Location LMNP : quel statut pour louer un meublé ?

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Lydia Mdjassiri

Lydia Mdjassiri

Mis à jour le 16 septembre 2021

Vous vous demandez quel est le fonctionnement du statut LMNP ? La location meublée non professionnelle est un placement d’immobilier locatif qui permet aux propriétaires-bailleurs de louer une habitation meublée à des locataires qui leur versent des loyers réguliers. Les investisseurs perçoivent ainsi des revenus complémentaires grâce à leur bien immobilier. En quoi consiste la location meublée et comment investir ? Tacotax vous en dit plus à ce sujet !

Statut LMNP : quelle est sa définition ?

Quel statut pour louer en meublé ? Pour une location de bien meublé, il est possible d’exercer l’activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP). En quelques mots, ce statut permet de louer des appartements tout équipés, de recevoir des revenus locatifs et de défiscaliser !

Qu’est-ce que l’investissement LMNP ?

Le marché immobilier attire toujours plus d’investisseurs : la pierre occupe une place de choix dans le patrimoine des contribuables. L’immobilier locatif se décline à travers de nombreux dispositifs, et il peut même, dans certains cas, vous permettre d’avoir accès à un avantage fiscal : loi Pinel, loi Censi-Bouvard, investissement en SCPI fiscale (société civile de placement immobilier)... La location meublée fait elle aussi partie de cette liste d’investissements défiscalisants. C’est d’ailleurs l’une des plus anciennes niches fiscales de France, puisqu’elle existe depuis 1949

Comment fonctionne l’investissement LMNP ?

La location meublée non professionnelle, comment ça marche exactement ? Vous achetez un bien qu’il vous faut ensuite meubler, puis vous le mettez en location afin de recevoir des loyers. En investissant dans la location meublée, vous accédez donc à la propriété tout en tirant des revenus complémentaires

Vous bénéficiez également d’autres avantages :

  • la récupération de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) dans le cas d’un logement neuf ;
  • la réduction de votre impôt sur le revenu (les conditions de cet avantage fiscal varie en fonction de votre régime d’imposition) ;
  • la perception de revenus passifs dont vous pouvez vous servir pour épargner, financer vos projets, préparer votre retraite

Devenir loueur en meublé non professionnel

Quelles conditions pour investir en LMNP ?

Tous les citoyens français dont le foyer fiscal est situé sur le territoire sont éligibles au statut de loueur en meublé non professionnel. Il existe néanmoins un certain nombre de conditions à respecter pour exercer une activité sous le titre de LMNP. Vous devez en effet être propriétaire de l’habitation que vous mettez en location : cet investissement n’est donc pas ouvert à la sous-location. 

De plus, les revenus locatifs annuels issus de la location du logement doivent être inférieurs à 23 000 €, ou alors ces revenus doivent représenter moins de la moitié de vos revenus totaux. Enfin, vous ne devez pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel (LMP). Ces deux statuts sont en effet incompatibles.

Votre bien doit lui aussi répondre à certains critères pour être éligible à la location meublée. Tout d’abord, sa superficie doit être d’au moins 9 m². Le logement doit également être équipé de manière à être habitable dès l’arrivée du locataire. 

Comme son nom l’indique, la location LMNP implique en effet que le bien doit être équipé lorsque vous le louez : impossible de mettre en location un bien vide avec ce statut ! Il doit donc contenir notamment des luminaires, des ustensiles de cuisine, de la literie, un four ou un four à micro-ondes, ou encore du matériel d’entretien.

Comment devenir loueur en meublé non professionnel ?

Il est obligatoire de faire une déclaration de début d’activité avant de mettre votre logement en location. Sachez que votre activité débute le jour de la signature de l’acte authentique de vente de votre bien. Dans les 2 semaines qui suivent cette signature, vous devez remplir le formulaire P0i qui sert à vous déclarer au greffe du tribunal de commerce puis à recevoir votre numéro d’immatriculation.

Le service des impôts des entreprises (SIE) vous contacte ensuite pour vous demander de remplir les formulaires n°1447. Ces derniers portent sur la cotisation foncière des entreprises (CFE). Il s’agit d’une taxe professionnelle dont vous devrez vous acquitter tous les ans.

LMNP : quel statut fiscal ?

Qu'est-ce que le micro BIC ?

Lorsque vous louez une location meublée, les revenus perçus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers (comme c’est le cas pour une location vide) mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). C’est pourquoi vous êtes soumis à une imposition de la catégorie BIC. 

Vous pouvez être soumis au régime micro BIC si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 70 000 €. Avec une imposition au régime micro BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %. Concrètement, cela signifie que vous ne serez imposé que sur la moitié de vos recettes locatives ! Ce taux d’abattement est propre à la location meublée, puisqu’avec une location nue il est fixé à 30 %.

Le régime réel, qu’est-ce que c’est ?

L’imposition au régime réel vous est proposée quel que soit le montant de vos revenus locatifs : en effet, vous pouvez choisir d’être imposé à ce régime si vos recettes sont inférieures à 70 000 €, et passé ce montant il s’applique de plein droit. Avec le régime réel, vous amortissez le prix d’achat de votre bien. Comment ? Grâce aux charges déductibles qui permettent de réduire votre assiette imposable ! Vous pouvez déduire les charges suivantes des loyers perçus :

  • intérêts de votre emprunt immobilier ;
  • honoraires perçus par un tiers ;
  • taxe foncière ;
  • frais versés au notaire ;
  • prime d’assurance ;
  • travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation du bien loué ;
  • charges de copropriété.

Cet amortissement n’est possible que dans le cadre d’une location meublée : c’est ce qu’on appelle l’amortissement comptable. L’autre spécificité de l’imposition au régime réel est la possibilité de bénéficier d’une plus-value intéressante au moment de la revente de votre bien. Cela s’explique par le fait que la revente se base sur le prix d’achat de votre bien et ne prend pas en compte l’amortissement que vous avez réalisé.

Faire le bon choix de régime fiscal

Comment choisir entre micro BIC et régime réel ?

En matière de fiscalité, pour faire votre choix entre ces régimes d’imposition vous devez prendre en compte 2 critères :

  • le montant de vos recettes locatives ;
  • le montant des charges que vous supportez.

Comme dit ci-dessus, tous les propriétaires-bailleurs ne peuvent pas être imposés au régime micro BIC puisque les loyers perçus ne peuvent excéder 70 000 € par an ; passé cette somme, le régime par défaut est le régime réel. 

En revanche, si vous êtes bel et bien éligible aux 2 régimes d’imposition, vous devez tenir compte des charges liées à la gestion de votre bien immobilier. Si leur montant est très élevé, il est plus avantageux pour vous de choisir le régime réel pour votre imposition : les frais supportés doivent être supérieurs à 50 % des recettes locatives pour que cette option soit intéressante. Dans le cas contraire, il vaut mieux opter pour le régime micro BIC.

Prenons un exemple concret : Lucie est propriétaire d’un bien meublé mis en location et tire 30 000 € annuels de cet investissement pour 32 000 € de charges (travaux, frais de notaire, intérêts de crédit immobilier…). Avec une imposition au régime réel, elle est exonérée d’impôt sur le revenu sur ses loyers, avec un déficit de 2 000 €. Avec une imposition au régime micro BIC, elle est imposée sur la moitié de ses recettes locatives, à savoir 16 000 €.

Comment passer du régime réel au micro BIC ?

S’il s’avère que vous avez commencé votre activité de LMNP au régime réel et que vous souhaitez revenir sur cette décision, pas de panique ! Il est tout à fait possible de passer d’un régime à l’autre, mais seulement si vos revenus respectent le plafonnement de 70 000 € annuels propre à ce régime d’imposition.

Vous devez également savoir que le choix de régime réel est irrévocable pour une période de 2 ans. Passé ce délai, vous pouvez passer au régime micro BIC en demandant au service des impôts des entreprises (SIE) une renonciation à l’imposition au régime réel. Il vous faut faire cette démarche avant le 30 septembre pour que la décision s’applique dès le 1er janvier suivant.

Bon à savoir
Si vous êtes éligible aux 2 régimes, il est possible de passer du régime micro BIC au régime réel à tout moment !

Foire aux questions

🤷 Quelles sont les charges d'une micro-entreprise ?

Un micro-entrepreneur doit s’acquitter d’une charge d’allocations familiales, d’assurance maladie-maternités, d’une cotisation d’invalidité-décès, de charges de pension de retraite de base et complémentaire ainsi que de la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) et de la contribution sociale généralisée (CSG).

Le taux de cotisation total que la micro-entreprise doit régler varie en fonction de son domaine d’activité :

  • pour de la vente de marchandises, de fournitures, d’objets et de denrées, le taux de cotisation est de 12,9 % ;
  • pour des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) liés à une prestation de services, le taux de cotisation est fixé à 22,3 % ;
  • pour des bénéfices non commerciaux (BNC) liés à une prestation de services, une activité libérale relevant de la Sécurité sociale des indépendants ou de la Caisse interprofessionnelle de prévoyance et d'assurance vieillesse des professions libérales (Cipav) le taux de cotisation est fixé à 22,2 %.

🤷 Puis-je louer ma résidence principale en Airbnb ?

Quel statut adopter pour une location saisonnière ? Si vous mettez en location un bien sur Airbnb, vous appartenez à la catégorie des LMNP ! Il est tout à fait possible de louer votre habitation principale si vous le souhaitez, mais il y a une condition à respecter : le bien ne peut être loué plus de 120 jours par an. Par ailleurs, si vous êtes locataire, vous pouvez sous-louer votre logement, mais une autorisation écrite du propriétaire est nécessaire.

🤝 Comment accéder au formulaire 2042 C Pro ?

Pour accéder à ce formulaire, vous pouvez vous rendre sur votre espace particulier sur le site impots.gouv.fr via la rubrique “Recherche de formulaires”. Il vous suffit alors de le télécharger. Vous pouvez également accéder au formulaire en vous rendant au centre des impôts.

🤷 Comment obtenir un numéro SIRET pour LMNP ?

Quelle société faut-il pour une location meublée ? Vous pouvez exercer l’activité de loueur de logement meublé si vous avez un numéro d’immatriculation, qu’on appelle aussi numéro SIRET. Pour ce faire, vous devez impérativement remplir le formulaire Cerfa n°11921*05 appelé “Déclaration de début d’activité - Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante”.

Il doit ensuite être envoyé au greffe du tribunal de commerce. Un numéro de SIRET vous sera attribué dans un second temps. Cette immatriculation vous sera indispensable pour toutes vos démarches fiscales et administratives.