Investir dans une SCPI devient très populaire. Marché mature, puisqu’il existe depuis les années soixante, il a su faire ses preuves. Mais en quoi ce placement consiste-t-il vraiment ? Gestion d’un patrimoine immobilier locatif, composé de bureaux, de commerces ou d’habitations, la SCPI peut aussi être complexe et arboré de nombreuses formes : rendement, fiscale, régionale ou Pinel. Il faut savoir lire entre les lignes et bien se renseigner avant de faire le premier pas. Sa fiscalité avantageuse fait d’elle un produit complet et intéressant qui reste tout de même limité à des investisseurs aguerris.

 

Fonctionnement d’une SCPI

Définition 

Qu’est-ce qu’une SCPI ? La Société Civile de Placement Immobilier, on lui donne aussi le nom de pierre-papiera pour vocation l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif, elle représente donc un placement financier à long terme dont l’objectif premier est d’accorder des revenus réguliers à ses associés. Comment ? Les parts sont détenues par des associés qui perçoivent des loyers imposés comme des revenus fonciers. La SCPI a aussi une petite particularité qui fait toute la différence. Elle vous permet d’accéder à des placements bien souvent inaccessibles pour des particuliers. Vous n’avez pas besoin d’investir d’énormes sommes pour vous lancer dans une SCPI. Autre point fort, elles vous évitent de vous soucier de la gestion.

Les SCPI font partie d’un grand ensemble nommé valeurs mobilières. Il en existe de plusieurs sortes dont :

Ils ont tous des caractéristiques bien spécifiques et répondent à des besoins bien précis. Il est donc important de se renseigner consciencieusement avant de s’engager dans une de ces valeurs mobilières. Nous n’allons pas approfondir davantage ces produits dans cet article, mais nous vous conseillons de lire nos articles dédiés pour vous faire votre opinion, mais surtout en savoir plus sur le sujet.

► À lire également : SICAV et FCP : quelles différences ? 

Comment ça marche ?

Avant d’entrer dans les détails, sachez que le propre d’une SCPI c’est l’achat de biens immobiliers, sauf qu’ici ce n’est pas vous qui gérer le parc immobilier dans lequel vous avez décidé d’investir. Vous achetez à travers une société de gestion qui s’occupera ensuite d’assurer la gestion locative de ces immeubles, d’informer les associés des différentes acquisitions. Elle organisera également le marché des parts de la SCPI. En clair, vous réalisez un placement immobilier sans avoir les inconvénients de la détention d’un bien propre. En plus de tout cela, vous épargnez pour vous, votre retraite et vos proches tout en diversifiant votre patrimoine. C’est gagnant-gagnant. 

Malheureusement il n’existe pas de produit financier sans un ou deux défauts. Nous pourrions d’ailleurs remplacer le mot « défaut » par le mot « risque », plus cohérent ici. En effet, les dividendes perçus dépendent du taux d’occupation du ou des biens qui composent la SCPI. C’est pourquoi ils doivent toujours être occupés pour être sûrs de percevoir vos dividendes. Enfin, vos parts sont valorisées en fonction du marché de l’immobilier, mais notez que votre responsabilité se limite à vos apports réalisés. Soyez donc bien vigilant avant de vous lancer dans l’aventure SCPI. 

Comment acquérir des parts de SCPI ?

Passons à présent à la pratique, vous pouvez acheter des parts de SCPI auprès d’un établissement bancaire :

Cependant de nombreuses banques ne proposent pas ce type de produit. Boursorama par exemple, malgré son large catalogue de produits financiers, ne propose pas de SCPI. Il faudra donc se tourner vers des banques ou établissements bancaires affiliés à ce type de produits.

Qui contrôle les SCPI ? 

Vous vous doutez bien que les SCPI ne sont pas en roue libre, il faut bien qu’une autorité les gère. Les SCPI sont contrôlées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui :

  1. délivre des agréments aux sociétés répondant au cahier des charges,
  2. veille à l’information des associés,
  3. établit les règles de bon fonctionnement de la société
  4. elle peut prendre des sanctions en cas de non-respect de ces règles.

Mais l’AMF n’est pas la seule autorité qui existe, en effet un certain nombre d’organismes peut également là pour servir d’arbitre. Par exemple, l’expert immobilier, le commissaire aux comptes, le conseil de surveillance ou encore l’assemblée générale des associés.

Concernant le fonctionnement, les épargnants peuvent souscrire à ces SCPI de différentes manières :

  • au comptant pour obtenir un revenu immédiat ;
  • à crédit pour se constitue un patrimoine avec des revenus différés ;
  • en nue-propriété pour obtenir des revenus différés ;
  • en assurance-vie pour améliorer sa succession et optimiser sa fiscalité.

Les différents types de SCPI 

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier
La SCPI de rendement se spécialise dans l’immobilier professionnel

Maintenant que vous comprenez quels sont les objectifs d’une SCPI, mais aussi comment elle fonctionne et qui l’arbitre, il est important de savoir qu’il existe plusieurs types de SCPI. On pourrait presque dire qu’il y a une SCPI pour chaque situation, besoin ou envie de la part de l’investisseur. Tout dépend de votre objectif patrimonial, avant de choisir il est important de se poser les bonnes questions et de connaître son projet avant de le mettre en mouvement. La différence entre les types de SCPI réside principalement dans la nature des parcs immobiliers dans lesquels les fonds collectés sont investis. On pourrait presque parler de grandes familles de SCPI, chacune a sa spécificité.

Les SCPI de rendement 

Ces SCPI sont spécialisées dans l’immobilier professionnel : bureaux, commerces, entrepôts. Et parfois, dans certaines familles il y a même des branches différentes. Pour cette SCPI, il y a deux types de rendements différents : à capital fixe ou à capital variable. En investissant dans ce type d’immobilier, les locataires auront signé un bail commercial qui a trois qualités majeures :

  1. La sécurité, notamment pour vous. Bien plus intéressant un bail classique 
  2. La sélection du locataire peut être plus efficiente et le marché de l’immobilier professionnel n’a pas subi la bulle qui a sévi sur les locaux d’habitation.
  3. Un investissement immobilier disposant d’un très bon rapport locatif sans les contraintes habituelles du locatif en plus des revenus locatifs associés.

Quelques SCPI de rendement parmi les plus connues :

Lire aussi : SCPI : le classement des meilleures sociétés 2019

Les SCPI de plus-value

Pas de bureaux ici, ces SCPI sont spécialisées dans l’immobilier résidentiel à fort potentiel de revalorisation. Qu’est-ce que ça signifie ? La SCPI va investir dans des biens immobiliers très avantageux. Par exemple, les logements où le loyer et plafonné par la loi 1948, ou autre type de dispositifs de protection où le locataire bénéficie de loyers extrêmement avantageux. 

La SCPI fiscale

Double fonction pour cette SCPI, vous épargnez tout en défiscalisant. Eh oui, son parc immobilier va dépendre de l’avantage fiscal proposé à l’investisseur. Plus besoin de choisir, vous pouvez avoir les deux. C’est d’ailleurs le cas des SCPI Pinel dont nous parlerons plus en détail un peu plus bas. Dans un autre genre, il y a également les SCPI Malraux qui vont acquérir des biens très anciens à rénover dans des quartiers sauvegardés. Quel que soit leur nom, les SCPI fiscales vous permettront de réduire vos impôts tout en diversifiant votre patrimoine.

La SCPI régionale

La SCPI régionale fait partie de la famille des SCPI de rendement, et comme son nom l’indique, elle concentre ses investissements sur une zone géographique bien précise, généralement dans des régions qui ont un fort potentiel économique. Contrairement aux autres SCPI, celle-ci connaît son terrain de jeu. Son expertise se situe sur les marchés immobiliers locaux. Résultat, ce type de SCPI arrive toujours à trouver LE bien immobilier plus rapidement. Malgré leur rareté, l’idée est de combiner rendements et valorisation du capital patrimonial.

Les SCPI de valorisation

Les SCPI de valorisation ont pour objectif de faire fructifier le capital des investisseurs sur une période donnée à la liquidation du bien immobilier. Ils privilégient les immeubles dans les quartiers huppés des grandes villes françaises et européennes. La durée de vie de ces sociétés oscille entre 10 et 15 ans.

OPCI

Enfin, il existe un produit hybride souvent assimilé aux SCPI. Il s’agit d’une combinaison entre une SCPI de rendement à hauteur de 60 % et des OPCVM c’est-à-dire des fonds investis sur des supports actions ou obligataires.

SCPI Pinel : comment ça marche ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier
Certaines SCPI peuvent avoir le statut Pinel. Cet investissement
peut durer 15 à 17 ans.

Vous ne le saviez peut-être pas, mais il existe bien des SCPI qui obtiennent le statut Pinel si elles investissent dans de l’immobilier neuf éligible à la loi Pinel. Cette même loi permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en mettant votre bien immobilier en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Souvenez-vous, cette loi avait été mise en place par l’État afin de pallier au manque grandissant de logements dans les grandes métropoles françaises. 

La réduction fiscale varie en fonction des années de location du bien immobilier :

  • 12 % du montant investi dans une SCPI pour une durée de 6 ans, dans la limite de 36 000 €
  • 18 % du montant investi dans une SCPI pour une durée de 9 ans, dans la limite de 54 000 €
  • 21 % du montant investi dans une SCPI pour une durée de 12 ans, dans la limite de 63 000 €

Au terme de ces années de location, le bien immobilier est revendu, le prix de vente permet de calculer le prix de la part reversée aux associés. La durée de l’investissement pour une SCPI Pinel peut donc être de 15 à 17 ans. Il existe également une limite globale pour ce dispositif Pinel qui est de 300 000 €. Ce dispositif étant réservé aux zones géographiques ayant un fort potentiel locatif, vous pouvez bénéficier de cette réduction d’impôt que dans certaines villes :

  • la zone A bis : Paris et la petite couronne ;
  • la zone A : agglomération de Paris, Côte d’Azur, agglomération de Genève ;
  • la zone B : départements d’outre-mer et autres agglomérations provinciales ayant un prix des loyers élevés ;
  • la zone B2 : grande couronne parisienne et des communes en Corse ;

Il est important de préciser que les SCPI Pinel n’atteignent souvent pas le rendement des SCPI classiques (4 ou 5 % en moyenne), on peut établir que l’objectif de rentabilité d’une SCPI Pinel sera de 2 % et on constate que ce taux atteint en moyenne les 2,75 % dans les rendements en 2018.

Quelles sont les meilleures SCPI en 2019 ? 

La fiscalité des SCPI 

Pas de grands changements quant à la fiscalité de la SCPI entre 2018 et 2019. Le grand changement pour ces placements s’est plutôt opéré au 1er janvier 2018 avec la mise en place du prélèvement forfaitaire unique (PFU) pour uniformiser la fiscalité des produits financiers avec un taux à 12,8 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux.

La fiscalité d’une SCPI Corum

Corum est une SCPI internationale qui propose des revenus étrangers. La fiscalité de cette SCPI va relever de l’origine des revenus perçus. L’imposition relève du pays d’origine. Seulement, en France, il faut absolument déclarer ces revenus étrangers et il est possible de se retrouver doublement imposé. Pour éviter cela, il existe des conventions fiscales internationales qui mettent en place des mécanismes de lissage de cette double imposition.

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