Les SCPI Primopierre

Immeubles de bureau, Paris

Sommaire de l'article

La SCPI Primopierre est gérée par la Société de Gestion Primonial REIM spécialisé dans l’immobilier locatif de bureaux avec un capital variable depuis sa création en 2008. Une Société Civile de Placement Immobilier permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier de manière indirecte sous forme de parts via une société de gestion qui s’occupe de la sélection, l’acquisition et la gestion des immeubles. Quelles sont les caractéristiques des SCPI Primopierre ? Quel est le fonctionnement d’une SCPI sur les marchés financiers ?

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Les SCPI Primopierre : un rendement déjà très attractif en 2020

La SCPI Primopierre est une SCPI spécialisée dans l’investissement de bureaux pour son patrimoine immobilier locatif. Elle opère avec un capital variable depuis son année de création en 2008. En terme de capitalisation, la SCPI Primopierre fait partie des plus grandes sur le territoire français, au 30 juin 2019 Primopierre compte 77 actifs de bureaux.

SCPI Primopierre : les chiffres

Les données financières de cette SCPI au premier trimestre 2020 sont les suivantes :

  • Capitalisation : 3061,39 M€
  • Nombre d'associés : 25 284  
  • Taux d'occupation financière : 89,10%.
  • Prix de la part : 208 € avec un minimum de souscription fixé à 10 parts
  • Frais de gestion : 12 %. 
  • Frais de souscription : 10,77%.
  • Dividendes versés : 12,34 €.
  • Taux de distribution sur valeur de marché 2019 : 5,92% %, ce qui en fait une des SCPI de bureaux les plus rentables en 2020. Il est important de préciser que cette SCPI peut rentrer dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie.
  • Patrimoine : plus de 60 biens immobiliers pour une surface de près de 600.000 m².

SCPI Primopierre : les types de biens

L'immeuble du Ministère de l'Intérieur
est détenu par Primopierre

Elle privilégie les investissements basés dans la couronne parisienne et la région Île-de-France pour générer un rendement supérieur à celui du marché en sélectionnant des biens avec un potentiel financier important. Les investissements sont souvent compris entre 3 et 10 M€ pour augmenter la diversification de son patrimoine et minimiser les risques locatifs, sur cet aspect elle privilégie l’achat de biens qui sont déjà loués pour éviter au maximum le risque de non-occupation des immeubles.    

L’année 2019 a été marquée par trois investissements :  celui d’un immeuble dans le XVe arrondissement de Paris pour une surface de 85 596 m² (hébergeant notamment NextRadio et SFR) au prix de 1.100 M€, un autre à Neuilly pour 161 M€ avec 15.724 m² (Orangina ou encore Veritas) mais aussi dans le XIIe arrondissement à Paris d’un ensemble immobilier de plus de 130 000 m² situé au cœur de la ZAC de Paris-Bercy accueillant le Ministère de l’Intérieur, la SNCF ou encore Natixis pour une quote-part de 20 % à 128 M€.

Fonctionnement d’une Société Civile de Placement Immobilier en 2019

Une SCPI permet d’investir dans l’immobilier locatif via une société de gestion qui doit gérer les processus d’acquisition et de location avec les fonds récoltés auprès des investisseurs, puis reverser par la suite des dividendes de manière régulière avec les loyers mensuels perçus. C'est ce qu'on appelle communément la pierre-papier.

Le capital d’une SCPI peut être variable : des nouvelles parts de la société peuvent être disponibles à tout moment sur le marché ou la SCPI peut racheter directement les parts d’un associé souhaitant quitter la société. Le capital peut être fixe, dans ce cas si un associé souhaite se retirer il doit vendre ses parts à un ou plusieurs acheteurs pour le montant exact de son investissement financier.

Fiscalité des SCPI

La fiscalité d’une SCPI diffère selon la nature des revenus :

  • les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux. Le régime micro foncier vous permet de bénéficier d’un abattement de 30 % si l'ensemble des revenus bruts fonciers perçus n’excède pas 15.000 € et si vous ne détenez pas d’autres revenus fonciers dans des produits d'épargne différents.
  • les revenus financiers sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Le nouveau prélèvement à la source entraîne le paiement obligatoire d’un acompte à hauteur de 24 %.
  • les revenus des plus-values sont soumis au barème des plus values immobilières qui seront donc exonérées au bout de 22 ans de détention selon un barème d’abattements non linéaires (6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème année et 4 % pour la 22ème année de détention).

SCPI fiscale ou de rendement ?

SCPI fiscale : la possibilité d'obtenir une
réduction d'impôt sur le revenu

Les SCPI de rendement ont pour objectif la distribution régulière de revenus à ses associés via des dividendes versés de manière trimestrielle ainsi que la valorisation à long du patrimoine immobilier. Elles ont pour avantages d’offrir un rendement élevé, d’éviter les soucis de gestion d’un investissement immobilier direct, les investissements sont modérés car mutualisés. La durée de placement varie mais il est conseillé d’appliquer un minimum de 5 ans.

Les SCPI fiscales permettent de bénéficier d’une réduction de l'impôt sur le revenu. Elles valorisent le patrimoine immobilier en versant si possible des dividendes, qui ne sont pas l’objectif premier. Elles bénéficient des lois des gouvernements successifs visant à améliorer le marché immobilier sur le territoire français (Pinel, Malraux, Duflot, etc.). Vous pouvez y souscrire seulement à comptant ou à crédit.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) comportent des risques comme celui d’être dépendant des marchés immobiliers, elles ne bénéficient d’aucune garantie sur le capital et sur le taux de rendement. Elles doivent être considérées comme un placement à long terme et dans une optique de diversification de son patrimoine.

Foire aux questions 

Comment choisir une Société Civile de Placement Immobilier ?

Vous devez dans un premier temps étudier les critères financiers de la SCPI comme le taux de rentabilité et l’historique des dividendes sur plusieurs années. Une analyse du patrimoine d’une SCPI permet d’établir les objectifs de la société en termes de rendement ainsi que de diversification de son patrimoine. La société de gestion à la tête de la SCPI étant la pierre angulaire du projet, vous devez regarder son historique sur les performances passées des autres SCPI de son portefeuille.

Quel est l'intérêt de l’effet de levier dans l’investissement en SCPI ?

Les épargnants français sont de plus en plus nombreux à souscrire à un crédit immobilier pour investir dans une Société Civile de Placement Immobilier. Ils veulent bénéficier de la différence importante entre le rendement moyen d’une SCPI qui est de 4,85 % et la faiblesse historique des taux d'intérêt et le coût du crédit. Ce processus s’appelle l’effet de levier et permet également de bénéficier de conditions fiscales avantageuses. Il est important de préciser que cet investissement nécessite l’aide de professionnels capables d’adapter les sommes à votre situation financière.

Pour aller plus loin :

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