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LMNP ou SCPI : quel investissement locatif choisir ?

lmnp ou scpi

Lydia Mdjassiri

Mis à jour le 16 septembre 2021

Vous recherchez un placement immobilier et vous ne savez pas s’il vaut mieux investir en LMNP ou SCPI ? Il s’agit de 2 investissements de type locatif qui présentent chacun des avantages et inconvénients. Ces placements séduisent toujours plus d’investisseurs en quête de nouveaux moyens de diversifier leur patrimoine immobilier ! Quelles sont les caractéristiques de la location LMNP et de l’investissement SCPI ? Comment faire son choix entre les deux ? Tacotax vous dit tout !

LMNP ou SCPI : qu’est-ce qu’un investissement locatif ?

Quel est le point commun entre des investissements comme la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard, le placement LMNP ou la SCPI ? Il s’agit de différents placements d’immobilier locatif. Cela signifie que le propriétaire acquiert un bien immobilier qui est ensuite mis en location. Dans le cas de la location meublée non professionnelle et de l’investissement en société civile, on parle donc de 2 investissements dont le principe est le même. Ils fonctionnent pourtant très différemment !

Comment fonctionne l’immobilier locatif ?

Un investisseur choisissant de se lancer dans l’immobilier locatif se voit obligé d’acheter un bien immobilier, neuf ou ancien, dans le but de le mettre en location. Vous ne devenez alors plus seulement le propriétaire de ce bien : vous êtes en effet propriétaire-bailleurs. Votre logement va être loué à des locataires qui vont vous verser des loyers réguliers : ce sont des revenus locatifs. L’immobilier locatif se divise en 2 catégories :

  • la pierre papier ;
  • la pierre classique.

La première désigne les investissements dans lesquels les actionnaires acquièrent des parts au lieu d’investir dans l’achat d’un bien immobilier tangible. C’est par exemple le cas des investisseurs optant pour une SCPI. Le crowdfunding et le placement en société d’investissement immobilier cotée (SIIC) font également partie de cette catégorie.

Quant à la pierre classique, elle consiste tout simplement en l’achat d’un bien immobilier puis en sa mise en location. C’est de cette manière que fonctionne la location meublée sous le statut LMNP.

Quels sont les avantages de la location ?

Lorsque vous devenez propriétaire-bailleur grâce à l’immobilier locatif, l’un des principaux points positifs est que vous percevrez grâce à votre bien des recettes locatives régulières qui peuvent vous permettre de réaliser bon nombre de projets. Avec ces revenus supplémentaires, vous pouvez vous constituer une épargne, préparer votre retraite ou encore financer d’autres projets. Investir dans la location d’un bien immobilier vous permet également d’acquérir un patrimoine que vous pourrez, si vous le souhaitez, habiter ou bien céder à votre descendance.

L’immobilier peut également, dans certains cas, vous permettre d’avoir droit à un avantage fiscal. Par exemple, vous pouvez réduire votre impôt sur le revenu en louant un bien en tant que loueur en meublé non professionnel ou encore en investissant dans une SCPI fiscale telle qu’une SCPI Pinel ou une SCPI Denormandie.

Que choisir entre la LMNP et la SCPI ?

Quel est le meilleur placement, LMNP ou SCPI ? Tout dépend de votre profil d’investisseur. En effet, vous devez dans un premier temps savoir quel objectif patrimonial vous désirez atteindre par le biais de votre investissement. Il est également important d’avoir en tête les différentes caractéristiques de ces 2 placements pour savoir lequel vous correspond le plus. 

Ainsi, si vous souhaitez vous occuper directement de la gestion locative de votre bien, tournez-vous plutôt vers l'investissement LMNP. Au contraire, si vous préférez laisser une société de gestion se charger de vos locataires tandis que vous recevez vos revenus locatifs de manière passive, l’investissement en SCPI est idéal.

L’investissement LMNP, qu’est-ce que c’est ?

Comment ça marche, le statut LMNP ?

Qu’est-ce que le titre de loueur en meublé non professionnel LMNP ? Il s’agit d’un statut grâce auquel les propriétaires d’un bien immobilier peuvent le mettre en location après son achat. Cet investissement fait partie des plus anciennes niches fiscales proposées aux contribuables français. Créé en 1949, il permet en effet de réaliser des économies sur votre impôt sur le revenu :

  • en vous soumettant à la fiscalité du régime micro BIC pour déclarer vos revenus LMNP, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus ;
  • si vous déclarez ces revenus au régime réel, les charges liées à la location du bien sont déductibles de vos recettes locatives ;
  • sous certaines conditions, vous pouvez également récupérer 20 % de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de votre bien.

Quelles sont les conditions pour louer en LMNP ?

Pour que votre logement soit accessible au statut de location meublée, vous devez respecter un critère de surface : il doit être d’au moins 9 m². Par ailleurs, vous êtes dans l’obligation d’équiper votre logement avant de le louer. Par définition, une location meublée doit en effet être assez aménagée et équipée pour qu’un locataire puisse y vivre dans de bonnes conditions dès son arrivée dans le logement. Il est donc nécessaire de respecter une liste d’équipements obligatoires parmi lesquels figurent notamment :

  • literie ;
  • ustensiles de cuisine ;
  • plaques de cuisson ;
  • espaces de rangement ;
  • matériel d’entretien ménager.

À qui est destinée la location LMNP ?

Tous les contribuables sont éligibles au statut de loueur en meublé non professionnel. Il reste néanmoins nécessaire de respecter certaines conditions pour prétendre à ce titre :

  • vous devez forcément être propriétaire du bien que vous louez ;
  • vous ne pouvez louer sous le statut LMNP si vous êtes déjà inscrit en tant que loueur de meublé professionnel (LMP) ;
  • les revenus perçus grâce à la location de votre bien ne doivent pas excéder 23 000 € par an. Autrement, ils ne doivent pas représenter plus de la moitié de vos revenus globaux.

Investir en SCPI, c’est quoi ?

Quel est le fonctionnement d'une SCPI ?

Lorsqu’un investisseur choisit d’investir dans une SCPI, cela signifie qu’il rejoint un groupe d'actionnaires et place son capital dans les mains d’une société de gestion. Cette dernière est chargée d’acheter et vendre les biens composant le parc immobilier de la SCPI. Elle s’occupe également de la gestion des locataires, de la collecte des loyers auprès de ceux-ci et de la redistribution des revenus auprès des investisseurs.

Les revenus que vous percevez sont versés proportionnellement au nombre de parts que vous détenez dans la société civile de placement immobilier : plus le nombre de parts acquises est important et plus les recettes locatives sont élevées. La prudence doit néanmoins rester de mise car le risque de pertes en capital est relativement élevé lorsque vous investissez en SCPI. 

Pour limiter ces risques de pertes il est d’ailleurs recommandé de vous informer sur les meilleures SCPI avant d’investir ainsi que de vous faire un avis sur les différentes SCPI 2021 via des forums d’investisseurs.

Comment faire pour investir dans une SCPI ?

Il existe plusieurs moyens d’acheter des parts de SCPI :

  • au comptant ;
  • à crédit ;
  • en démembrement ;
  • par le biais d’un contrat d’assurance-vie.

En achetant vos parts au comptant, vous vous offrez la possibilité d’obtenir rapidement des revenus réguliers, mais vous devez dans un premier temps respecter un délai de jouissance fixé à 4 mois avant de percevoir les loyers qui vous reviennent. 

Avec l’investissement à crédit, vous contractez un prêt immobilier qui vous permet de bénéficier d’un effet de levier avantageux : vous remboursez vos intérêts d’emprunt avec un effort d’épargne limité et vous percevez par la même occasion des revenus locatifs.

Quant au démembrement, c’est la solution idéale si vous êtes fortement imposé et que vous souhaitez être exonéré d’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Vous ne pouvez cependant pas percevoir de loyers en acquérant des parts de SCPI en nue-propriété.

Enfin, si vous décidez d’investir dans les SCPI grâce à votre assurance-vie, une partie de votre épargne sera placée sur des unités de compte grâce auxquelles vous pouvez investir sur des fonds non garantis car plus risqués.

Qui peut investir dans une SCPI ?

Ce type d’investissement est parfait pour les actionnaires souhaitant recevoir des revenus complémentaires grâce à un placement immobilier locatif sans avoir à se charger personnellement de la gestion du bien et des locataires le louant. C’est en effet à la société de gestion que revient ce rôle. 

Néanmoins, le placement immobilier SCPI est idéalement réservé aux actionnaires aimant les opérations à risques en raison des éventuelles pertes de capital liées à ce placement. Sachez cependant que si le risque est bien réel, il reste mutualisé : vous investissez dans un parc immobilier et non dans un bien isolé ! Cela limite grandement les risques de carence locative entre autres.

Foire aux questions

🤝 Quelle proportion de SCPI dans un patrimoine ?

D’après les conseils de la plupart des investisseurs, il est préférable que votre investissement en SCPI ne représente pas plus de 20 % de votre capital investi. Par ailleurs, si vous investissez plus de 20 000 €, il est vivement conseillé de répartir cette somme sur plusieurs SCPI. Néanmoins, tout dépend du stade d’avancement de votre patrimoine !

🤷 Quelles SCPI choisir en 2021 ?

Les SCPI de rendement sont les plus répandues sur le marché. Parmi les SCPI de rendement les plus populaires, on retrouve notamment Corum Origin, Épargne Pierre, Pierval Santé, Primovie, Immorente et Primopierre.

🤔 Comment choisir entre micro BIC et régime réel ?

Cela dépend du montant de vos recettes locatives. Lorsque vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 70 000 €, le régime micro BIC est le régime par défaut. Vous pouvez cependant choisir d’être imposé au régime réel si vous le souhaitez. En revanche, si les loyers perçus sont supérieurs à cette somme, le régime réel s’applique de plein droit.

🤝 Quels sont les organismes régissant la SCPI ?

Les organismes de contrôle de la société civile de placement immobilier sont l’autorité des marchés financiers (AMF), l’assemblée générale des actionnaires, le conseil de surveillance, le commissaire aux comptes et l’expert immobilier.