Lorsque l’on n’a pas forcément les moyens pour investir dans un bien immobilier, il existe une autre solution : l’investissement dans des FCPI (fonds communs de placement en immobilier). Le principal objectif de ces fonds est de pouvoir investir dans l’immobilier en diversifiant l’investissement ou bien pour financer un très grand projet d’immobilier nécessitant un apport très important. Qu’est-ce qu’un FCPI dans l’immobilier ? Pourquoi opter pour ce type de placement ? 

 

FCPI en immobilier : définition

Ce type de sigle peut paraître complexe, pourtant, il est possible d’investir dans cette catégorie de fond sans s’y connaître forcément dans le placement boursier. 

Les fonds de placement communs en immobilier : une catégorie d’OPCVM

En effet, les FCPI font partie des fonds communs de placement, qui eux-mêmes entrent dans la catégorie des OPCVM. Un OPCVM est un organisme de placement collectif en valeurs mobilières. Ils sont de deux types :

  • les Sociétés d’Investissement à Capital Variable (SICAV) : ce sont des sociétés anonymes qui vont émettre et détruire des actions en fonction de l’offre et de la demande (achat et vente d’actions). Les investisseurs sont nommés des actionnaires et ont un droit de vote lors de l’assemblée générale annuelle. 
  • Les Fonds Communs de Placement (FCP) : ce sont des fonds gérés par des sociétés indépendantes qui vont s’occuper de donner une direction au fond vers des placements dans le secteur du FCP. Les investisseurs sont des porteurs de titre qui n’ont pas leur mot à dire dans la gestion du fonds.  

►Lire aussi SICAV et FCP : quelles différences ?

Il y a également différentes classes d’OPCVM :

  • actions : c’est un investissement en titres dans des sociétés ;
  • obligations : des bons du trésor, par exemple ;
  • monnaie : de la liquidité ;
  • diversifiés : comme son nom l’indique, ce sont des OPCVM composés de plusieurs classes différentes ;
  • à formule : le montant doit être défini à l’avance, c’est pourquoi cela s’appelle un OPCVM "à formule" ;
  • alternatifs : ce sont des fonds de fonds.
Le saviez-vous ? Il existe différents FCPI, ceux pour l’immobilier, mais aussi des FCP dans l’innovation. Il ne faut pas les confondre puisqu’ils n’ont pas les mêmes niveaux de risques et de rendements. De plus, ce sont des secteurs très différents. Les FCP dans l’innovation doivent être détenus avec au moins 60 % de titres de sociétés non cotées dans un secteur de pointe.

Dans le secteur de l’immobilier, voici les différents types de sociétés dans lesquelles les fonds peuvent investir :

  • les sociétés foncières ;
  • les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) ;
  • les sociétés de promotions, de construction ;
  • et les sociétés immobilières.

Elles doivent respecter la réglementation européenne. Le chiffre d’affaires de ces sociétés se fait par abonnement avec un rendement supérieur aux OPCVM d’actions ce qui apporte une certaine stabilité. 

Le fonctionnement des FCPI en 2019

Le principe est le suivant : un FCP en immobilier est considéré comme tel à condition que les placements soient effectués en majorité dans le secteur de l’immobilier. Ce sont automatiquement des titres de la classe des actions. Il n’y a pas d’autres choix dans le cadre de l’immobilier. 

L’investissement dans ce type de fonds s’appelle plus communément “investir dans la pierre papier”. Cela signifie que des titres sont émis en bourse pour investir dans de l’immobilier. Le minimum requis pour faire un placement dans un FCPI, c’est 100 € voire même 50 € dans certains. 

Le saviez-vous ? En France, la majorité des OPCVM en immobilier sont des SIIC. De plus, les SIIC sont à 95 % pour de la location d’immeubles, 60 % des plus-values d’immeubles et représentent 100 % des dividendes. Il faut mettre au minimum 500 € d’investissement.

Il y a plusieurs acteurs dans les OPCVM immobiliers :

  • les sociétés de gestion : la liste est disponible dans la base de données GECO de l’Autorités des Marchés Financiers (AMF) qui est consultable sur leur site Internet. Ces sociétés ont été agréées par l’AMF elle-même afin de s’occuper des fonds.
  • Les dépositaires : par fond, il y en a un seul et unique, qui n’a aucun lien avec la société de gestion. Il est choisi parmi une liste de personnes morales fixée par le ministre de l’Économie. Leur objectif est de conserver les actifs et contrôler les décisions prises par le fond. 
  • Les distributeurs : ils sont de plusieurs types comme les plateformes en ligne qui vont vendre des titres aux particuliers ou aux conseillers en gestion de patrimoine. Cela peut aussi être les conseillers de gestion en patrimoine eux-mêmes, les gérants ou les banques privées qui vont s’occuper des clients fortunés. Enfin, les banques et les assurances peuvent distribuer des FCPI.

Avant d’investir dans un FCPI, il est important d’en savoir un peu plus sur leur historique pour connaître sa performance et ses antécédents. Il existe des documents obligatoires qui doivent être fournis à chaque personne s’intéressant au fond :

  • le Document d’Information Clé pour l’Investisseur (DICI) qui est comme la carte d’identité du FCPI ;
  • le prospectus : le document de présentation du fond ;
  • le règlement intérieur ou les statuts de l’organisme. 
Bon à savoir : sur simple demande, il est possible d’obtenir plus d’informations. Des documents comme le rapport annuel ou le bulletin d’information seront mis à disposition. 

Le DICI permet de connaître le rendement du FCPI sur plusieurs années. Ce document va résumer sur deux pages les informations les plus importantes à connaître sur le fond comme les risques et les performances passées. Cela ne veut pas dire grand-chose sur les performances à venir, mais ça donne une idée. C’est un document obligatoire qui est le même pour tous les États membres de l’Union européenne. 

La fiscalité des FCPI 

En fonction du fond et de ce que vous souhaitez comme revenus grâce à l’investissement dans un FCPI, il y a le choix entre la distribution et la capitalisation.

  • La distribution est présentée comme un revenu qui tombe régulièrement à chaque résultat positif enregistré.
  • A contrario, la capitalisation est le fait de réinjecter les bénéfices dans le fond. 
fonds communs de placement immobilier fcpi
Le PFU, aussi appelé flat-tax,
concerne l'ensemble des revenus du capital

Afin de favoriser l’investissement, l’épargne, des particuliers, sans pour autant prendre sur leur pouvoir d’achat, des avantages fiscaux ont été mis en place. C’est le cas aussi pour les livrets d’épargne réglementés comme le Livret A. 

Avec la Loi de Finances pour 2018, la fiscalité des FCPI a évolué. En effet, à partir du 1er janvier 2018, Bercy a mis en place un prélèvement forfaitaire unique (PFU) qui vient remplacer les prélèvements qui dépendaient du type de revenus perçus. C’est pour cela que la fiscalité des FCPI en 2019 sera la même qu’en 2018, mais différente de 2017. 

Il est encore possible de choisir l'imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Dans ce cas, il faudra porter les bénéfices réalisés sur sa déclaration de revenus. Cette option doit être étudiée minutieusement, puisque ce choix ne porte pas que sur le FCPI, mais sur tous les produits concernés par le PFU. Le PFU est à hauteur de 30 % et regroupe 12,8 % d’impôts et 17,2 % de prélèvements sociaux

Bon à savoir : la fiscalité décrite ci-dessus concerne les dividendes et les plus-values de cession de parts ou d’actions. 

Foire aux questions

Qu’est-ce que la valeur liquidative ? 

La valeur liquidative correspond au tarif d’une part ou d’une action en fonction de l’OPCVM dans lequel vous investissez. Cette valeur liquidative va dépendre de l’actif et du nombre de parts ou d’actions possédées. Il suffit de diviser la valeur globale de l’actif net par le nombre de parts ou d’actions. La valeur liquidative est calculée au moins deux fois par mois. 

Est-il possible de trouver une liste des OPCVM dans l’immobilier ? 

Il y a plein de sites Internet proposant un palmarès des fonds, même dans l’immobilier. Il est également possible de se renseigner auprès de sa banque et de voir ce qui se fait ailleurs. Par exemple, un FCPI chez Boursorama Banque, c’est la politique du 0 % (0 % de frais de gestion, 0 % de frais de garde et de frais de sortie). La BNP ne fait pas de FCPI dans l’immobilier, mais propose des SCPI tout public. 

La plupart des établissements bancaires proposent des investissements dans des fonds, il faut se renseigner auprès d’eux. 

Qu’est-ce qu’un FIP  ?

FIP signifie Fonds d'Investissement de Proximité. La définition d’un FIP ressemble beaucoup à celle d'un FCP dans l’innovation, à la seule différence que le FIP est qu’il tient compte de la proximité avec la France. Les entreprises dans lesquelles les FIP placent l’argent doivent être françaises ou avoir 4 régions limitrophes dans l’Union européenne. C’est un dispositif qui a été créé en 2003. 

Est-il possible d’investir dans un PEA avec un FCPI ?

Si le fond choisi pour l’investissement immobilier est une SIIC, il n’est plus possible de faire cet investissement via un PEA (Plan d’Épargne en Actions). La seule condition pour que cela puisse se faire est que le PEA avec un investissement en SIIC date d’avant le 20 novembre 2011. 

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