Niche fiscale et LMNP : quels sont les avantages fiscaux ?

Marine-Sophie Brudon

Mis à jour le 08 juillet 2021

lmnp niche fiscale

Sommaire de l'article

Le statut LMNP est destiné aux particuliers qui réalisent un investissement dans un bien immobilier afin de louer ce dernier à des tiers et de bénéficier des revenus de cette location. En outre, ce statut confère des avantages fiscaux non négligeables. Pour en être éligible, il faut répondre à certaines conditions. Ces avantages fiscaux propulsent le statut LMNP au rang de niche fiscale. Pourquoi le LMNP est-il considéré comme une niche fiscale aujourd'hui ? À quelles conditions obtient-on ce statut ? Tacotax vous répond !

Les niches fiscales liées au statut LMNP

Quel régime fiscal pour le statut LMNP ?

Le LMNP, bien que niche fiscale, n'est pas concerné par le plafonnement à 10 000 €. De plus, il est possible de louer plusieurs logements sous ce régime. Le statut LMNP vous permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux et vous laisse le choix entre deux statuts : 

  • Le régime forfaitaire, aussi appelé régime micro-BIC. Ce système vous permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % de vos revenus locatifs. Vous êtes par défaut soumis à ce statut lorsque les conditions LMNP sont réunies. Pour le conserver, vos revenus locatifs doivent rester inférieurs au seuil maximal de 72 500 €. Dès que vos revenus locatifs dépassent ce plafond, vous êtes concerné par le régime réel. 
  • Le régime réel qui vous permet de déduire les charges et les amortissements de vos recettes. Ce régime amortit les grosses dépenses sur plusieurs années.

LMNP et niches fiscales avec la loi Censi-Bouvard

Les détenteurs du statut LMNP peuvent bénéficier, grâce au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, d'une réduction d’impôt de 11 % qui s’étale sur 9 ans. La loi Censi-Bouvard réduit l’impôt sur le revenu (à hauteur de 11 % du prix hors taxe de ces derniers).

Comment récupérer la TVA de son logement en LMNP ?

Il est possible, en tant que LMNP de se faire rembourser jusqu’à 16 % du prix de vente du bien immobilier, soit l’intégralité de la TVA. Plusieurs conditions doivent être remplies :

  • Détenir le statut LMNP ainsi qu’un numéro de TVA.
  • Avoir investi dans un bien immobilier neuf éligible (il peut s’agir d’une construction ou d’un bien existant depuis moins de 5 ans) et en être le premier propriétaire. 
  • Avoir un logement assurant au moins 3 services au choix parmi l’accueil de la clientèle, la blanchisserie, l’entretien des locaux ou le service de petit-déjeuner. Il pourra par exemple s’agir d’une résidence étudiante ou d’affaires, ou d’un EHPAD ou d’une maison de retraite. 
  • Confier la gestion de votre bien à un professionnel pendant au moins 9 ans. 
  • Posséder le bien pendant au moins 20 ans.

► Lire aussi : Réaliser sa liasse fiscale en tant que LMNP

Comment calculer l’amortissement en LMNP ?

Il vous est possible d’amortir votre bien, soit de dévaloriser chaque année la valeur de votre bien. Plusieurs éléments sont soumis à des régimes d'amortissement différents : 

  • L’immobilier hors taxe et les frais de notaire sont amortis sur une période de 20 à 40 ans
  • Les meubles, les équipements hors taxe sont amortis sur une période allant de 5 à 7 ans.

En outre, dans le cadre du logement en LMNP, sous certaines conditions, vous pouvez déduire de vos impôts les frais de travaux.

Par exemple, si vous achetez un appartement à 150 000 €, pour déterminer le montant de l’amortissement par an sur 30 ans, vous devez diviser le montant du bien par 30, ce qui revient à environ 5 000 €. À cela, vous déduisez le montant du mobilier. Sur 5 ans, l’amortissement est de 1 000 € par an. Si, combinés aux frais de notaires, le montant des biens  mobiliers est de 5 000 €, pendant les 5 premières années, l’amortissement annuel total s’élèvera à 10 000 €.

Le statut LMNP, qu’est-ce que cela implique ?

Comment fonctionne le LMNP ?

Il s’agit d’un statut attribué aux particuliers ayant investi dans un bien immobilier et qui louent ce bien et en tirent des avantages fiscaux. Pour prétendre à ce statut, il faut respecter certaines conditions : 

  • Posséder un bien immobilier en direct.
  • Les recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € par an ou 50 % de vos revenus globaux.
  • L’activité en LMNP est une activité secondaire.
  • Le bien immobilier est habitable et  sa superficie est supérieure ou égale à 9m².
  • Le bien est loué avec le statut de meublé. Autrement dit, le locataire peut s’y installer pour y vivre sans avoir à y apporter de meubles, simplement en y apportant ses effets personnels.

Bon à savoir

Louer un appartement ou une chambre meublée pendant les vacances peut faire bénéficier du statut LMNP. Pour ce faire, il faut remplir le formulaire P0I et le déposer auprès du greffe du Tribunal de commerce.

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

Outre les avantages fiscaux décrits précédemment, le LMNP a pour avantage une garantie des revenus réguliers et la constitution d’un patrimoine immobilier. Il est par ailleurs possible d’acquérir son bien en LMNP à crédit et de le rembourser grâce aux revenus locatifs. Pour déterminer le montant des bénéfices, il est possible d’estimer la rentabilité brute, dont le pourcentage se calcule par la formule suivante : (total des loyers annuels ÷ prix d’acquisition du bien) × 100, et la rentabilité nette, qui désigne le rendement brut de l’investissement sans les charges liées à l’exploitation.

Comment mettre un bien en LMNP ?

Déclarer une activité de Loueur en Meublé Non Professionnel nécessite d’effectuer une inscription en plusieurs étapes :

  • Il faut tout d’abord réaliser une déclaration de début d’activité dont la date correspond au jour où vous avez signé l’acte authentique de vente.
  • Quinze jours après cette signature, vous remplirez le formulaire P0i afin de vous enregistrer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, qui vous délivrera alors votre SIRET, votre numéro d’immatriculation de loueur en meublé non professionnel.
  • Le Service des Impôts des Entreprises, quelques jours plus tard, vous contactera. Vous remplirez les formulaires 1447 portant sur la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), qui est une taxe annuelle dont vous serez redevable.

Foire aux questions

🤝 La défiscalisation est-elle possible pour un LMNP ancien ?

La défiscalisation en LMNP ancien n’est pas possible. Toutefois, la fiscalité pour un LMNP ancien peut comprendre des amortissements. Selon l’article 39 C II du Code Général des Impôts, il est possible de déduire l’intégralité des charges liées au bien et d’amortir le montant de son investissement.

🤔 Comment réaliser sa déclaration de revenus en tant que LMNP ?

Les recettes issues d’une location meublée non professionnelle sont imposables et doivent figurer sur votre déclaration de revenus annuelle. Le régime fiscal choisi déterminera les obligations comptables et déclaratives 

  • Pour un LMNP au régime micro BIC, vous remplirez le formulaire 2042 C Pro ou le Cerfa n°11222*22 en cas de déclaration papier.
  • Au régime réel, vous devrez remplir une déclaration de résultat via le formulaire 2031 et des annexes 2033-A à 2033-E, que vous enverrez au SIE. Le résultat sera ensuite reporté dans votre déclaration de revenus 2042 C Pro.

🤔 Quels sont les inconvénients du statut LMNP ?

Il peut y avoir les inconvénients suivants :

  • La durée du bail plus courte en location meublée qu’en location nue 
  • La nécessité d’acheter tous les biens d'ameublement nécessaires 
  • Les démarches administratives peuvent être fastidieuses.

🤷 Quand passer en LMNP ?

Il faut réaliser sa déclaration P0i de début d'activité de location meublée dans les 15 jours qui suivent le début de l'activité de location meublée.