Qu’est-ce que la loi LMNP en 2021 ?

Qu’est-ce que la loi LMNP en 2021 ?
Pauline Delorme

Pauline Delorme

Mis à jour le 17 septembre 2021

Le statut de loueur en meublé non professionnel confère aux investisseurs d’un bien immobilier locatif (neuf ou ancien) la possibilité de mettre ce bien en location tout en bénéficiant d’un avantage fiscal non négligeable, en plus des revenus locatifs. Qu’est-ce que la loi LMNP ? Comment fonctionne le LMNP ? Tacotax vous dit tout !

Qu’est-ce que la loi LMNP ?

Loi LMNP : tout comprendre

Le statut LMNP vous permet de mettre en location un bien immobilier meublé et de percevoir des revenus locatifs. Parfois, vous pouvez même récupérer la TVA si le logement est neuf.  

L’immobilier est un élément clé du patrimoine d’un contribuable. Depuis la crise du Coronavirus, les prix de l’immobilier baissent (notamment à Paris et dans les grandes villes). Investir dans un bien en LMNP est par conséquent plus que jamais accessible.

Bon à savoir

Devenir propriétaire d’un bien en LMNP vous permet notamment de préparer efficacement votre retraite, de vous constituer un capital sur le long terme ou d’obtenir des revenus rapidement tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

LMNP : à quelles conditions ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est accessible à tous les particuliers qui le désirent. Cependant, le LMNP, en principe, devra respecter certaines conditions à savoir : 

  • Être propriétaire du logement,

  • Les revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder 23 000 euros et rester inférieurs à 50 % des revenus globaux,

  • Ne pas être recensé en tant que Loueur de Meublés Professionnel (LMP) au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). 

Bon à savoir

On distingue deux statuts : le LMNP et le LMP. Ce dernier est adopté automatiquement lorsque vos recettes annuelles excèdent 23 000 € et qu’elles sont supérieures aux autres revenus de votre foyer fiscal.

► L’investissement LMNP, comment ça marche ?

LMNP : quel régime fiscal ?

Dans le cadre d’une location meublée, les loyers locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) selon deux régimes fiscaux : 

  • le régime micro-BIC : avec ce statut 50 % des recettes sont imposées. Il est adopté lorsque les recettes locatives n’excèdent pas les 70 000 €, le régime réel peut être réclamé.

  • le régime réel adopté lorsque les revenus locatifs se situent entre  70 000 € et 238 000 €. Ce régime permet de déduire des revenus locatifs le montant réel des charges, voire d’amortir le mobilier, l’électroménager, ainsi que le logement. Attention, ce type d’amortissement pour le LMNP n’entraîne pas pour autant une défiscalisation !

Bon à savoir

Il est possible de louer un bien en LMNP en indivision, autrement dit, plusieurs personnes possèdent des parts d’un bien, ou d’un groupe de biens. 

LMNP et Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard, réduit l’impôt sur le revenu des LMNP, dans la limite du prix de revient des logements (à hauteur de 11 % du prix hors taxe [HT] de ces derniers).  En outre, ce dispositif permet de récupérer la TVA sur votre acquisition, à 20 % du prix du logement. Il concerne notamment :

  • Les résidences d’accueil et de soins agréées,

  • Les résidences avec services pour étudiants,

  • Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées.

► LMNP : signification du statut de location meublée

Pourquoi louer en LMNP en 2021 ?

L’acquisition d’un bien immobilier est gage de sécurité. Les revenus du capital sont imposés au Prélèvement Forfaitaire Unique de 30 % (PFU) aussi appelé « Flat Tax ». La pierre, malgré la crise du Covid-19, a conservé son attractivité. Or, en 2021, ce taux n’a pas bougé par conséquent, en plus de la crise du Coronavirus, les investisseurs ont perdu de l’argent notamment pour ceux qui avaient misé sur l’assurance vie. La pierre, valeur refuge par excellence, a, quant à elle, conservé son attractivité et sa rentabilité.

► Le fonctionnement des LMNP en 2021

 Comment louer en non meublé professionnel en 2021 ?

Comment déclarer une location meublée non professionnelle ?

Une activité de Loueur en Meublé Non Professionnel implique de réaliser une inscription en plusieurs étapes : 

  • En premier lieu, il faudra effectuer une déclaration de début d’activité, dont la date correspond au jour où vous avez signé l’acte authentique de vente.

  • Quinze jours après cette signature, vous renseignerez le formulaire P0i pour vous enregistrer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, qui vous délivrera alors votre SIRET, ce qui correspond à votre numéro d’immatriculation de loueur en meublé non professionnel.

  • Puis, le Service des Impôts des Entreprises prendra contact avec vous, vous remplirez les formulaires 1447 portant sur la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), qui est une taxe annuelle dont vous serez redevable.

Foire aux questions

🤷 Quelle est la différence entre la rentabilité brute et la rentabilité nette ?

Pour calculer les futurs bénéfices d’un LMNP, il faut savoir distinguer :

  • La rentabilité brute a un pourcentage se calcule par la formule suivante : (total des loyers annuels/prix d’acquisition du bien) x 100.
  • La rentabilité nette est le rendement brut de l’investissement sans les charges liées à l’exploitation du bien.

🤔 Comment réaliser sa déclaration de revenus en tant que LMNP ?

Les recettes tirées d’une location meublée non professionnelle sont imposables et figurent sur votre déclaration de revenus annuelle. Les obligations comptables et déclaratives sont déterminées en fonction du régime d’imposition que vous aurez choisi (au réel ou au micro BIC) :

  • Pour un LMNP au régime micro BIC, vous remplirez le formulaire 2042 C Pro. En cas de déclaration papier, il faudra joindre l’annexe Cerfa n° 11222*22.
  • Au régime réel, vous remplirez une déclaration de résultat via le formulaire 2031 et des annexes 2033-A à 2033-E, que vous enverrez au SIE. Le résultat sera ensuite reporté dans votre déclaration de revenus 2042 C Pro.

🤷 Quels sont les inconvénients du statut LMNP ?

Le inconvénients peuvent être les suivants :

  • La durée du bail est plus courte en location meublée qu’en location nue ,
  • Il faut acheter les biens nécessaires pour qu’un locataire puisse y dormir, manger et vivre
  • Les démarches administratives liées à la déclaration de début d’activité et à la déclaration de revenus peuvent être fastidieuses.

🤷 Quand passer en LMNP ?

La déclaration de début d’activité de location meublée P0i doit être faite dans les 15 jours qui suivent le début de l’activité de location meublée.