Taxe Apparu sur les micro-logements : êtes-vous concerné ?

Si vous êtes propriétaire d'un logement dont la surface n'excède pas 14 m², situé dans une zone dite "tendue" (sur le plan locatif, c'est-à-dire que la demande de logement dépasse l'offre de loin), vous pouvez être concernés par la taxe Apparu. Cette taxe sur le micro-logement a vu ses taux rehaussés en 2019. Peut-on légalement contourner la "taxe Apparu" ? Comment la déclarer et la payer ? Quels ​​sont les seuils par mètre carré habitable ?

 

Taxe apparu : qui sont les propriétaires concernés ?

Entrée en vigueur en 2012, la taxe "Apparu" (d'après l'ancien ministre du logement Benoist Apparu) frappe les propriétaires qui louent un logement dont la surface habitable est inférieure ou égale à 14 m². Attention, le seul fait de louer un bien de 14m² ou moins ne vous rend pas systématiquement redevable de cette taxe. Seuls les propriétaires louant un logement vide ou meublé dans une zone tendue (A et Abis), pour une durée d'au moins 9 mois, sont concernés. Sont donc principalement visées Paris et sa banlieue, les grandes villes de France, la Côte d'Azur et le Genevois français.

loi apparu 2019
Les studios étudiants ; premiers visés par la taxe Apparu

Concernant la surface, précisons ici qu'il est bien question de surface habitable (loi Carrez). Pour le calcul de la taxe, Il n'est pas tenu compte de la superficie des annexes et éléments suivants :

  • combles non aménagés,
  • caves, sous-sols, remises, garages,
  • terrasses, loggias, balcons, 
  • séchoirs extérieurs au logement,
  • vérandas,
  • volumes vitrés prévus à l'article R*. 111-10 du CCH,
  • locaux communs et autres dépendances des logements,
  • ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre

De plus, le logement doit constituer la résidence principale du locataire. Par ailleurs, seuls les logements individuels sont concernés par la taxe ; les résidences avec services en sont exonérées. On désigne par là les résidences étudiantes, de tourisme, ou encore pour personnes âgées. 

Pour résumer, vous êtes redevable de la taxe Apparu si vous louez un bien :

  • d'une surface inférieure ou égale à 14m² ;
  • vide ou meublé, loué pendant au moins 9 mois ;
  • qui constitue la résidence principale du locataire ;
  • situé dans une zone dite « tendue »

La taxe Apparu : une hausse progressive ?

En 2017, les bailleurs étaient redevables de la taxe Apparu s'ils louaient le bien au moins 41,64 € le m². Il s'agit là du loyer mensuel hors charges. En 2018, ce seuil est passé à 41,95 € par m² de surface habitable. Autrement dit, pour un bien de 14m² (le maximum), le loyer mensuel s'élevait avec ce seuil à :

14 m² x 41,95 € = 587,30 € 

À quoi sert la taxe Apparu ?

La taxe Apparu a été instituée afin de sanctionner les micro-logements aux loyers abusifs. En effet, si un bailleur acquiert un bien de 14 m² ou moins, la taxe sur les loyers élevés des micro-logements peut venir gréver ses revenus locatifs. Une condition qui vise à décourager les propriétaires cherchant à louer des biens de très petite taille, souvent à des étudiants ou des locataires démunis, sans ressources. 

Comment est calculée la taxe Apparu ?

Comme beaucoup d'autres taxes, le montant de la taxe Apparu est révisé chaque année, au 1er janvier. Il est calculé en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) du 2e trimestre de l'année précédente. Pour information, le dernier indice de référence des loyers (IRL) a été publié par l’INSEE le 15 janvier 2019. Il s’agit de l’IRL du 4e trimestre 2018. Établi à 129,03, il est en hausse (+1,74 %) par rapport à l'IRL du 4e trimestre 2017.

Pour calculer le montant de la taxe, l'administration fiscale calcule la différence entre le loyer pratiqué (hors charges) et le loyer de référence. En fonction de cette différence, on applique un taux, compris entre 10 à 40 %Plus la différence est importante, plus le taux est élevé.

Taxe Apparu 2019 : taux et barème

Le seuil de la taxe Apparu 2018 était fixé à 41,95 € par mètre carré habitable. En 2019, il passe à 42,47 €. Les taux applicables sont indiqués dans le tableau ci-dessous :

Écart entre le loyer et le loyer de référence Taux applicable
Inférieur à 15 % 10%
Supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30 % 18%
Supérieur ou égal à 30 % et inférieur à 55 % 25%
Supérieur ou égal à 55 % et inférieur à 90 % 33%
Supérieur ou égal à 90 % 40%

Pour reprendre ce que nous avons dit plus haut, plus le loyer fixé est supérieur à loyer de référence, plus le montant de la taxe sera cher. Prenons un exemple : un studio parisien, d'une surface de 12 m². Si son propriétaire souhaite être dispensé de taxe Apparu, il devra fixer un loyer maximum hors charges de :

42,47 € X 12 m² = 509,64 €

S'il dépasse ce montant, il devra alors payer et déclarer la taxe.

Contourner la loi apparu, c'est possible ?

Sur de nombreux forums, de nombreux propriétaires cherchent à contourner la taxe Apparu. Sur ce point, il convient de rappeler certaines règles :

  • la taxe n'est ni déductible des revenus fonciers, ni récupérable auprès du locataire, comme c'est le cas avec la taxe d'enlèvement des ordures ménagères par exemple. 
  • l’article 234 du CGI dispose que la taxe est établie et contrôlée sous les mêmes garanties et sanctions que l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés selon que le redevable dudit impôt est une personne physique ou une personne morale.

Cependant, si la loi Apparu fait l'objet de contrôles de la part de Bercy, son caractère déclaratif (les bailleurs doivent la déclarer avec leurs autres revenus) entraîne de nombreuses fraudes de la part des propriétaires concernés. En effet, cette taxe, qui se déclare en complément de la déclaration d'impôt, n'est jamais réclamée ou correctement complétée. En 2014, deux ans après sa mise en place, la taxe Apparu a rapporté la somme de... 1 354 €.

Comment déclarer la taxe Apparu ?

Contrairement à d'autres impôts locaux comme la taxe foncière ou la taxe d'habitation, la taxe Apparu doit faire l'objet d'une déclaration. Le propriétaire-bailleur doit déclarer le montant des loyers soumis à la taxe sur les micro-logements en même temps que ses revenus, sur un formulaire joint à sa déclaration 2042 :

Vous devez reporter le montant total à payer à la ligne 4BH de votre déclaration des revenus complémentaire n° 2042 C :

taxe apparu 2019

La taxe s'ajoute donc à l'impôt sur le revenu et n'est pas déductible. D’autre part, elle est due quel que soit le régime d’imposition des loyers perçus par le bailleur :

  • revenus fonciers,
  • bénéfices industriels et commerciaux,
  • bénéfices agricoles
  • impôt sur les sociétés.

Foire aux questions

Quels sont les seuils d'application de la taxe sur les logements vacants (TVL) ?

La taxe sur les logements vacants, instaurée en vue d'inciter les propriétaires (ou usufruitiers) à mettre leurs biens inoccupés en location, s'applique lorsque le bien est à usage d'habitation mais inhabité et vide de meubles depuis au moins 1 an au 1er janvier de l'année d'imposition, ou s'il n'est occupé que momentanément (moins de 90 jours d'affilée par an). Il existe une version de cette taxe pour les locaux commerciaux : la taxe sur les friches commerciales, qui vise à lutter contre la vacance locative des commerces dans certaines communes. 

Quelle est la différence entre l'impôt sur les sociétés et la cotisation foncière des entreprises ?

Les deux frappent les entreprises et les professionnels, mais pas de la même façon :

Pourquoi certaines sociétés paient-elles une taxe sur les salaires ?

En France, la quasi-totalité des structures juridiques d'entreprise (SARL, SAS, SA, etc.) sont assujetties à la TVA. Celles qui ne payent pas de taxe sur la valeur ajoutée doivent s'acquitter en contrepartie d'une taxe sur les salaires, calculée sur le total des rémunérations (salaires, primes, indemnités, etc.) de la masse salariale de l'année N-1. Cette taxe est due notamment par les propriétaires fonciers, et centres d'aide par le travail et les ateliers protégés ou encore les banques. 

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