Statut LMNP : définition et explication 

Statut LMNP : définition et explication 
Jennifer Arnoux

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 16 septembre 2021

Vous cherchez un dispositif qui vous permet à la fois d’investir dans l’immobilier et de défiscaliser ? Le statut du LMNP (loueur en meublé non professionnel) est tout indiqué. Créé en 1949, il vous permet de réduire le montant de vos impôts en bénéficiant d’un abattement ou d’une déduction des charges et des frais afférents à la location. Comment fonctionne ce dispositif ? Pourquoi choisir ce statut ? Tacotax vous donne la définition du LMNP pour que vous en compreniez les avantages et les limites.  

LMNP : définition de ce statut particulier 

Pérenne et tangible, l’immobilier est un domaine dans lequel les Français aiment investir. L’immobilier locatif est d’ailleurs une excellente solution d’investissement en cette période compliquée de pandémie, plus encore lorsqu’il permet de bénéficier d’avantages fiscaux. C’est notamment le cas du statut LMNP grâce auquel vous pouvez investir dans un bien meublé mis en location, toucher des loyers et récupérer la TVA s’il s’agit d’un bien neuf. 

Pourquoi choisir le statut LMNP ? 

Investir en LMNP, c’est devenir propriétaire d’un bien meublé et le mettre à la location. Ainsi, vous pouvez non seulement obtenir des revenus locatifs, mais également un avantage fiscal conséquent. Comme l’année dernière, le LMNP est une niche fiscale intéressante en 2021. En effet, le statut du loueur en meublé non professionnel présente de nombreux avantages parmi lesquels la possibilité : 

  • De préparer la retraite ;
  • De se constituer un capital ;
  • De générer des revenus complémentaires ;
  • De bénéficier d’avantages fiscaux ;
  • D’accéder à la propriété.

Gérer un bien meublé nécessite d’engager des dépenses pour acquérir ou entretenir du mobilier et d’autres fournitures. Néanmoins, il s’agit d’un investissement rentable car les loyers sont généralement plus élevés dans le meublé. De plus, ces biens sont faciles à louer à des étudiants, à de jeunes actifs ou même dans le cadre de la location saisonnière en passant par Airbnb par exemple. 

Qui est concerné par la location en LMNP ? 

Le statut LMNP est accessible à tous les contribuables dans la mesure où les conditions suivantes sont respectées : 

  • Être propriétaire d’un logement meublé mis à la location ;
  • Générer des revenus locatifs inférieurs à 23 000 €/an OU inférieurs à 50 % des revenus globaux ;
  • Ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que Loueur de Meublés Professionnel (LMP). 

Bon à savoir

Dans l’hypothèse où les revenus annuels sont supérieurs à 23 000 € ou aux autres revenus du foyer fiscal, c’est le LMP qui s’applique. 

Quels sont les inconvénients du statut LMNP ? 

Proposer une définition du LMNP c’est identifier ses avantages mais aussi ses inconvénients. Comme tout dispositif, rien n’est tout blanc ou tout noir. En effet, le LMNP représente une niche fiscale intéressante, mais : 

  • La durée du bail est plus courte pour la location d’un meublé
  • Les frais sont plus importants car il faut acquérir des meubles nécessaires à la location du meublé ;
  • Les démarches administratives sont fastidieuses. Il est préférable de s’entourer d’un expert-comptable, les frais de comptabilité étant déductibles des recettes LMNP. 

Comment investir en LMNP ? 

Vous êtes intéressé par le statut LMNP ? Au-delà de sa définition, il faut comprendre comment y accéder et comment il fonctionne

Les démarches administratives 

Pour obtenir le statut LMNP, il est nécessaire de procéder à son inscription auprès d’un Centre de Formalités des Entreprises (CFE). L’activité doit être déclarée par le biais du formulaire Cerfa n°11921*05 appelé “Déclaration de début d’activité - Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante”. Vous le trouverez directement sur le site internet des impôts. Une fois rempli, ce document doit être envoyé au greffe du Tribunal de Commerce du lieu où est situé le bien dans un délai de 15 jours à partir de sa mise à la location. 

Vous obtiendrez votre numéro SIRET à l’issue de l’immatriculation. C’est lui qui vous permettra de débuter votre activité de loueur en location meublée non professionnel et de faire les démarches fiscales par la suite.

Bon à savoir

En optant pour le statut LMNP, vous serez concerné par la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), une taxe annuelle que vous devrez payer chaque année.

Quels biens sont concernés par le LMNP ? 

Contrairement à la loi Pinel, il n’y a pas de zonage particulier à respecter dans le cadre du statut LMNP. En revanche, certains critères liés au bien acheté doivent être respectés. Ainsi, il doit s’agir d’un bien : 

  • Meublé ;
  • Directement habitable. 

Souvent, un investissement en LMNP se fait en résidence de services car le mode de gestion est plus simple. Elles ont déjà tout pour être considérées comme des logements meublés, et elles proposent différents services tels que le petit-déjeuner, le nettoyage, la réception des clients ou encore la fourniture du linge de maison. Ces résidences de service sont souvent :

  • Des EHPAD ;
  • Des résidences de tourisme ; 
  • Des résidences seniors ; 
  • Des résidences étudiantes. 

Bon à savoir

Lorsque l’investissement a lieu en résidence de services, il est possible de cumuler le statut LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard. Seules les résidences de services neuves permettent de récupérer la TVA.

En plus des résidences de services, les biens neufs et anciens peuvent faire l’objet d’un investissement en LMNP, qu’il s’agisse d’une résidence principale, temporaire ou saisonnière. Dans tous les cas, le bien doit faire au moins 9m2. Il doit être décent et au moins équipé : 

  • De volets ou de rideaux pour assombrir la chambre ; 
  • D’une literie ;
  • D’un four ou d’un micro-ondes ;
  • De plaques de cuisson ;
  • D’un réfrigérateur ;
  • De vaisselle et d’accessoires de cuisine ; 
  • D’une table ; 
  • De chaises ; 
  • De rangements ;
  • De luminaires ; 
  • De matériel de nettoyage.

► Lire aussi : Le LMNP meublé : le point sur ce qui est obligatoire

L'avantage fiscal du loueur en meublé non professionnel

Les revenus locatifs font partie de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). A ce titre, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux, à savoir le régime micro BIC et le régime réel. Le régime micro BIC est celui qui s’applique d’office dans le cas d’un LMNP (sauf option), dans la mesure où les revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 €. Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs générés. Ainsi seuls 50 % de ces revenus seront imposables. 

Applicable au-dessus de 70 000 € de recettes locatives ou sur option, le régime réel ne vous permet pas de bénéficier de cet abattement forfaitaire. En revanche, toutes les charges relatives au bien loué sont déductibles, votre assiette imposable étant alors fortement réduite. Les charges déductibles sont nombreuses. Il s’agit notamment : 

  • Des intérêts d’emprunts ; 
  • De la taxe foncière ; 
  • Des honoraires d’expert-comptable ; 
  • Des travaux réalisés pour entretenir, réparer ou améliorer le bien ; 
  • Des frais de notaire ; 
  • Des primes d’assurance ; 
  • Des charges de copropriété...

Bon à savoir

Le régime réel est très intéressant car vous pouvez amortir le prix d’achat du bien. Vous pouvez également obtenir une belle plus-value en cas de revente, cette dernière étant basée sur le prix d’achat du bien sans que l’amortissement soit pris en compte. D’un point de vue fiscal, les deux régimes vous permettent de baisser fortement le montant de vos impôts sur le revenu.

Déclarer ses revenus

Les recettes obtenues dans le cadre du LMNP sont imposables et doivent apparaître dans votre déclaration de revenus annuelle. Les obligations déclaratives dépendent du régime choisi. Dans le cadre du régime micro BIC, c’est le formulaire 2042 C Pro qu’il faut remplir en ligne, en cochant la case « Revenus des locations meublées non professionnelle ». Dans la cas d’une déclaration papier, il faut renvoyer l’annexe Cerfa n°11222*22. Dans le cadre du régime réel, vous êtes concerné par le formulaire 2031 et les annexes 2033-A à 2033-E. Cette déclaration de résultats est à envoyer au Service des Impôts des Sociétés en ligne. Le résultat final doit quant à lui être reporté dans la déclaration de revenus 2042 C Pro. 

► Lire aussi : LMNP ou SCPI : quel investissement locatif choisir ?

Foire aux questions

🤷 Le statut LMNP est-il compatible avec le dispositif Censi-Bouvard ? 

Le cumul de ces deux statuts est possible. Il vous permet d’avoir non seulement une réduction d’impôt, mais également de récupérer la TVA en cas d’investissement en résidences de services neuves (pour personnes âgées, étudiants, handicapés…). Dans ce cas de figure, il n’est pas possible d’amortir le prix d’achat du bien puisqu’une réduction d’impôts est déjà offerte par le dispositif Censi-Bouvard. En revanche, un amortissement est possible sur la fraction du bien qui excède le montant de 300 000 €.

🤷 Statut LMNP : quel régime fiscal choisir ? 

En dessous de 70 000 € de recettes locatives, vous avez le choix entre le régime micro BIC et le régime réel. Plus contraignant, le régime réel est généralement plus avantageux. En effet, les charges et les amortissements déductibles dépassent bien souvent l’abattement forfaitaire de 50 % qui est accordé avec le régime micro BIC.

🤷 Faut-il choisir le statut LMNP ou la SCI ? 

Si vous voulez louer un bien meublé, vous ne pourrez pas faire appel à la SCI (Société Civile Immobilière). En effet, celle-ci ne concerne que les personnes physiques en leur nom propre. Tout dépend donc de vos objectifs financiers et de vos ambitions d’investissement. Quoi qu’il en soit, si vous souhaitez investir dans un bien meublé pour obtenir des revenus locatifs, vous devrez passer par le LMNP.