Il y a quelques années, votre prêt immobilier à 4,2 % vous semblait une excellente affaire. On peut donc comprendre aisément votre sentiment d’amertume devant les taux à 3% et 2% qui s’affichent actuellement… Devant la baisse historique des taux de crédit immobilier, de nombreux ménages cherchent à renégocier leur prêt, si possible sans changer de banque. Renégocier son prêt immobilier avec sa banque, une mission délicate qui demande à la fois diplomatie et préparation. Car il n’est pas dans l’intérêt des établissements bancaires d’entamer ce genre de renégociations. Comment convaincre votre banque de renégocier son prêt ?

 

Faire une simulation avant d’entamer les (re)négociations

Si les crédits affichent des taux très bas, se lancer à corps perdu dans une procédure de renégociation n’est pas forcément rentable sur le plan financier. En effet, gardez en tête que toute opération de ce genre implique des frais (de nouvelle garantie, indemnités de remboursement anticipé) qui peuvent aller jusqu'à dépasser le montant initial. On conseille donc aux ménages ayant souscrit un crédit immobilier d’effectuer une simulation. En utilisant les outils de calcul et de simulation disponibles en ligne, vous pouvez ainsi vérifier si une renégociation sera optimale ou non.

Concrètement, comment cela fonctionne ? Les outils de simulation se basent sur le montant initial du prêt, sa date de mise en place, les taux, la durée et le département de l’emprunteur pour calculer la différence. S’il s’avère qu’il y a effectivement un “manque à gagner”, vous pouvez de suite contacter votre banque pour lui exposer la situation et demander à repenser les modalités de votre emprunt immobilier. Attention cependant, les banques ne sont nullement tenues d’accepter ce genre d’opérations (qui représentent un risque financier) et il va falloir faire preuve de patience et de vigilance pour éviter les litiges.

Négocier avec sa banque son crédit immobilier : démarches et risques

Renégocier son crédit : un objectif de taille !

Les établissements bancaires ont bien conscience que les taux exceptionnellement bas vont pousser les ménages à vouloir renégocier leur prêt immobilier. Crédit agricole, Crédit Mutuel, Caisse d’Epargne, Crédit foncier et les autres sont réticents face aux demandes des particuliers de substituer l'ancien prêt par un nouveau, plus avantageux. Vous avez toujours l’option “chantage affectif”, qui consiste à “menacer” sa banque de la quitter pour une autre, qui peut décider les banquiers à accepter, mais risque de nuire à votre profil de “client fidèle”. Sans compter la myriade de démarches administratives (ouverture d’un nouveau compte, nouvelle négociation, nouveau dossier, nouveau banquier, etc) nécessaires à la mise en place du nouvel emprunt.

Sachez par ailleurs que si vous optez pour ce choix, des frais vous seront imposés ; des frais de dossier, des frais de prise et de mainlevée d'hypothèques, etc. Prudence donc. Malgré cela, rien ne vous empêche de contacter d’autres établissements pour faire jouer la concurrence...

Renégocier son prêt : le bon dossier

Jouez plutôt la carte du “bon élève” et venez au rendez-vous avec un dossier et des arguments solides. Pour information, les demandes de renégociations de prêt se font par courrier, en envoyant une lettre recommandée avec AR à votre banque. Tout comme votre dossier initial, votre dossier de renégociation doit comporter les éléments suivants :

  • le tableau d'amortissement de votre prêt immobilier en cours et de tous les autres crédits
  • la photocopie de l'acte d'achat du bien financé par votre prêt ;
  • les justificatifs de revenus mensuels (trois derniers bulletins de salaire si vous êtes salarié ou les trois dernières liasses fiscales annuelles si vous êtes indépendant / commerçant) ;
  • la photocopie de votre carte d'identité / passeport ;
  • la photocopie des relevés bancaires du dernier trimestre écoulé ;
  • la photocopie des trois derniers avis d'impôt sur le revenu.

Quelles conditions pour renégocier son crédit immobilier ?

L'objectif étant de convaincre votre banque du bien-fondé de votre démarche, mais aussi des intérêts financiers qu’elle représente pour l’établissement. Pour cela, trois conditions doivent être réunies :

  • le différentiel de taux entre l'ancien emprunt et le nouveau doit être d’au moins un point, sauf s’il s’agit d’un prêt élevé (300 000 euros ou plus) ou ayant une durée supérieure à vingt ans.
  • le capital restant doit être d’au moins 70 000 euros.
  • la renégociation doit intervenir le plus tôt possible dans l'échéancier de remboursement. Si possible, dans la 1ère moitié de sa vie, voire le 1er tiers.

Cette troisième condition est capitale, car les banques sont conscientes que dans le cadre d’une renégociation, le temps joue en leur faveur. Il n’est pas rare, sur les forums en ligne, de tomber sur des récits défavorables d’emprunteurs dont les dossiers traînent en longueur ou confrontés à des accords de réaménagements non contractuels. Il tient donc à vous d’optimiser les démarches en rassemblant les documents nécessaires et en vous renseignant sur la procédure à suivre.

L’assurance du prêt immobilier : un critère primordial

S'il n’est pas obligatoire de contracter une assurance pour son prêt immobilier, l’organisme émetteur du crédit peut l’exiger. Si vous entamez une procédure pour recalculer votre prêt, souvenez-vous qu’elle représente en moyenne 31 % du coût total, soit une variable très importante à prendre en compte.

Renégocier son prêt immobilier n’impacte pas uniquement le taux de votre crédit. Vos assurances décès et chômage risquent d’être également recalculées et pas forcément en votre faveur. Des éléments à prendre en compte avec d’entamer les négociations.

Le rachat de crédit immobilier : avantageux ou non ?

Le rachat de crédits : une opération de groupement

 

Si votre banque persiste dans son refus de renégocier votre emprunt, vous pouvez toujours tenter votre chance auprès d’un de ses concurrents, en demandant un rachat de crédit immobilier. Cette pratique est strictement encadrée par la loi, et prévoit notamment des pénalités de remboursement anticipé. Ce qui ne semble pas freiner les emprunteurs dans leur tentative, puisqu’on estime que les rachats de crédits représentent 45% du volume total des prêts en 2016, d’après l’UFC-Que-Choisir.  

L’avantage ? Vous bénéficiez d’un nouveau prêt à taux plus avantageux que le précédent.

Cela vous contraint cependant à conserver le bien immobilier acquis grâce au prêt pendant une durée de deux ans, afin de ne pas être pénalisé.

Sommes toutes, le rachat de crédit immobilier est intéressant à condition que la différence entre les deux taux d’emprunts soit suffisante pour couvrir :

  • les pénalités de remboursement anticipé, soit 6 mois d'intérêts avec un maximum de 3 % du capital restant dû,
  • les frais de mise en place d'une nouvelle garantie (facultatif)
  • le montant du capital restant dû doit être significatif, (50 000 € minimum)
  • le temps passé à mettre en place le nouvel emprunt et à assurer toutes les démarches de transfert de compte.

Peut-on encore renégocier son prêt immobilier souscrit en 2017 ?

Tout dépend de la date de mise en place du crédit. Consultez votre échéance de remboursement afin de déterminer si une renégociation serait avantageuse ou non.

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