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Super Pinel : à quoi ressemblera le dispositif en 2023 ?

super pinel

Wilhelm Bertieux

Mis à jour le 03 septembre 2021

Le dispositif Pinel a vu le jour en 2014. Pensée par la ministre du Logement éponyme, cette loi de défiscalisation visait à booster la construction de logements neufs en offrant un avantage fiscal aux investisseurs. En 2021, la réduction d’impôt offerte par la loi Pinel attire toujours plus de particuliers cherchant à réaliser un investissement locatif. Mais toutes les bonnes choses ont une fin : ce dispositif est voué à tirer sa révérence en 2024. Pour autant, l’actuelle ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, a annoncé l’arrivée du Super Pinel pour prendre le relais. Quels seront les changements apportés à la loi Pinel ? Quand le Super Pinel prendra-t-il effet ? On fait le point.

Place au Super Pinel en 2023

Pourquoi changer une formule qui fonctionne ? Déjà prolongée une première fois en 2021, la loi Pinel poursuivra son chemin en 2022 et 2023, avant de laisser sa place, en 2024, à son successeur : le Super Pinel. D’ici 2024, les avantages fiscaux promis aux investisseurs particuliers seront rabotés :

Durée d'engagement20232024
6 ans10,5 %9 %
9 ans15 %12 %
12 ans17,5 %14 %

Quand s’arrête la loi Pinel ?

Le dispositif a porté ses fruits : certains promoteurs immobiliers estiment que le Pinel représenterait entre le quart et le tiers des ventes de biens immobiliers aujourd’hui.

Aussi, pour pallier les potentielles baisses de ventes immobilières - particulièrement suite à la crise sanitaire - et de constructions de logements neufs, la ministre du Logement Emmanuelle Wargon annonce que le dispositif de défiscalisation si populaire aura bel et bien un remplaçant. 

Dès 2023, le Super Pinel sera accessible à certains logements respectant des critères environnementaux bien précis ainsi que des standards en matière de qualité d’usage :

  • Baisse de la hauteur sous plafond,
  • Diminution de la taille des chambres,
  • Lumière traversante…

… sont autant de critères qui seront scrutés par le Super Pinel en 2023 et 2024. Les critères précis seront définis d’après les conclusions de l’architecte urbaniste François Leclercq et de Laurent Girometti, directeur général d’Epamarne.

► Lire aussi : Pourquoi investir en loi Pinel ?

Un timing serré

La modification de la loi Pinel pour 2023 s’inscrit dans une dynamique assez compliquée : située entre la crise sanitaire (qui a fragilisé le marché immobilier) et les élections présidentielles de 2022, elle doit encore passer l’étape du projet de décret. Notamment en ce qui concerne les éléments relatifs à la qualité d’un logement. 

Le but étant d’accompagner les constructeurs et promoteurs immobiliers dans l’après-Pinel, les bases mêmes du dispositif Super Pinel doivent être posées rapidement. Entre l’offre immobilière en chute et les hausses constantes de loyers, il est plus que jamais important de proposer des dispositifs profitants aussi bien aux propriétaires qu’aux locataires.

Bon à savoir
C’est le mardi 31 août 2021, dans le cadre du programme “Habiter la France de demain”, qu’Emmanuelle Wargon a annoncé que les professionnels se penchaient déjà sur le projet de décret.

Loi Pinel vs Super Pinel : qu’est-ce qui change ?

La loi de finances pour 2021 prévoyait la fin du dispositif Pinel fin 2024. Pour accompagner cette disparition, un rabotage des avantages fiscaux a été mis en place, à compter du 1er janvier 2023.

La réduction d’impôt maximale du Pinel en 2023 passe donc à 17,5 % contre 21 %, puis 14 % en 2024. Il sera néanmoins possible d’éviter cette baisse importante sous réserve de respecter certaines conditions.

Si vous avez investi en 2023 ou 2024 dans un bien immobilier éligible à la loi Pinel et que vous respectez ces critères, vous basculez dans le Super Pinel, ce qui vous permet de bénéficier de la réduction d’impôt maximale

L’objectif premier du gouvernement est ici de diminuer l’impact carbone des bâtiments tout en maximisant les performances thermiques et énergétiques de ces derniers. La principale nouveauté de ce Super Pinel est donc la soumission à la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020).

Cette norme, publiée le 29 juillet 2021, est la condition sine qua non pour prétendre au Pinel et pour maintenir un taux plein en 2023 et 2024. Viennent ensuite les qualités d’usage, déterminées par le référentiel qualité rédigé par Laurent Girometti et François Leclercq.

Lire aussi : Loi Pinel : explication, évolution et conditions d'éligibilité

Comment fonctionne la loi Pinel en 2021 ?

Piqûre de rappel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation visant à promouvoir la construction et la mise en location de logements neufs. Les investisseurs peuvent ainsi faire l’acquisition d’un bien immobilier neuf pour le mettre en location pendant une durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans. Selon cette durée, ils gagnent en retour un avantage fiscal prenant la forme d’une réduction de leur impôt sur le revenu à hauteur de :

  • 12 % pour 6 ans.
  • 18 % pour 9 ans.
  • 21 % pour 12 ans.

Cet avantage fiscal est conditionné par bon nombre de critères concernant aussi bien le propriétaire, le locataire ou encore la localisation du bien immobilier. 

Les critères d’éligibilité au Pinel

Tout investisseur faisant l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou en VEFA avant le 31 décembre 2024 peut prétendre au Pinel. Il faut cependant :

  • Que le logement soit situé dans l’une des zones Pinel A, A bis ou B1.
  • Que le logement soit loué à titre de résidence principale.
  • Que le ou les locataires présentent un revenu fiscal de référence en dessous d’un certain seuil.
  • Que le logement soit loué nu, sans meubles.
  • Que le loyer au m² respecte l’encadrement des prix par zones.

Retrouvez plus d’informations sur la loi Pinel et sur le futur amendement du Super Pinel en 2023 sur le site du Bofip ou du service public.

► Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤷 Comment sortir du dispositif Pinel ?

Pour jouir de votre bien immobilier comme bon vous semble, il vous faudra d’abord respecter la durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans ! Par la suite, vous pourrez poursuivre la mise en location de votre bien ou bien le revendre pour réaliser une plus-value.

🤝 Qui a fait la loi Pinel ?

La loi Pinel a été mise en place par Sylvia Pinel, ministre du Logement dans les gouvernements Valls I et II via la loi de finances 2015. Elle a par la suite été prolongée en 2021 pour finir en 2024.

🤔 Quand déclarer un Pinel en VEFA ?

Vous devez déclarer l’année suivant celle où votre bien immobilier a été livré. Dans le cas d’un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d'Achèvement), il s’agit de l’année qui suit la date d’achèvement des travaux. Par la suite, il faudra déclarer votre Pinel chaque année au moment de la déclaration des revenus.

🤷 Quelles sont les villes à éviter en loi Pinel ?

Si chacun a son propre avis sur où investir en loi Pinel, certaines villes tirent leur épingle du jeu : il s’agit évidemment des agglomérations dans lesquelles la demande est importante (Paris, Lille, Nantes, Bordeaux, Toulouse, Marseille, Lyon ou encore Nice).

Les villes et les communes étant autrefois éligibles au Pinel en zone B2 et zone C sont désormais à éviter, puisqu’elles ne vous permettent pas de bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif. Globalement, ce sont également des communes où l’offre immobilière est supérieure à la demande. À noter que les zones éligibles du Super Pinel seront les mêmes que celles du Pinel classique.