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Actualités5 Février 2020

Immobilier : que pouvez-vous acheter avec le SMIC ?

Immobilier : que peut-on acheter avec le SMIC ?

Les prix augmentent et les salaires ne suivent pas. Cela semble bien résumer le sentiment général des habitants de grandes villes. Peut-on encore devenir propriétaire avec un petit salaire ? C’est la question du siècle, du moins celle de l’année. Le 1er janvier 2020, le SMIC a été revalorisé automatiquement de 1,2 %. Pendant ce temps le prix de la pierre n’a cessé de grimper. Quelles sont les possibilités d’achat pour les personnes touchant le salaire minimum ? Le courtier en immobilier Vousfinancer a tenté d’y répondre. Tour d’horizon des 13 plus grandes villes de France.

Paris reste très difficile d’accès 

Ah Paris, ses immeubles haussmanniens, ses théâtres, ses jardins… et ses loyers. Qui peut encore s’offrir le rêve parisien ? Pas grand monde ou alors il faudra revoir ses envies à la baisse. C’est bien simple on peut tout juste s’offrir une chambre de bonne avec un SMIC. 9,7 m² pour être exact. Avec un salaire minimum de 1539,42 euros brut par mois pour 35 heures rémunérées, la capitale n’est pas accessible à tous. 

Il n’y a pas que Paris me direz-vous ! Et vous avez bien raison. Les écarts sont édifiants. Avec un SMIC vous pourrez vous offrir, 22 m² à Lyon, 23 m² à Bordeaux, 41 m² à Marseille et près de 56 m² à Clermont-Ferrand ! On penserait presque à déménager… 

Dans certaines villes, au marché beaucoup plus détendu, le pouvoir d’achat est bien supérieur. C’est ce que montre une étude du courtier en immobilier Vousfinancer. Voici un tableau pour mieux comprendre l’évolution du pouvoir d’achat sur 10 ans. 

Avec 10 % d’apport et un emprunt sur 25 ans à un taux moyen de 1,6 % en 2020 contre 3,95 % en 2010

VillesPouvoir d’achat en 2010Pouvoir d’achat en 2020Evolution en %Prix au m2
Grenoble 28,3 m²43,8 m²15,5 %2 270 €
Marseille28,6 m²41,4 m²12,9 %2 400 €
Rouen29,9 m²42,5 m²12,6 %2 340 €
Montpellier25,5 m²36,8 m²11,3 %2 700 €
Clermont-Ferrand46,1 m²55,5 m²9,4 %1 790 €
Toulouse28,6 m²35,4 m²6,8 %2 810 €
Strasbourg 30,8 m²36,4 m²5,6 %2 730 €
Lille26,3 m²30,8 m²4,4 %3 230 €
Rennes33,4 m²34,6 m²1,2 %2 870 €
Nantes29,2 m²29,9 m²0,70 %3 330 €
Paris10,3 m²9,7 m²0,70 %10 290 €
Lyon24,3 m²22,2 m²2,1 %4 480 €
Bordeaux29,9 m²23,2 m²6,7 %4 290 €

Et si Paris était l’exception ?

La capitale n’est pas la seule. En effet, les trois suspects sont : Paris, Lyon et Bordeaux. Si convoités que leurs prix ont flambé en 10 ans. Et si on lorgnait de l’autre côté. Là où les villes sont à taille humaine et les prix plus doux. On constate rapidement que dans ces villes le pouvoir d’achat des ménages a augmenté depuis 2010. Comme quoi, tout n’est pas morose. 

N’allez pas croire que le SMIC a fait un bond spectaculaire, il n’a augmenté que de 15 % en 10 ans. Non, celui qu’on doit remercier c’est le taux d’emprunt : il a augmenté en moyenne de plus de 50 % passant de 66 300 € à près 99 411 € !

Comment l’expliquer ? Selon Vousfinancer, on doit ce phénomène à la forte baisse des taux de crédit immobilier qui ont été divisés par deux sur une décennie. Les taux moyens sur 25 ans s’élèvent à : 

  • 1,6 % en 2020
  • 3,95 % en 2010 

« Grâce à la baisse de taux, mais également à la revalorisation du SMIC, on peut désormais emprunter théoriquement près de 100 000 euros sur 25 ans en gagnant le salaire minimum. C’est la première fois que ce cap symbolique est presque atteint », analyse Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Les 10 villes où il faut acheter

Le pouvoir d’achat a explosé en 10 ans ! Oui, mais où ? Dans les villes où les prix de l’immobilier ont peu augmenté. En 10 ans, le nombre de mètres carrés que vous pouvez vous offrir en plus avec un SMIC est parfois étonnant  :

  1. Grenoble : 15,5 m² de plus qu’il y a 10 ans.
  2. Marseille : 12,9 m² de plus 
  3. Rouen : 12,6 m² de plus 
  4. Montpellier : 11,3 m² de plus  

Toutes ces villes ont un dénominateur commun : la hausse des prix a été inférieure à 5 % en une décennie. Petite standing ovation à Grenoble qui a bénéficié d’une baisse des prix de 3 %.

La hausse du pouvoir d’achat n’a pas épargné les villes où les prix ont augmenté (parfois de manière importante). À Nantes par exemple, alors que les prix ont gonflé de 46 % en 10 ans, le pouvoir d’achat immobilier des personnes gagnant le SMIC a tout de même augmenté de 0,7 m² sur la période. À Rennes aussi, où il a augmenté de 1,2 m² (+45 % de hausse des prix).  Pas mal tout de même. 

Le revers de la médaille 

Taux immobiliers au ras des pâquerettes, un pouvoir d’achat qui augmente, c’était trop beau. On avait raison de s’inquiéter. La trop forte demande de crédits immobiliers à déclencher un mouvement de replis chez les banques. Depuis septembre, les banques se montrent désormais plus sélectives sur la qualité des dossiers et notamment sur le niveau de revenus. 

Un autre facteur va très probablement compliquer le financement des emprunteurs touchant le SMIC. Ce sont les récentes recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui préconise de : 

  • limiter le taux d’endettement à 33 % 
  • limiter la durée des crédits accordés à 25 ans 

« Les emprunteurs gagnant le SMIC ont la nécessité d’emprunter sur des durées supérieures à 25 ans afin de maximiser leur capacité d’emprunt pour acheter une surface suffisante dans laquelle vivre. Et si certaines banques acceptaient encore l’an dernier de dépasser les 33 % d’endettement […], elles ne sont déjà plus enclines à le faire pour ces profils considérés comme risqués » constate Sandrine Allonier. 

Le contexte économique était pourtant prometteur, mais les banques ne semblent pas vouloir suivre… Cet enchaînement devrait, très probablement, impacter en premier lieu ces emprunteurs modestes et accroître leurs difficultés à accéder au crédit.