Les SCPI, un placement d’avenir ?

Scenic night view of modern architecture of residential buildings

Sommaire de l'article

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier représentent un investissement collectif à long terme dans l’immobilier sous forme de part d'où l’appellation “pierre-papier”. Elles ont pour objectif le plus fréquemment de distribuer des revenus réguliers aux associés ainsi qu’une valorisation importante du patrimoine locatif. À l’heure où les placements d'épargne classiques affichent des taux d'intérêt faibles, les SCPI offrent la possibilité d’obtenir des rendements attrayants et intéressent au fil des années une population importante. Comment fonctionnent les SCPI sur les marchés financiers ? Quel est l’avenir des SCPI dans les futures années en matière de placement financier ?

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Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) : définition et fonctionnement

La SCPI a pour vocation principale de réaliser des acquisitions de biens immobiliers et de s’occuper de la gestion de son patrimoine immobilier locatif. Des travaux peuvent être effectués dans les immeubles mais pour de petites modifications n’entraînant pas des coûts importants. Il s’agit donc d’un placement d'épargne à long terme permettant d’assurer aux associés des revenus réguliers sous forme de dividendes en fonction du nombre de parts. C'est ce qu'on appelle communément la pierre-papier.

Les SCPI sont un investissement accessible au plus grand nombre. De nombreux épargnants se demandent combien investir dans un placement financier. Les SCPI grâce au marché des parts et à des minimums de souscriptions assez faibles permettent d’investir dans l’immobilier d’entreprise à partir de 1.000 €. Vous pouvez ainsi diversifier votre patrimoine financier ainsi que vos produits d'épargne. 

Deux différents types de SCPI sur le marché

Il existe sur les marchés financiers différents types de SCPI avec des caractéristiques différentes : 

  • les SCPI de rendement : distribution régulière de revenus aux associés ainsi qu’une revalorisation progressive du patrimoine immobilier. Le capital de la SCPI peut-être fixe ou variable, cela affecte principalement l’acquisition et la revente sur le marché des parts. La durée de placement est de 5 ans minimum avec la possibilité de demander à tout moment la vente de ses parts. Les frais de souscriptions varient de 8 à 10 % et le frais de gestion de 0.6 à 1 %. L’achat des parts peut s’effectuer au comptant, à crédit ou en démembrement temporaire (nue-propriété ou usufruit). Parmi les SCPI de rendement les plus connues, on trouve par exemple Corum Asset Management, Primovie, Immorente ou encore Primopierre
  • les SCPI fiscales : elles permettent de bénéficier d’une réduction de l'impôt sur le revenu, d’un revenu complémentaire pour les associés et d’une valorisation au fil du temps du patrimoine immobilier. Elles résultent d’un plan des gouvernements successifs pour encourager le marché de l’immobilier avec des conditions fiscales avantageuses : loi Pinel, loi Malraux, etc.  Les modalités de souscriptions s’effectuent uniquement au comptant ou à crédit.

Fiscalité des SCPI : faut-il déclarer ses parts de SCPI aux impôts ?

La fiscalité des SCPI varie selon la nature de revenus :

  • les revenus financiers sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu avec un prélèvement à la source obligatoire à titre d’acompte sur une base de 24%.
  • Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux, dans le cas d’un régime micro-foncier vous pouvez bénéficier d’un abattement de 30% si le cumul des revenus fonciers annuels n’excède pas 15 000 € et si vous ne percevez pas d’autres revenus fonciers que ceux provenant des SCPI.
  • Les plus values de cessions de parts de SCPI sont imposées selon le barème des plus values immobilières avec une exonération  au bout de 22 ans de détention selon un barème d’abattements, non linéaire. Les prélèvements sociaux ne seront totalement exonérés qu'après 30 ans de détention.

Les SCPI : l'épargne d’avenir des banques et des Français

Les intérêts des livrets d'épargne et de l'assurance-vie deviennent de plus en plus faibles au fil des années, l’investissement dans des SCPI devient donc important pour son avenir et notamment pour sa retraite.

La SCPI de rendement s’avère performante par rapport aux autres placements d'épargne puisqu’elle propose des revenus généralement stables grâce aux loyers indexés sur l’inflation de son patrimoine immobilier. Les rendements ont une tendance baissière depuis quelques années mais assurent une certaine tranquillité dans le placement d'épargne

Les études démographiques prédisent une augmentation quasi exponentielle de la population urbaine vers la période 2050-2060, ce qui va engendrer des taux de vacances locatives très faibles pour les SCPI. On peut donc envisager que des banques comme le Crédit Agricole ou la Caisse d'Épargne développent leur catalogue de SCPI à la souscription. Actuellement, ces banques proposent le plus souvent pas de SCPI ou des SCPI appartenant au groupe lui-même, ce qui peut provoquer quelques soucis d’indépendance et un placement non adapté à votre épargne et à vos capacités financières. 

Les sociétés de gestion des SCPI ont vocation à anticiper les avancées technologiques et géographiques des prochaines années, elles ont pour objectif de privilégier le rendement potentiel lié à la modernité du bâtiment et à l’impact environnemental. Ces deux variables vont influer de manière importante sur le niveau de rendement à moyen terme. Elles assurent de ce fait une occupation de leurs immeubles avec des locataires solides et des dividendes importants en rapport avec la qualité des immeubles.

Les SCPI ont affiché en 2019 le meilleur rapport rendement/risque à hauteur de 4,40 %. L'année 2020 s'annonce toute aussi prometteuse malgré la baisse des investissements engendrée par la crise sanitaire.

Foire aux questions

Quels sont les risques lors d’un investissement dans une SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier dépendent des variations du marché de l'immobilier qui reste très fluctuant, vous devez considérer ce placement comme une épargne à long terme. Les SCPI ne bénéficient d’aucune garantie sur la valeur du capital et le niveau du revenu distribué, elles ne présentent pas non plus les mêmes liquidités que les marchés financiers, la cession des parts n’est de ce fait pas garantie même s’il est facilitée vu la demande actuelle de ce produit d'épargne.

Qui sont les principaux acteurs d’une Société Civile de Placement Immobilier ?

La société de gestion est chargée de gérer l’investissement, la gestion locative, l’information des associés ainsi que d’organiser le marché des parts. Le conseil de surveillance a pour mission de représenter l’ensemble des associés au sein de la société de gestion et d’en contrôler les agissements. L’expert immobilier doit analyser et déterminer la valorisation des immeubles pour établir la valeur totale de la SCPI sur les marchés financiers. L’assemblée générale des associés permet de réunir annuellement les associés pour approuver la direction de la SCPI au point de vue financier et stratégique.

Comment choisir une SCPI au moment de son investissement financier ?

Avant de souscrire à une SCPI, vous devez étudier son patrimoine pour déterminer la qualité des immeubles ainsi que la modernité des bâtiments qui peuvent influencer grandement sur les rendements. Vous pouvez également consulter le marché des parts pour évaluer les volumes d’échanges et ainsi estimer la possible revente de vos parts. La société de gestion si elle gère d’autres SCPI qui ont connu au fil des années un succès notoire peut vous assurer du sérieux des acteurs.

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