1. Accueil

  2. LMNP : comprendre la location meublée non professionnelle

  3. LMNP et Censi-Bouvard : comment les combiner ? 

LMNP et Censi-Bouvard : comment les combiner ? 

LMNP et Censi-Bouvard : comment les combiner ? 

Wilhelm Bertieux

Mis à jour le 02 juin 2021

Créée en 2013, la loi Censi-Bouvard est un dispositif mis en place pour booster l’investissement dans des biens meublés situés en résidences de services. Complémentaire au statut LMNP, il permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires, d’une garantie des loyers et donc de revenus réguliers. A quoi servent ces deux dispositifs ? Pourquoi et comment combiner le statut LMNP et la loi Censi-Bouvard ? Tacotax vous explique. 

Dispositifs LMNP et Censi-Bouvard, de quoi s’agit-il ? 

Combiner les dispositifs LMNP et Censi-Bouvard vous permet de bénéficier des avantages des deux formules. Avant d’envisager un cumul de ces dispositifs, il est important de comprendre les intérêts et les spécificités de chacun d’entre eux. 

Le statut LMNP 

Le statut LMNP est l’un des plus anciens dispositifs fiscaux français. Conçu pour favoriser l’investissement immobilier dans des biens meublés, il permet de réduire le montant des impôts. Les loyers issus d’un LMNP ne sont pas concernés par les revenus fonciers : ils sont considérés comme des revenus commerciaux. A ce titre, ils sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ainsi, un LMNP peut être concerné par deux régimes fiscaux différents

  • Le régime micro-BIC qui permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50% sur les revenus locatifs perçus ;
  • Le régime réel qui permet de déduire l’ensemble des charges et des frais qui concernent la location du montant de ses impôts. 

En plus des avantages fiscaux auxquels il permet d’avoir accès, le statut LMNP offre la possibilité d’amortir le prix du bien acheté ainsi que le mobilier. Vous pouvez ainsi créer un déficit foncier lorsque le prix du bien est plus important que ce qu’il rapporte. 

Pour bénéficier de ce dispositif, il faut respecter certaines règles liées à plusieurs facteurs à commencer par le type de bien concerné. En effet, il faut : 

  • Investir dans un bien meublé ou à meubler ; 
  • Louer un bien décent ; 
  • Proposer un bien d’au moins 9m2 ; 
  • Équiper le logement d’un mobilier adapté (literie, chaises, table, rangements, réfrigérateur, vaisselle…). 

Seul un particulier (personne physique) peut bénéficier du statut LMNP. Là encore certaines règles doivent être respectées, à savoir : 

  • Il ne faut pas être déjà inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel ; 
  • Les revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à la somme de 23 000 € OU à la moitié des revenus globaux obtenus par le foyer fiscal. 

La loi Censi-Bouvard

Mise en place en 2013, la loi Censi-Bouvard doit inciter les particuliers à investir en résidence de services. A ces fins, elle offre plusieurs avantages dont : 

  • La possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôts dont le montant est égal à 11% du prix d’achat HT ;
  • La possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat ; 
  • Une certaine facilité de gestion puisque c’est l’exploitant de la résidence qui gère le bien suite à la signature d’un bail commercial. 

Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, il faut acheter un bien qui soit situé dans une résidence de services neuve ou de plus de 15 ans si elle a été totalement réhabilitée. Sont ainsi concernées toutes les résidences étudiantes, les résidences seniors ou encore les EHPAD dans la mesure où elles proposent au moins 3 services sur 4 parmi les suivants :

  • Petit-déjeuner ; 
  • Ménage ;
  • Réception ; 
  • Blanchisserie et fourniture du linge de maison. 

Dans le cadre de ce dispositif, il faut louer le bien dans les 12 mois suivant l’achèvement de la construction ou de la rénovation du bien. De même, il est obligatoire de signer un bail commercial d’au moins 9 ans avec le gestionnaire de la résidence. Cet engagement doit être respecté sous peine de se voir supprimer son avantage fiscal. Ce bénéfice peut également être remis en cause si les conditions de location ne sont pas respectées, si le bien est cédé avant le délai défini ou encore s’il ne correspond pas aux critères d’éligibilité. 

Bon à savoir :

Le dispositif Censi-Bouvard est concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 €. 

Cumuler Censi-Bouvard et LMNP : comment faire ?

La loi Censi-Bouvard et le statut LMNP sont cumulables. C’est d’autant plus vrai que la loi Censi-Bouvard ne peut pas exister seule. Pour bénéficier de ces deux dispositifs, plusieurs critères doivent toutefois être rassemblés. Ainsi, il faut : 

  • Acheter un bien immobilier neuf, en VEFA, ou de plus de 15 ans rénové ;
  • Investir dans une résidence de services senior, dans une résidence étudiante, ou dans un EHPAD ;
  • Investir un montant maximum de 300 000 € ;
  • Louer le bien meublé ;
  • Signer un contrat d’exploitation d’au moins 9 ans avec le gestionnaire de la résidence ;
  • Encaisser des revenus locatifs de 23 000 €/an maximum ou de 50% des revenus globaux du foyer fiscal ;

Pour bénéficier de ces deux dispositifs de manière simultanée, il n’est pas nécessaire de respecter un plafonnement des loyers, un niveau de ressources des locataires ou encore un zonage géographique. 

Bon à savoir :

Le dispositif Censi-Bouvard est prorogé jusqu’à la fin de l’année 2021. Mieux vaut vous y prendre dès à présent si vous souhaitez le cumuler avec un LMNP. 

Pourquoi combiner le LMNP et la loi Censi-Bouvard ? 

Si les critères d’éligibilité de ces deux dispositifs sont remplis, il est possible de bénéficier non seulement d’avantages fiscaux mais aussi d’une facilité de gestion du bien loué. 

Des avantages fiscaux

En combinant un LMNP avec la loi Censi-Bouvard, vous pouvez :

  • Récupérer la TVA payée lors de l’achat du bien ; 
  • Bénéficier d’une réduction d’impôts de 11% du prix hors taxe qui sera répartie sur les 9 ans du bail commercial. 

Si par exemple vous faites l’achat d’un bien en résidence de services pour un montant de 250 000 € et que vous en retirez un loyer mensuel de 700 €, vous pourrez :

  • Récupérer la TVA et obtenir 20% de 250 000 € soit 50 000 €. En définitive, votre achat ne vous reviendra qu’à 200 000 € ;
  • Obtenir une réduction d’impôts de 11% sur le prix d’achat hors taxe, soit : 200 000 x 11% = 22 000 €, répartie sur 9 ans, soit 2445€/an pendant 9 ans. 

Avec la loi Censi-Bouvard, vous obtenez ainsi des avantages fiscaux à hauteur de 50 000 + 22 000 = 72 000 €. 

Avec le LMNP, vous pouvez également déduire l’ensemble des charges et des frais liés à la location et amortir le prix des biens mobiliers. Vous avez ainsi la possibilité de créer un déficit foncier si vos frais sont importants, ces derniers étant directement imputables sur vos loyers. Le but ? Réduire le montant de vos impôts sur ces revenus locatifs. 

Une facilité de gestion

Puisque vous devez signer un contrat de gestion avec le gérant de la résidence de services, vous n’avez pas à gérer le bien vous-même. C’est lui qui se chargera de trouver un locataire, de récupérer les loyers et de gérer tous les problèmes. 

Vous bénéficiez également d’une garantie de loyers pendant toute la période d’engagement, que le bien soit vide ou non. Vos revenus locatifs vous seront versés quoi qu’il arrive, même en cas de vacances locatives. 

Puisque vous êtes sûr de récupérer le montant de vos loyers tous les mois, il est plus facile de convaincre un banquier de vous accorder un prêt. En effet, les loyers peuvent correspondre aux mensualités de votre crédit. En cumulant un LMNP et la loi Censi-Bouvard, vous n’avez presque aucun effort financier à faire et vous bénéficiez d’avantages fiscaux importants. 

A lire également : Déclaration d’impôts et LMNP : mode d’emploi

Les limites d’un tel cumul 

En combinant un LMNP et le dispositif Censi-Bouvard, vous pouvez récupérer la TVA et bénéficier de nombreux avantages, mais vous ne pouvez pas profiter de l’ensemble des effets du LMNP. 

Par exemple, la réduction d’impôts peut être accordée mais seulement pendant la durée du bail commercial alors qu’en LMNP elle est valable pendant toute la durée de détention du bien. De même, avec la loi Censi-Bouvard, il n’est pas possible d’amortir la valeur du bien immobilier. En revanche, il est toujours possible d’amortir le prix du mobilier. 

Foire aux questions

🤷 Où puis-je investir en LMNP ? 

A la différence de la loi Pinel où il y a un zonage à respecter, ce n’est pas le cas dans le cadre du statut LMNP. Il est donc possible d’investir n’importe où en France, qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien, dans la mesure où les conditions d’accès au dispositif sont respectées.

🤝 Quelles charges déduire avec le régime LMNP ? 

Si c’est le régime fiscal réel qui est choisi, il est possible de déduire les frais et les charges liés à la location du bien meublé. Plusieurs charges peuvent être déduites telles que les charges liées aux travaux, les frais de notaire, les intérêts liés aux prêts bancaires ou encore les honoraires d’expert-comptable.

🤷 Est-il possible de faire un LMNP en indivision ? 

L’indivision correspond à une situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien. C’est souvent le cas dans le cadre d’une succession ou d’une donation par exemple. La location d’un bien meublé sous statut LMNP en indivision est tout à fait possible dans la mesure où c’est le régime fiscal réel qui est choisi à la place du régime micro-BIC.  

🤝 Faut-il choisir le statut LMNP ou la SCI ? 

Si vous voulez louer un bien meublé, vous ne pourrez pas faire appel à la SCI (Société Civile Immobilière). En effet, celle-ci ne concerne que les personnes physiques en leur nom propre. Tout dépend donc de vos objectifs financiers et de vos ambitions d’investissement. Quoi qu’il en soit, si vous souhaitez investir dans un bien meublé pour obtenir des revenus locatifs, vous devrez passer par le LMNP.