SCPI et financement à crédit : notre guide

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Wilhelm Bertieux

Mis à jour le 10 mai 2021

Pour beaucoup d’investisseurs, immobilier rime avec crédit à rembourser. C’est également valable pour les SCPI, du moins si on le souhaite. Contrairement à la pierre classique qui nécessite dans une grande majorité des cas la souscription d’un crédit immobilier et un apport conséquent, les SCPI - ou pierre papier - peuvent aussi bien être investies à crédit qu’en direct. Pourtant, la première option a son lot d’avantages, de l’effet de levier du crédit à l’apport quasi nul de l’investisseur. Comment allier investissement en SCPI et financement à crédit ? Vers quelle banque se tourner pour acheter des parts de SCPI à crédit ? Tacotax vous répond.

Comment acheter des parts de SCPI à crédit ?

Quelles sont les démarches à suivre pour investir en SCPI à crédit aujourd’hui ? Tout comme un investissement immobilier classique, vous devrez :

  • Comparer les SCPI entre elles pour déterminer celle où vous souhaitez investir.
  • Monter un dossier pour promouvoir votre investissement.
  • Effectuer une demande de financement à la banque de votre choix.
  • Acquérir des parts de SCPI sans effort d’épargne une fois le crédit souscrit.
  • Rembourser les mensualités chaque mois en bénéficiant de l’effet de levier du crédit grâce aux loyers versés.

Quel crédit pour les SCPI ?

Le financement de parts de SCPI peut se faire à l’aide d’un crédit amortissable, d’un crédit in fine ou même par un crédit à la consommation (ou crédit conso). En fer de lance, le prêt amortissable. Ce type de crédit est le plus populaire et probablement le plus approprié pour un investissement en SCPI sur le long terme. Son principe ? Le particulier rembourse le capital emprunté chaque mois, avec des intérêts d’emprunt (qui sont calculés sur le capital restant).

Dans ce cas de figure, l’investissement en SCPI peut alors se faire sans apport, l’effort d’épargne est moindre et les mensualités sont compensées par les revenus locatifs perçus mensuellement ou trimestriellement. 

Autre option : le prêt in fine. Contrairement à son pendant amortissable, le crédit in fine vous demande de rembourser l’intégralité du capital emprunté à la fin de sa période. Des mensualités devront être supportées, mais elles ne sont constituées que des intérêts d’emprunt. 

Ici, vous percevez vos revenus fonciers également chaque mois ou trimestres sans mensualités de crédit, ce qui vous permet de bénéficier de revenus plus conséquents. Mais prudence au remboursement total du crédit lorsque ce dernier prend fin ! Les banques et autres organismes créanciers demandent généralement à ses débiteurs de souscrire une assurance vie dans leur établissement pour qu’ils y versent un capital de manière périodique, en tant que garantie supplémentaire.

Enfin, le crédit à la consommation - aussi appelé crédit conso - est aussi une option pour investir en SCPI, mais la somme empruntée ne peut pas dépasser 75 000 € et sera accompagnée de taux d’intérêt plus élevés.

Où acheter des parts de SCPI ?

Opter pour un financement à crédit pour investir en SCPI vous demandera d’effectuer certaines recherches pour trouver le bon établissement et le bon prêt. Une simulation pourra par exemple être utile pour trouver les meilleures SCPI à crédit, et une visite sur des forums et autres sites d’associations de consommateurs pourra vous aider à vous faire votre propre avis. Le financement de parts de SCPI au Crédit Agricole ou chez Boursorama ne vous engagera pas forcément de la même manière, par exemple.

Une fois le prêt souscrit, vous pouvez acheter des parts de SCPI en direct par plusieurs moyens :

  • En contactant directement la société de gestion de la SCPI de votre choix,
  • En passant par un courtier,
  • En se faisant accompagner par un intermédiaire, comme un conseiller en gestion de patrimoine, etc.

Bon à savoir

les banques auront tendance à accepter un prêt si vous choisissez d’investir dans des SCPI qu’elles proposent, faisant partie de leur catalogue. Pour autant, ce ne sont pas forcément les meilleures : à vous de vous renseigner en amont sur les SCPI proposées par tel ou tel établissement !

Financement de parts de SCPI à crédit : une bonne idée ?

Faut-il acheter des SCPI à crédit ?

Les investisseurs se tournant vers le crédit immobilier pour financer l’acquisition de parts de SCPI ne représentent que 20 % environ des investissements totaux en pierre papier. Pourtant, l’achat de parts de SCPI en direct a plusieurs avantages :

  • Investir dans l’immobilier sans apport,
  • Diversifier son patrimoine et ses placements en souscrivant des parts de plusieurs SCPI différentes,
  • Déduire les intérêts d’emprunt et autres frais des revenus fonciers,
  • Réduire ses impôts en investissant dans des SCPI fiscales type Pinel ou Malraux,
  • Bénéficier de l’effet de levier du crédit bancaire.

À noter également que si vous percevez moins de 15 000 € de revenus fonciers bruts sur une année, c’est le régime micro-foncier qui s’applique de plein droit sur ces revenus, ce qui signifie que vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 30 % ! Plus d'informations ici.

Enfin, si les SCPI de démembrement sont utiles pour réduire ses impôts et alléger son ISF (Impôt sur la Fortune Immobilière), il est fortement déconseillé de souscrire un crédit immobilier pour acquérir des parts en nue-propriété, puisque les mensualités ne seront pas couvertes par des revenus locatifs, qu’on ne touche pas dans un investissement en démembrement.

Achat de SCPI à crédit : les risques et dangers

Tout investissement comporte des risques. Au même titre que l’immobilier locatif classique, les SCPI présentent un risque de perte en capital : des carences locatives sont possibles, mais peu probables du fait de la composition des parcs immobiliers des SCPI de rendement (bureaux et immeubles dans le tertiaire).

En outre, la pluralité d’immeubles acquis par une SCPI mutualise grandement le risque de vacance locative. L’autre danger, c’est la potentielle perte de valeur des parts de SCPI. D’où l’intérêt d’investir dans ce véhicule financier sur le long terme.

Enfin, en termes de fiscalité, l’achat de parts de SCPI en direct (via un crédit ou non) engrange des revenus fonciers, imposés au régime foncier (ou micro-foncier). C’est un inconvénient en comparaison de la fiscalité avantageuse d’un investissement en assurance vie notamment, qui vous permet de voir vos gains exonérés d’impôt sur le revenu après huit ans de détention d’un contrat.

Foire aux questions

🤝 Qui propose des SCPI ?

Il existe de nombreuses SCPI en France et en Europe, gérées par diverses sociétés de gestion : vous pouvez en savoir plus sur les sociétés qu’elles proposent sur leurs sites internet, par exemple BNP Paribas Reim, Primonial Reim, Sofidy, La Française AM, PAREF Gestion, etc.

🤝 Où placer son argent en 2021 ?

Plusieurs options s’offrent à vous pour placer votre argent, selon votre appétence au risque et vos objectifs patrimoniaux. Ainsi, dans une quête de rendement, investir en Bourse via un PEA ou souscrire des parts de SCPI peut être une option. Pour préparer votre retraite, un PER sera optimal. Pour épargner tout en dynamisant votre épargne, foncez sur un contrat d’assurance vie multisupport !

🤷 Quel apport pour les SCPI ?

L’un des avantages des SCPI, c’est qu’elles ne demandent pas d’apport pour en acquérir des parts. Si vous souscrivez un crédit immobilier pour les acheter, vous pouvez y ajouter une partie de votre épargne si vous le souhaitez, pour acquérir plus de parts par exemple, mais ce n’est pas une obligation.

🤝 Comment financer des parts de SCPI ?

Pour acheter des parts de SCPI, plusieurs moyens s’offrent à vous : l’achat en direct (à crédit ou non), l’acquisition de parts au sein d’un contrat d’assurance vie, la nue-propriété de parts de SCPI, etc. Grâce à l’investissement à crédit, vous n’avez pas d’apport à pourvoir. Mais l’assurance vie est plus intéressante d’un point de vue fiscal.