1. Le guide de l'impôt sur le revenu

  2. Revenus fonciers : comment sont-ils imposés ?

  3. Comment s’applique le CIMR sur les revenus fonciers ?

Comment s’applique le CIMR sur les revenus fonciers ?

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Sommaire de l'article

Mis en place en janvier 2019, le prélèvement à la source a été la source de nombreux questionnements pour éviter une double imposition, notamment pour les contribuables qui détenaient un ou plusieurs bien(s) immobilier(s). C’est pour pallier à cette problématique que le mécanisme du Crédit d’Impôt Modernisation du Recouvrement (CIMR) a été mis en place. Qu’est-ce que le CIMR exactement ? Comment s’appliquait le CIMR sur les revenus fonciers ? Que prenait-il en compte ? Autant de questions auxquelles Tacotax peut vous apporter une réponse. 

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Qu’est-ce que le CIMR ? 

Le CIMR a été mis en place par le gouvernement en 2019 afin d’éviter aux contribuables d’être imposés deux fois en 2019, à la fois sur leurs revenus de 2018 en raison de la déclaration de revenus réalisée au printemps 2019 et sur leurs revenus 2019 en raison de l’instauration du prélèvement à la source cette même année.

Le CIMR est un mécanisme particulier et temporaire qui a permis à l’administration fiscale d’effacer l’impôt sur les revenus perçus en 2018 ainsi que les prélèvements sociaux, faisant de cette année 2018 une année blanche. Une condition tout de même : le contribuable pouvait en effet éviter une double imposition mais uniquement pour les revenus dits « non exceptionnels » qui entraient dans le champ d’application du prélèvement à la source. Autrement dit, tous les revenus exceptionnels tels que les dividendes, les intérêts ou encore les plus-values, n’étaient pas concernés par le CIMR. Ces revenus, appelés revenus du capital, sont déjà imposés à la flat-tax.

Selon la situation du contribuable, le Crédit d’Impôt Modernisation du Recouvrement pouvait donc effacer totalement l’impôt sur le revenu pour l’année 2018, l’effacer partiellement ou encore n’avoir aucun effet pour lui. Vous l’aurez compris, seuls les contribuables qui ne percevaient que des revenus exceptionnels ou des revenus qui n’étaient pas imposables via le prélèvement à la source n’étaient pas concernés par le CIMR. 

Comment était calculé le CIMR sur les revenus fonciers ? 

De nombreux bailleurs et investisseurs immobiliers qui réalisaient beaucoup de travaux et qui avaient la possibilité de bénéficier d’un crédit d’impôt à ce titre, se sont inquiétés de la mise en place du CIMR. Afin d’éviter des optimisations massives de leur part et des reports de travaux, les règles de calcul du CIMR sur les revenus fonciers ont été aménagées, notamment en ce qui concerne les charges déductibles et les dépenses de travaux. De même, certains revenus fonciers ne pouvaient entrer dans le champ d’action du crédit d’impôt exceptionnel. 

CIMR sur les revenus fonciers : des charges déductibles encadrées 

Comme chaque année, les propriétaires de biens mis à la location devaient calculer leur revenu foncier imposable. Les bailleurs relevant du régime « Micro » devaient déduire forfaitairement les charges payées sur l’année des loyers encaissés, tandis que ceux relevant du régime « Réel » devaient déduire le montant réel des charges payées annuellement sur l’ensemble des loyers perçus pour la même période. 

Si vous étiez soumis au régime réel, vous deviez impérativement déduire les charges habituelle dont l’échéance tombait en 2018 des loyers perçus en 2018. Cela concernait l’ensemble des charges que vous deviez payer chaque année, tels que :

  • les frais d’assurance,
  • les charges de copropriété,
  • les frais de gestion
  • ou encore les intérêts d’emprunt.

Vous ne pouviez en aucun cas déduire ces charges de vos loyers 2019 si vous preniez la décision d’en reporter le paiement en 2019. Le but de cette règle était de vous empêcher de bénéficier d’un CIMR sur vos revenus fonciers plus élevé que la normale afin de réduire le montant de vos impôts en 2019. 

Bon à savoir : habituellement, un bailleur soumis au régime réel à la possibilité de déduire les charges qu’il a payées dans l’année, en ce compris les charges qui sont relatives à une année précédente ou à venir. Cette règle est toujours d’actualité, mais elle ne pouvait être appliquée pour les charges en 2018. 

Travaux et CIMR sur les revenus fonciers

Bailleurs : mieux vaut attendre 2020 pour vos travaux

Avec la mise en place du CIMR, l’imposition sur les revenus fonciers de 2018 a été annulée. De ce fait, les bailleurs n’auraient eu aucun intérêt à réaliser des travaux cette même année s’il leurs avait été impossible de déduire les travaux des revenus fonciers. Un véritable manque à gagner pour le secteur du bâtiment. Une problématique qu’a résolu le législateur en soumettant les travaux à un dispositif spécifique qui vous permettait de déduire de vos loyers 2019 les frais de travaux pour un montant égal à la moyenne des dépenses effectuées en 2018 et en 2019. 

Cela signifie concrètement que si vous n’aviez pas réalisé de travaux en 2018 mais que vous en aviez fait faire en 2019, vous ne pouviez déduire de vos loyers perçus en 2019 que la moitié des dépenses engagées pour ces travaux. Dans un tel cas, mieux valait donc attendre 2020 pour les faire

Si en revanche, des travaux avaient été faits en 2018, il était possible de déduire la totalité des dépenses réalisées des loyers 2018. Et si vous engagiez à nouveau des dépenses en 2019 à ce titre, vous pouviez encore déduire 50% du montant de vos loyers 2019. Dans ce cas, il était possible de déduire plus de frais que ceux qui avaient réellement été payés. Une aubaine, surtout pour les bailleurs qui avaient pu réaliser un déficit foncier suffisant en 2018. 

Bon à savoir : malgré la mise en place du CIMR pour l’année 2018, un bailleur qui réalisait un déficit foncier avait toujours la possibilité de déduire de son revenu global la somme de 10 700 € ainsi que le solde de son déficit pendant les 10 années suivantes.

CIMR et revenus fonciers exceptionnels 

Vous ne pouviez bénéficier du CIMR sur vos revenus fonciers que dans la mesure où ils étaient non exceptionnels, et donc par définition habituels. Concrètement, il s’agissait du montant des loyers perçus en 2018 et encaissés cette même année. 

Les revenus fonciers exceptionnels n’entraient donc pas dans le champ d’application du CIMR. Cela concernait notamment les loyers rattachés à une autre période mais qui avaient été perçus en 2019. Il pouvait par exemple s’agir d’arriérés de 2017 ou de loyers qui avaient été payés à l’avance. De même l’ensemble des revenus fonciers qui n’avaient par essence pas vocation à être renouvelés chaque année, tels que les subventions ou les pas-de-porte, n’étaient pas concernés par le CIMR. 

Foire aux questions 

Dois-je déclarer mes revenus malgré le prélèvement à la source ? 

Et bien oui ! Le prélèvement à la source ne vous dispense pas de déclarer vos revenus au printemps de chaque année. Bien que perception des revenus et paiement de l’impôt aient lieu au même moment, cette déclaration reste indispensable pour que l’administration fiscale puisse calculer le taux de prélèvement. 

Qu’est-ce qu’un déficit foncier ? 

On parle de déficit foncier lorsque le bien immobilier d’un bailleur lui coûte plus cher que ce qu’il lui rapporte. Si vous réalisez un déficit foncier, vous avez la possibilité d’en déduire le montant de votre revenu global dans la limite de 10 700 €. Si le déficit foncier est supérieur à votre revenu imposable, vous pouvez le déduire de vos revenus fonciers pendant les 10 années suivantes. 

►Pour aller plus loin :

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