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4 Mars 2020

Immobilier de montagne : peut-on encore acheter en altitude ? (1/3)

L’immobilier en altitude. Il n’y a pas que vous qui prenez de la hauteur, les prix s’envolent eux aussi… À l’heure où nous vous parlons, le prix du mètre carré à Val d’Isère a dépassé celui Paris ! 11 665 €, et ce n’est pas près de s’arrêter. Ce marché de l’immobilier de montagne intéresse les Français, les touristes, mais aussi les investisseurs étrangers. Un engouement, qui attend des sommets et qui pose question : est-il encore possible d’acheter low cost à la montagne ? Enquête… 

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Un marché en pleine effervescence 

Le marché immobilier national a connu une année 2019 exceptionnelle, celui de la montagne n’a pas fait exception ! Les volumes de transactions ont atteint des sommets. Seule différence : les raisons de ce succès ne sont pas les mêmes. 

En effet, les taux de crédits immobiliers particulièrement bas ont donné un sérieux coup de pouce à l’achat dans tout l’Hexagone. Mais c’est le travail des promoteurs qui a fait la différence. Ils ont proposé des produits correspondant aux attentes des investisseurs actuels. C’est cet effort qui a pesé dans la balance, permettant aux investisseurs étrangers de s’intéresser davantage à nos stations. 

Une bénédiction qui n’aurait pu être possible sans les acheteurs britanniques. Autant dire que le Brexit a causé quelques frayeurs. Mais maintenant qu’ils en savent un peu plus sur la fiscalité qui leur sera appliquée, ils aspirent à nouveau à réaliser un investissement stable en Europe. Plus particulièrement dans les Alpes.

Immobilier de montagne : Alpes contre Pyrénées 

Les Alpes du Nord passent en tête

Disons-le clairement, toutes les stations ne sont pas logées à la même enseigne. Gardons à l’esprit qu’il s’agit d’un micro marché, où tout repose sur l’image touristique et sur le massif concerné. Ainsi, parmi les six massifs français (Alpes du Nord, Alpes du Sud, Jura, Massif central, Pyrénées et Vosges), ce sont les Alpes du Nord qui tiennent le pavé en matière de prix, avec une moyenne de 4 895 euros le m² (appartements et chalets confondus). Loin devant : 

  1. les Alpes du Sud : 2 549 euros/m²
  2. le Jura : 2 484 euros/m²
  3. le Massif central : 2 083 euros/m²
  4. les Vosges : 2 055 euros/m²

Les Pyrénées creusent l’écart

Les Pyrénées clôturent ce classement avec un prix moyen de 1 940 euros/m². Un écart tarifaire qui n’est pas près de s’atténuer. Voyez plutôt :

  • Les Alpes du Nord ont vu leurs prix augmenter de 5,6 % en 2019 et d’un peu plus de 12 % en seulement trois ans
  • Les Pyrénées eux n’ont enregistré qu’une hausse de 1,7 % et de 5,3 %

Les Pyrénées peuvent encore se satisfaire d’une légère hausse, ce n’est pas le cas de tout le monde. Alors que les Alpes du Nord ne cessent de gagner en prestige, leurs cousins du Sud ont essuyé un recul de leurs tarifs immobiliers de 2,5 % au cours de l’année écoulée, et 3 % en trois ans.

A lire aussi : Que pouvez-vous acheter avec un SMIC à Paris ? 

Immobilier de montagne : tout est une question d’image 

Plusieurs facteurs peuvent expliquer le succès, et donc le prix, d’une station par rapport à une autre :

  • leur accessibilité en voiture ou en transports en commun
  • leurs infrastructures
  • leur offre de commerces
  • leur niveau d’enneigement

  • les activités qu’elles peuvent proposer aux vacanciers (et ce à n’importe quelle saison)

En ayant cela en tête, on comprend mieux pourquoi les Alpes du Nord ont bien plus de succès que les Alpes du Sud. Elles sont effectivement bien plus faciles d’accès avec le TGV et l’aéroport de Lyon. C’est également dans ce massif que l’on trouve les plus grands domaines skiables et les stations réunissant le plus d’infrastructures. 

À cela on pourrait rajouter l’image de ces stations : Megève, Val-d’Isère, Courchevel, plus que de simples stations, ces lieux sont dans l’imaginaire collectif. Leur simple nom fait rêver. Elles attirent donc une clientèle de luxe, qui n’hésite pas à mettre le prix pour avoir le meilleur. Comme partout ailleurs, voire plus, l’adresse a une grande importance et constitue un marqueur de richesse. « De ce fait, les Pyrénées sont davantage convoitées par les Toulousains et les Bordelais ayant un pouvoir d’achat inférieur à celui des Franciliens, et sont peu recherchées par les acheteurs étrangers, exceptés espagnols » détaille Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents. 

Immobilier de montagne : peut-on encore acheter en altitude ?

Immobilier de montagne : et les grands gagnants sont…

Maintenant que nous avons bien compris pourquoi les Alpes du Nord sont au sommet, place au podium de tête. 

Dans les Alpes du Nord 

Commençons par les grands gagnants : 

  1. Val d’Isère : 11 665 euros le m²
  2. Courchevel : 10 242 le m²
  3. Megève : 8 884 euros le m²

Tous trois affichent des tarifs comparables, voire supérieurs aux arrondissements parisiens. Pour mémoire, le mètre carré moyen dans le 16e arrondissement de la capitale atteint aujourd’hui 11 122 euros. Mais attention, n’allez pas croire que toutes les stations de ce massif affichent des prix stratosphériques. À Gresse-en-Vercors, par exemple, vous pouvez encore vous offrir un bien pour 1 594 euros/m². Tout n’est pas perdu. 

Dans les Alpes du Sud 

  1. Auron : station la plus chère du massif, elle affiche 4 316 euros le m² en 2019. Et dépasse de loin toutes les autres 
  2. Montgenèvre : 3 795 euros/m², 
  3. Isola 2000 : 3 463 euros/m², 
  4. Serre Chevalier : 3 333 euros/m², 
  5. Vars : 3 103 euros/m², 
  6. Valberg : 3 023 euros/m²

Du côté du Jura, des Pyrénées, des Vosges et du Massif central

Ici, il n’y a pas de surprises : on ne dépasse pas les 2 600 euros du m². La preuve, la station la plus chère se trouve dans le Jura, à Métabief où le tarif moyen atteint seulement les 2 567 euros/m². Nous sommes très loin du 16e arrondissement de Paris. Idem pour le massif pyrénéen, où Cauterets : les stations les plus onéreuses n’excèdent pas les 2 268 euros/m². Côté Vosges (Gérardmer) et Massif central (Super-Besse) on ne dépasse pas les 2 478 euros et les 2 330 euros le m² en moyenne. 

On aurait presque envie d’acheter… Problème : leurs prix sont certes attractifs, mais gardez en tête que ces stations ont une clientèle plus locale et familiale qui se révèlent donc plus aléatoires que celles des Alpes du Nord. Résultat : en matière de potentiel de plus-value et de liquidité du marché, rien n’est sûr.

Faites le bon choix !