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Vous avez pour projet de faire un prêt immobilier, votre banquier vous parle de capacité d’emprunt et vous ne savez pas ce que c’est ? Obtenir un prêt immobilier ne se fait pas du jour au lendemain, il faut pouvoir calculer les taux, les mensualités, etc. Il existe des calculatrice de capacité d’emprunt, mais cet article va vous donner les clés pour savoir comment calculer votre capacité d’emprunt. Quelle est la formule ? Qu’est-ce qu’il faut prendre en compte pour calculer sa capacité d’emprunt ?

 

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

Comme son nom l’indique, la capacité d’emprunt est un moyen de vérifier votre aptitude à emprunter une somme et pouvoir la rembourser ensuite. C’est également le montant que vous pourrez demander auprès d’un établissement comme prêt. Cela va répondre à la grande question de : combien puis-je emprunter pour un prêt immobilier ?

La capacité d’emprunt, c’est ce qui va conditionner votre obtention de prêt. Ce n’est pas le seul critère qui va entrer en ligne de compte, bien évidemment, mais il va permettre de savoir la somme à emprunter, les taux envisageables. 

Pour connaître vos mensualités et la durée d’un prêt, il faudra surtout vous baser sur le reste à vivre. Les établissements bancaires, pour attribuer un prêt, vont faire très attention au montant du reste à vivre. C’est la somme qui reste en votre possession après le paiement de toutes les charges. 

Le saviez-vous ? La capacité d’emprunt est également appelée la capacité d’endettement. 

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

La formule de calcul pour la capacité d’emprunt est :

vos revenus - vos charges fixes = capacité d'emprunt

Il est évident que ce n’est pas aussi simple que cela. En effet, s’il existe des calculatrices pour connaître sa capacité d’emprunt, c’est bien parce que derrière cette formule, il y a des choses plus complexe.

La capacité d’emprunt va varier en fonction de ces critères :

Le saviez-vous ? La capacité d’emprunt pour une maison sera la même que pour un autre bien. Ce n’est pas le bien ou le matériel qui va faire fluctuer votre capacité d’emprunt, mais bel et bien la somme que vous demandez. 

Les revenus et charges pour calculer la capacité d’emprunt

capacité d'emprunt
Ce n'est pas l'emprunteur, mais la banque qui calcule la capacité d'emprunt

Dans les revenus, voici ceux qu’il faut prendre en compte :

  • les salaires et traitements ;
  • les pensions de retraite ;
  • les bénéfices : industriels et commerciaux, non-commerciaux et agricoles ;
  • les revenus fonciers ;
  • les revenus de placements et de financements réguliers.

Concernant les charges à prendre en compte, voici la liste :

  • les mensualités de crédit en cours ;
  • les loyers ;
  • les pensions alimentaires versées à un ex-conjoint.

Les listes ne sont pas exhaustives, c’est à vous de voir ce que vous avez comme revenus réguliers et charges fixes. 

Bon à savoir : les organismes de prêt ne vont pas forcément prendre en compte les mêmes charges fixes et revenus. En effet, certains peuvent déduire vos impôts sur le revenu ou encore y ajouter votre épargne. C’est à la discrétion du banquier. 

Le taux d’endettement

Le calcul de la capacité d’emprunt va de paire avec le taux d’endettement. Le taux d’endettement, se calcule en faisant le rapport entre les charges et les revenus. Le pourcentage que vous avez en résultat va conditionner l’accord ou non pour un prêt. 

En règle générale, la banque ou l’organisme prêteur va se baser un taux d’endettement de 33 % à ne pas dépasser. Seulement, comme chaque cas est différent et que la décision est propre à une banque, il est possible de se voir refuser un prêt en ayant un taux d’endettement à 30 %. Au contraire, il est possible, selon votre situation d’obtenir un prêt avec un taux d’endettement à 35-40 %. 

Le taux d’endettement et la capacité d’emprunt vont de paire avec le reste à vivre. Il existe des minimas concernant le reste à vivre :

  • de 600 € à 1 000 € pour une personne célibataire ;
  • de 750 € à 1 000 € pour un couple sans enfant ;
  • de 15 e à 400 € par enfant supplémentaire. 

Ces minimas ne sont pas forcément appliqués au pied de la lettre, car chaque banque a ses critères et que chaque situation est différente. 

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Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

regroupement de crédits
Trop de crédits en cours ? Regroupez-les ou faites les racheter !

Il existe plusieurs moyens d’augmenter sa capacité d’emprunt. Vous pouvez tout d’abord regarder dans vos charges fixes ce qui peut être diminué. Par exemple, vous avez plusieurs crédits à la consommation ou un autre prêt immobilier. Le mieux est de voir comment les renégocier ou les regrouper pour payer une mensualité plus petite ou pour diminuer la durée. 

Vous pouvez également voir pour contracter deux prêts. C’est une solution qui est peu connue, mais qui existe. Elle n’est pas très populaire chez les organismes de prêt puisque vous allez payer moins d’intérêt. Le mieux à faire dans ce cas-là, est, au lieu de prendre un prêt sur une grande durée (25-30 ans), c’est de prendre un prêt sur 15 ans et un autre sur 20 ans. Vous allez payer moins d’intérêt et surtout vous allez pouvoir faire baisser vos mensualités

C’est pour cela qu’il est important de faire des simulations. Le plus pratique, c’est que vous pouvez les faire directement de votre ordinateur en ligne. Vous pouvez également aller voir plusieurs banques pour savoir ce qu’ils ont à vous proposer. Il existe également des courtiers qui peuvent vous renseigner sur les points à améliorer pour augmenter votre capacité d’emprunt. 

La capacité d’emprunt peut être augmentée grâce à une capacité d’achat plus importante. La capacité d’achat est votre capacité d’emprunt + assurance + votre apport personnel + les prêts aidés - les frais de dossier. Le total de ces éléments, qui correspond au coût total d'un emprunt immobilier, s'appelle le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). À ne pas confondre avec le Taux Annuel Effectif d'Assurance (TAEA), un  indicateur chiffré qui permet d'évaluer le coût réel d'une assurance dans un prêt immobilier et de comparer au mieux les offres.

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Bon à savoir : il faut vous poser les bonnes questions avant de courir chez votre banquier pour faire une demande de prêt. Combien d’apport personnel vous allez mettre ? Est-ce que vous souhaitez acquérir un bien neuf ou ancien ? Est-ce que vous avez la possibilité d’obtenir un prêt à taux zéro ? Est-ce que c’est un investissement locatif ? Quels sont les taux pratiqués actuellement ?

Foire aux questions 

Peut-on augmenter sa capacité d’emprunt avec un PTZ (prêt à taux zéro) ?

Oui, il est possible d’augmenter votre capacité d’emprunt avec un prêt à taux zéro. Le taux zéro sera une somme. Il est évident que ce n’est la totalité de la somme demandée qui sera à taux zéro. C’est possible, lorsque vous remplissez les critères pour obtenir ce prêt à taux zéro. Cela va vous permettre soit d’obtenir une somme plus importante ou des mensualités plus basses ou enfin une durée plus courte de remboursement.

Est-ce la même formule de calcul de la capacité d’emprunt pour un prêt personnel ?

Le formule est identique. Les critères de calcul de la capacité d’emprunt pour un prêt personnel ou pour un crédit auto seront les mêmes. Ce qui va changer, c’est le montant demandé et comment le remboursement va être supporté par votre niveau de vie. 

Est-ce que le prélèvement à la source impacte la capacité d’emprunt ?

Selon la Fédération Bancaire Française (FBF), le prélèvement à la source n’impacte pas la capacité d’emprunt.Sur votre fiche de paie, il y a indiqué le salaire avant prélèvement de l’impôt, donc rien ne change. Cela va permettre à la banque d’avoir une situation plus précise de vos revenus et charges. 

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