Qui peut bénéficier de la loi Pinel ?

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Investir en loi Pinel amène son lot de conditions pour le locataire… et pour le bailleur ! Et ce, bien avant la remise des clefs. Achat, zone, travaux, mise en location, plafonnement des loyers, durée du bail, etc. La location sous le régime Pinel diffère de celle du régime « classique ». S’il n’existe pas de restriction au niveau légal pour les investisseurs, tous les locataires ne sont pas éligibles à un logement loué en Pinel. Qui peut bénéficier de la loi Pinel en 2020 ?

Éligibilité à la loi Pinel : ce que dit la loi

Concernant l’éligibilité des potentiels investisseurs, le texte de la loi Pinel est formel :

Les contribuables domiciliés en France, au sens de l’article 4 B, qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré.

Ce que ça veut dire : l’investissement en loi Pinel est ouvert à tout particulier personne physique qui achète/fait construire un bien neuf à usage d’habitation en vue de le louer, dans le respect des conditions énumérées ci-dessus. La seule condition étant d’être un contribuable domicilié en France. Le propriétaire bailleur s’engage à louer son bien nu (sans meubles), à usage d’habitation principale (pas de résidence secondaire) pendant une durée fixée de 6, 9 ou 12 ans, en respectant les plafonds de ressources et de loyers fixés par le législateur.

Le bien doit obligatoirement être situé dans une commune ou une zone éligible à la loi Pinel. À l’issue de cette période locative, le bailleur est libre de revendre son bien, le remettre en location, mais cette fois-ci sous le régime classique ou encore l’investir lui-même.

Investir en loi Pinel : pour qui ?

Tous les particuliers peuvent-ils investir en loi Pinel pour autant ? L’investissement Pinel est un investissement locatif sur le long terme, qui exige une certaine connaissance du marché immobilier. La question n’est donc tant de savoir qui peut investir en Pinel, mais à qui profite ce dispositif.

Ce dispositif s’adresse de plus aux investisseurs qui peuvent se projeter dans un investissement à moyen ou à long terme : comme nous l’avons expliqué pour haut, investir en loi Pinel implique de mettre un bien immobilier en location pendant au moins 6 ans. C’est la condition de base pour bénéficier de la réduction d’impôt. Tout manquement à cette règle entraîne non seulement la perte des avantages fiscaux, mais également la reprise de ces derniers sur les 3 dernières années fiscales non prescrites. Autrement dit, le propriétaire qui revend son bien avant la date initiale de fin de location perd non seulement les réductions d’impôt qu’il aurait dû toucher, mais doit en plus rembourser celles des trois années précédentes.

On conseille d’investir en loi Pinel aux contribuables qui payent plus de 6 000 € d’impôt sur le revenu par an. Ce montant correspond environ aux hautes tranches d’imposition : 30 %, 41 % et 45 %. Ce n’est qu’à partir de ses montants que la réduction d’impôt devient vraiment intéressante.

Bon à savoir : à compter du 1er janvier 2021, seuls les appartements sont éligibles au dispositif Pinel, les maisons individuelles ont été évincées du dispositif afin de le concentrer dans les habitations collectives. De ce fait, les investisseurs qui envisageaient d'acheter ou de faire construire une maison en loi Pinel pour l'investir ensuite doivent déposer leur demande de permis de construire ou conclure l'achat du bien avant le 31 décembre 2020.

Loi Pinel : plafond de ressources des locataires en 2020

Pour pouvoir habiter un logement acheté ou construit sous le régime Pinel, les locataires doivent respecter certains plafonds de ressources. En effet, l’objectif de la loi Pinel est de pouvoir permettre l’accès au logement au plus grand nombre. Pour cette raison, les ressources annuelles des locataires ne peuvent excéder un certain montant. Au-delà de ce montant, ils doivent se tourner vers une location « classique ». En imposant des plafonds de ressources, le législateur s’assure que le dispositif Pinel remplit bien son objectif d’accès au logement pour tous

Comment savoir si on est éligible à la loi Pinel ?

Les plafonds de ressources sont appréciés l’année de conclusion du bail. Les voici pour les baux conclus ou renouvelés en 2020 :

Composition du foyerZone A BisZone AZone B1
Personne seule38 465 €38 465 €31 352 €
Couple57 489 €57 489 €41 868 €
Personne seule ou couple + 1 enfant75 361 €69 105 €50 349 €
Personne seule ou couple + 2 enfants89 976 €82 776 €60 783 €
Personne seule ou couple + 3 enfants107 463 €97 991 €71 504 €
Personne seule ou couple + 4 enfants120 463 €110 271 €80 584 €
Personne à charge supplémentaire+ 13 421 €12 286 €+ 8 990 €.

On constate que les plafonds de ressources dépendent non seulement de la composition du foyer, mais également du zonage Pinel. Pour rappel, le zonage Pinel reprend les limites du zonage A/B/C en excluant les zones B2 et C, afin de concentrer les investissements locatifs dans les zones tendues. On désigne par là les agglomérations et les communes où la demande locative excède l’offre. 

Quels justificatifs exiger de ses locataires en loi Pinel ?

En tant que propriétaire bailleur, vous êtes en droit d’exiger de vos locataires des justificatifs prouvant qu’ils respectent bien les plafonds de ressources fixés par la loi. Pour cela, sachez avant tout que les plafonds détaillés dans le tableau plus haut correspondent au Revenu Fiscal de Référence (RFR) de l’année N-2. Le Revenu Fiscal de Référence prend en compte l’ensemble des revenus d’un ménage, imposables ou non. Il correspond au revenu net imposable augmenté :

  • de certains revenus exonérés d’impôt (exemple : rémunération du salarié détaché à l’étranger) ou soumis à un prélèvement libératoire (exemple : revenus des capitaux mobiliers) ;
  • de certains abattements et charges déductibles du revenu.

Cette référence se situe sur l’avis d’imposition, en page de garde, dans le cadre « Vos références ». Pour une location en loi Pinel en 2020, le bailleur devra demander à voir l’avis d’imposition de 2018.

Foire aux questions ?

Qui peut louer un appartement en loi Pinel ?

À compter de 2021, les maisons individuelles ne seront plus éligibles au dispositif Pinel. Le dispositif a fait l’objet d’un recentrage sur les seuls bâtiments d’habitation collectifs (i.e. les immeubles). Pour pouvoir louer un appartement en loi Pinel, les locataires doivent respecter les plafonds de ressources détaillés dans le tableau plus haut.

Quel revenu pour loi Pinel ?

Pour une personne seule, le plafond de ressources Pinel correspond à un Revenu Fiscal de Référence de 38 465 €.  

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