières en vogue sur le marché et des promoteurs immobiliers, il vous orientera vers le meilleur investissement, et le type d'achat à réaliser (bien neuf, à construire, sur plan, etc).

►Lire aussi : Quelles sont les villes éligibles au dispositif Pinel ?

Une fois votre choix arrêté, il faudra prendre contact avec les banques afin de négocier un crédit. Maximisez vos chances en déposant un dossier dans plusieurs établissements bancaires afin d'obtenir le meilleur taux. Un courtier immobilier peut également vous aider dans cette étape pour obtenir le taux le plus avantageux. Sachez par ailleurs qu'avec la loi Pinel, les intérêts d'emprunt sont déductibles de votre déclaration d'impôt.

Enfin, vous pourrez concrétiser votre projet en signant l'acte authentique de vente du bien chez le notaire. Le chantier peut alors débuter, et un premier appel de fonds est levé.

Construire le logement

Tout au long des travaux, le promoteur immobilier vous tient informé du déroulement du chantier. En cas d'achat en vente en état futur d'achèvement (VEFA), des appels de fonds sont lancés tout au long de la phase de construction de l’appartement ou de la maison. Ils sont repartis ainsi :

⇒ 35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations

⇒ 70 % du prix du logement à la mise hors d’eau

⇒ 95 % du prix du logement à l’achèvement des travaux

⇒ 5 % restants lors de la réception des clés

Profitez des travaux pour prendre le temps de choisir le futur gestionnaire du bien. Il s'agit de l'entreprise qui gèrera au quotidien votre appartement ou maison de location (mise en location, administration, gestion financière, visites, renouvellement des locataires, entretien et rénovation, etc). Vous serez définitivement propriétaire après l'étape symbolique de remise des clés. N'hésitez pas lors de cette étape à pointer toutes les non-conformités du bien et à les noter par écrit. Ces réserves techniques vous seront utiles pour la suite.

Gérer la location

La livraison du bien est terminée, c'est le moment de songer à le louer. Pour cela, prenez contact avec une agence de gestion locative qui se chargera de promouvoir le bien sur le marché et de gérer la partie administrative de la location (réception et études des dossiers locataires, sélection, état des lieux, remises des clefs, etc). Vous touchez ensuite les loyers mensuels.

Bon à savoir : si les ressources de vos locataires viennent à augmenter en cours de bail, cela n'impacte pas le montant de leur loyer, ni leur contrat de location. Les ressources des locataires sont appréciées à la signature du bail.

Il vous faudra ensuite remplir votre première déclaration fiscale Pinel avec formulaires (2044, 2044 S, 2044 EB et 2042 (voir plus bas).

Revendre le bien

Cette dernière phase n'est pas obligatoire. Au terme de la durée de location, vous pouvez choisir de revendre le logement, de le conserver pour continuer à le louer ou d'en faire votre résidence principale. Tout dépend des retombées financières de l'opération, à analyser soigneusement.

Loi Pinel : comment déclarer sa défiscalisation ?

Tout comme l'investissement, la déclaration d'impôt Pinel se fait en plusieurs étapes, chacune dans un formulaire particulier :

  1. Sur l’imprimé 2044 EB, spécifiez les caractéristiques du bien et la durée de l’engagement ;
  2. Sur le formulaire 2044 ou 2044 SPE, établir le bilan foncier de l’opération en loi Pinel ;
  3. Dans l'imprimé 2042, encart "revenus fonciers", reportez le bilan foncier. S'il est négatif, il sera déduit du revenu brut global dans la limite de 10 700 € annuel ;
  4. Dans l'imprimé 2042 C, encart "revenus complémentaires", renseignez le montant de la réduction d’impôts ;

Exemple de calcul avec la loi Pinel

De nombreux investisseurs en devenir s'interrogent sur les retombées financières du Pinel. Voici quelques exemples de défiscalisation avec la loi Pinel :

InvestissementDurée de location 6 ans (12 %)Durée de location 9 ans (18 %)Durée de location 12 ans (21 %)
100 000 €12 000 € 
2 000 € par an sur 6 ans
18 000 € 
2 000 € par an sur 9 ans
21 000 € 
1 750 € par an sur 12 ans
200 000 €24 000 €
4 000 € par an sur 6 ans
36 000 €
4 000 € par an sur 9 ans
42 000 €
3 500 € par an sur 12 ans
300 000 €54 000 €
6 000 € par an sur 9 ans
54 000 €
6 000 € par an sur 9 ans
63 000 €
5 250 € par an sur 12 ans

► Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤔 La réduction d'impôt Pinel est-elle reportable après l'année blanche ?

2018 a apporté son lot de changements à la loi Pinel. La réduction d'impôt est étalée à parts égales sur la période d'engagement de location (six, neuf ou douze ans). Les avantages fiscaux de la loi Pinel peuvent être reportés d'une année sur l'autre, sauf quand la réduction d'impôt dépasse le montant de l'impôt dû par le contribuable. 

🤝 Peut-on investir en loi Pinel quand on ne paye pas d'impôt ?

Tout l'intérêt du dispositif Pinel repose sur la défiscalisation, qui fait partie du rendement de l'investissement. Si vous n'êtes pas imposable à l'impôt sur le revenu, cette réduction ne s'applique pas. 

🤝 À partir de quel montant d'impôt sur le revenu devient-il intéressant d'investir en Pinel ?

Le dispositif Pinel est ouvert à tous les contribuables domiciliés fiscalement en France. Il devient vraiment intéressant pour l'investisseur dès lors qu’il est imposé à hauteur de 2 500 € par an.

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