Quelle banque pour mon crédit immobilier ?

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Alice Bled

Mis à jour le 08 juillet 2021

Le premier réflexe des particuliers qui souhaitent contracter un crédit immobilier pour financer l'achat ou la construction d'un logement est de décrocher le téléphone et d'appeler leur banque. Et ça se comprend très bien : votre banque connaît votre profil, votre historique. Elle n'aura aucune difficulté à vous faire rapidement une simulation de prêt immobilier gratuite. Elle peut même négocier avec vous les modalités de remboursement et les taux de votre prêt immobilier. Cela dit, est-ce une bonne raison pour ne pas aller voir si l'herbe est plus verte et les taux plus bas chez la concurrence ? 

Les banques, un acteur décisif dans les projets immobiliers

Difficile aujourd'hui d'imaginer financer un projet immobilier sans le secours de la banque. Si les aspirants propriétaires ont tendance à se tourner naturellement vers leur banque, qui connaît leur profil et saura leur proposer un financement personnalisé, ce n'est pas toujours l'option la plus avantageuse. Sur le marché du crédit immobilier, les banques proposent des taux différents pour les différents profils. 

► Lire aussi : Les différents types de crédits immobiliers

Quelle banque propose le meilleur taux immobilier ? La vôtre ou un concurrent ? Pour le savoir, le mieux est de réaliser une simulation de votre prêt immobilier. N'hésitez pas à vous tourner vers différents établissements pour demander un devis

La banque proposant le meilleur taux immobilier dépend de votre profil. Autrement dit, ce n'est pas tant le choix de la banque qui pèse le plus lourd dans la balance des meilleurs taux mais vous-même. Votre profil et votre dossier sont les éléments décisifs, ce sont eux qui font monter ou descendre le taux d'emprunt. 

Les taux de prêt immobilier

Les taux d'emprunt dans les banques varient d'une région à l'autre. À titre de comparaison, voici les meilleurs taux immobiliers valables sur l’Île-de-France pour un prêt d’une durée de 15 ans et au mois d’août 2018 :

BanqueTaux considéré comme très bonTaux considéré comme bon
Crédit Foncier1,2 %1,5 %
BRED1,15 %1,8 %
BNP Paribas1,09 %1,76 %
Société Générale0,9 %1,5 %
Caisse d'Épargne1,25 %1,6 %
AXA1,25 %1,35 %
LCL1,16 %1,41 %
Banque Populaire1,33 %1,68 %

En parlant d'établissements, les banques ne sont pas les seuls préteurs, il est possible de se tourner vers des établissements spécialisés dans le crédit comme le crédit immobilier. Il existait autrefois un spécialiste de l'accession sociale à la propriété en France, le Crédit Immobilier de France, un groupe financier centenaire  spécialisé dans l’accession à la propriété des ménages modestes. En avril 2017, il a annoncé la fermeture pour 2021 de l'ensemble de ses 25 sites sauf deux à Paris et à Toulouse. 

Prêt immobilier sans apport : les aides de l'État

Un apport personnel peut être une aide de l’État. Dans ce cas vous devez être éligible à l’une de ces aides :

Type de prêt aidéCaractéristiquesEn savoir plus
Le PTZ+Comme son nom l'indique, le Prêt à Taux Zéro est sans frais. Ce prêt permet de financer sous conditions de ressources l'achat ou la transformation d'un bien ancien ou neuf.En savoir plus sur le PTZ+
Le Plan Epargne Logement (PEL)Produit d’épargne à la base, le PEL ne peut être débloqué qu'après 4 ans. Il est plafonné à 92 000 €.En savoir plus sur le PEL
Le Prêt à l'Accession Sociale (PAS)Le PAS est destiné aux ménages les moins aisés, il peut financer l’intégralité de l’opération. En savoir plus sur le PAS
Le Prêt Action Logementà 1 %, il est accordé aux salariés du privé dans les entreprises de plus de 10 salariés sauf secteur agricoleEn savoir plus sur le Prêt Action Logement
Le Prêt Immobilier FonctionnaireLe prêt pour les fonctionnaires (n’est accordé qu’en complément d’un prêt conventionné ou d’un prêt d’accession sociale sur conditions de revenus.  En savoir plus sur le Prêt Immobilier Fonctionnaire
Les prêts des collectivités territorialesCertaines collectivités locales accordent des aides financières pour acheter ou construire votre futur logement.Contacter votre ADIL
Le Compte Épargne Logement (CEL)il est possible d’obtenir un crédit immobilier avec un taux d’emprunt préférentiel. 
Le Prêt conventionné immobilier "classique"accordé par une banque ayant passé une convention avec l’Etat. En savoir plus sur le Prêt Conventionné

Quelles sont les meilleures banques pour emprunter sans apport ?

Pour emprunter sans apport personnel, c'est-à-dire sans avancer une partie de la somme, le problème n'est pas tellement la banque mais votre stratégie. L'absence d'apport personnel nécessite un dossier et une argumentation solides pour convaincre l'établissement prêteur de vous octroyer un prêt à 110 %. Adopter une bonne stratégie de négociation en faisant jouer la concurrence peut tout aussi bien être efficace. En effet, les banques n’ont pas complètement exclu ceux qui ne peuvent rien apporter. Elles sont, au contraire, disposées à leur accorder un prêt, cela toutefois sous certaines conditions, et sur la base d’un profil bien défini.

Liste des banques habilitées Prêt Paris Logement

Exclusivement réservé aux primo-accédants parisiens, le Prêt Paris Logement sert à financer l'acquisition d'un bien ancien ou neuf dans Paris intra-muros. Il est accordé par des établissements ayant passé une convention avec la Ville de Paris :

  • Arkéa, 
  • Banques Populaires,
  • Banque Postale,
  • BNP-Paribas,
  • Caisse d'Épargne Ile-de-France-Paris,
  • Chalus,
  • Crédit Agricole,
  • Crédit Coopératif,
  • Crédit Foncier, 
  • Crédit Industriel et Commercial (C.I.C.) + Iberbanco,
  • Compagnie de Financement Foncier,
  • LCL (Le Crédit Lyonnais),
  • Crédit Mutuel,
  • Crédit du Nord,
  • Société Générale,
  • Société financière pour l'accession à la propriété (S.O.F.I.A.P.).

Pourquoi la banque refuse de m'accorder un crédit immobilier ?

Prêter de l'argent constitue un risque pour les banques, qui redoutent toujours les défauts de paiement. Généralement, lorsqu'un emprunteur se voit refuser un prêt immobilier, la précarité professionnelle est souvent en cause.  Les personnes employées en CDD, les intérimaires et les intermittents du spectacle sont considérés comme des profils "à risque", et en conséquence ont le plus de mal à décrocher un crédit immobilier. Le mieux reste un CDI, voire deux si vous empruntez en couple. Idem pour les auto-entrepreneurs, qui doivent justifier au moins deux ans d'activité.

Le plus souvent, une garantie supplémentaire est exigée, en général une assurance-vie, ou un bien placé en nantissement, qui ne pourra pas être vendu tant que le prêt ne sera pas intégralement remboursé. Pour les intermittents, la seule solution est de demander un prêt entre particuliers.

Un taux d'endettement trop élevé peut être un motif de refus. Si ce dernier est supérieur à 33 %, c’est-à-dire si vous devez consacrer plus du tiers de vos revenus mensuels au remboursement de vos prêts, alors vous présentez un risque de défaut trop important pour les banques.

Des revenus trop faibles pour supporter le poids du remboursement : nous l'avons vu, vos mensualités ne doivent pas excéder 30 % de vos revenus. Mais si les 70 % restants doivent vous permettre de vivre confortablement. Si ce n'est pas le cas, il est fort probable que votre demande de crédit soit refusée.

Soignez votre historique bancaire : il doit être impeccable sur les 6 mois qui précèdent la demande de prêt. Cela signifie pas de découverts, même légers, pas de crédits à la consommation et des revenus stables, voire croissants.

Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤝 Que faire si ma demande de crédit est refusée ?

Plusieurs solutions s'offrent à vous, en cas de refus : 

  • Consulter des banques concurrentes
  • Reconsidérer votre dossier de demande
  • Soigner votre profil

🤝 Quel salaire pour un prêt de 150 000 € ?

Le salaire n'est pas le seul élément à prendre en compte dans une demande de prêt. Par exemple, un salaire de 1 500 € peut tout à fait suffire à obtenir un crédit de 150 000 €. Il faut toutefois noter que plus le salaire est bas et plus l'apport et le temps de remboursement seront conséquents.

🤔 Est-ce que les banques communiquent entre elles pour les crédits ?

Non. Mais toutes les banques ont accès au registre national des crédits aux particuliers géré par la Banque de France. Ce fichier central est consulté par les banques avant de refuser ou d'accorder un crédit.

🤝 Demande de crédit sans justificatif, est-ce possible ?

Sans justification oui, mais sans justificatifs non ! Vous pouvez demander un crédit sans en divulguer le motif, on parle alors de prêt non-affecté. En revanche, vous devez fournir des justificatifs servant à établir votre profil emprunteur (bulletins de paie, relevés bancaires) et à démontrer à l'organisme prêteur que vous avez des rentrées d'argent régulières sur votre compte bancaire.